#автоматизированные котельные | Explore Tumblr posts and blogs

your-gkh-online24 · 5 years ago

Text

491 постановление Правительства. Рассмотрение по полной программе!

Перейдем к другому документу, который также регламентирует требования к содержанию общего имущества. Это постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Важно, что в данном документе устанавливается состав общего имущества. Пунктом 2 Правил № 491 установлен состав общего имущества, в состав которого включаются:

а) помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие и несущие конструкции мкд (фундамент, несущие стены, плиты, балконные плиты, колонны и ограждающие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Далее мы рассмотрим, что входит в состав общего имущества в разрезе инженерных коммуникаций многоквартирного дома:

Пунктом 5 Правил № 491 устанавливается состав общего имущества в разрезе инженерных коммуникаций многоквартирного дома.

система водоснабжения:

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.

Простым языком, общее имущество всё то, что расположено до отключающих устройств (кранов, вентилей и т.д.), всё что после отключающих устройств – имущество собственника.

Пунктом 6 Правил № 491 устанавливается состав общего имущества в разрезе отопительной системы многоквартирного дома.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Ранее мы уже говорили об отнесении отопительных приборов к составу общего имуществу. Отопительные приборы (батареи, радиаторы, калориферы) включаются в состав общего имущества при отсутствии запирающих устройств, если запирающие устройства есть, то это имущество собственника.

В соответствии с пунктом 7 Правил № 491 устанавливается состав общего имущества в разрезе общедомовой системы электроснабжения.

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Теперь рассмотрим такое понятие, как «внешняя граница». Внешней границей является внешняя страница многоквартирного дома, если иное не вытекает из договоров, в которых определяется балансовая принадлежность имущества.

В соответствии с 10 пунктом Правил № 491 устанавливаются требования к содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Содержание общее имущества должно содержаться в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик и надежности безопасности мкд;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физ и юр.лиц, государственного и муниципального фонда№

в) доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных группы населения;

г) соблюдение прав и законных лиц собственников помещений и иных лиц;

д) ВАЖНО! постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящего в состав общего имущества, для предоставления КУ в соответствии с Правилами предоставления КУ № 354.

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома;

Ж) соблюдение требования законодательства об энергосбережении и повышении энергетической эффективности (261-ФЗ).

В соответствии с 11 пунктом Правил № 491 устанавливается перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме:

а) осмотр общего обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;

в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях;

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

д) сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

д(1)) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV класса опасности;

д(2)) работы по содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов в соответствии с установленными требованиями. Указанные работы не включают уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов.

В настоящих Правилах понятие "уборка мест погрузки твердых коммунальных отходов" используется в значении, предусмотренном Правилами обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 12 ноября 2016 г. N 1156 "Об обращении с твердыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 г. N 641";

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;

к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.);

л) приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность такого потребления/отведения.

12 Пунктом Правил № 491 устанавливается также положение о том, что собственники помещений в многоквартирных домах могут совершать действия по содержанию общего имущества (например, при непосредственном способе управления многоквартирным домом), за исключением организации мест накопления отходов и приобретение коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества, так как при непосредственном управлении РСО является исполнителем КУ и сама поставляет КУ в многоквартирный дом.

Пунктом 13 Правил № 491 устанавливаются требования к проведению осмотров общего имущества обслуживающей организацией. Мы ранее уже рассмотрели данные осмотры. Но повторюсь, что осмотры подразделяются на текущие (общие/частичные), сезонные, внеочередные.

В соответствии с 14 пунктом результатом вышеназванных осмотров будет являться акт осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений МКД решения о соответствии или несоответствии элементов имущества нормативным требованиям и о мерах, которые стоит осуществить в отношении этого имущества. Такие решения могут быть приняты в рамках ОСС.

Что не входит в состав работ и услуг по содержанию общего имущества? Ответ очевиден, но для того чтобы в этом убедиться рассмотрим пункт 15 Правил № 491.

а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;

б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;

в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

Этот пункт скорее всего был введен для устранения недопонимания в том, какие работы должны проводиться в целях содержания общего имущества. Мне кажется в предыдущих пунктах, например, в пункте 2 Правил № 491 законодатель четко разграничил что является имуществом общим, а что частным и что работы при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом выполняются именно в отношении общего имущества.

Кто и как обеспечивает надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме:

Пункт 16 Правил № 491 устанавливает эти положения.

а) собственниками помещений в МКД:

- путем заключения договора на управление МКД;

- путем заключения договора управления МКД с лицами, осуществляющими деятельность по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию ОИ. С пометкой «При непосредственным управлении МКД»;

б) ТСЖ, ЖСК ТСН и т.д.

- путем членства собственников в указанных организациях;

- путем заключения договор на содержание и ремонт общего имущества с собственниками помещений, которые не являются членами данных организаций.

в) застройщиком, в отношении помещений, которые не переданы по передаточному акту, но разрешение на ввод МКД уже получено:

- самостоятельно (при осуществлении самостоятельного управления мкд);

- путем заключения договора управления мкд.

Застройщик обязан в соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до проведения открытого конкурса ОМСУ по отбору УК в отношении введенного в эксплуатацию МКД заключить договор управления МКД.

Вместе с тем частью 13 той же статьи установлена обязанность для ОМСУ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод МКД разместить извещение о проведении открытого конкурса по выбору УК в отношении такого дома. После размещения указанного извещения ОМСУ в течение 40 дней должна провести открытый конкурс. После проведения открытого конкурса ОМСУ обязан уведомить собственников помещений, которые в соответствии с действующим законодательством приняли от застройщика жилые помещения по передаточному акту, информацию о результатах открытого конкурса и об условиях договора. Собственники обязаны заключить договор с УК. Таким образом УК может осуществлять управление мкд без открытого конкурса в течение двух месяцев после сдачи мкд в эксплуатацию.

г) лицом, принявшим от застройщика в установленном порядке жилые помещения по акту приема-передачи жилого помещения:

- путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса в соответствии с частью 13 статьи 164 ЖК РФ.

17 пунктом Правил № 491 установлено, что собственники помещений в МКД обязаны утвердить на ОСС перечень работ и услуг, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования этих работ.

18 пунктом Правил № 491 устанавливается, что текущий ремонт проводится в отношении общего имущества собственников для предупреждения его преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и т.д. (без замены ограждающих конструкций и таких элементов, как лифт и т.д.).

В очередной раз 19 пунктом Правил № 491 устанавливается, что в перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома не входят работы по текущему ремонту окон и дверей, расположенных внутри жилого помещения и не являющегося общим имуществом.

Пунктом 20 Правил утверждается, что если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.

Данная норма является специальной и распространяется на собственников помещений только в случае выдачи предписание на выполнение этих действий.

#жкх

0 notes