#жилье рядом с парком

[mihaillit]

Почему я выбрал квартиру рядом с парком развлечений: личный опыт совмещения отдыха и комфорта

Когда я искал квартиру, я понимал, что для меня важно не только жилье, но и доступ к места�� досуга. Поэтому я выбрал квартиру рядом с парком развлечений.

Теперь каждые выходные я могу гулять по парку, кататься на аттракционах или просто наслаждаться природой. Это особенно важно после долгой рабочей недели, когда нужно отвлечься и перезагрузиться. Моя семья и друзья тоже оценили это решение: теперь мы часто проводим время вместе, исследуя новые уголки парка.

Снять квартиру с таким преимуществом — значит выбрать комфорт и качество жизни.

[antispryt]

КАК ЗАЩИТИТЬ МАТЬ ЗАЩИТНИКА ОТЕЧЕСТВА?

Новая Запись была опубликована на https://antispryt.ru/kak-zashhitit-mat-zashhitnika-otechestva/

КАК ЗАЩИТИТЬ МАТЬ ЗАЩИТНИКА ОТЕЧЕСТВА?

ПРОКУРАТУРЕ НА ЗАМЕТКУ

Корни этой истории тянутся из уже далеких социалистических времен, когда на всю страну гремел АПК «Кубань». У одного из его перерабатывающих предприятий были грандиозные планы коренным образом улучшить жилищные условия своим работникам, построив многоквартирное жилье в одном из самых «козырных» мест Тимашевска рядом с городским парком. Причем, не пр��сто по типу стандартных совдеповских пятиэтажек, а по новому проекту, наподобие заграничного: монолитный, с лифтом, подземной парковкой и т.д.

Увы, грянувший за перестройкой дикий капитализм эти планы если не разрушил, то надолго отодвинул. Недостроенные бетонные каркасы, подвалы и подземный гараж вплотную с перекрестком Пролетарской и Шияна долгие годы пугали своим видом прогуливающихся по аллеям горожан. Бетонные катакомбы облюбовали местные пацаны, что тоже не радовало соседей заброшенной стройки, опасающихся за своих детей. Словом, настоящее бельмо на глазу нашего райцентра. Поэтому все были рады, когда той незавершёнке некое ООО с символическим названием «Созидание» в 2014 году решило, как говорят на Кубани, дать ума. Ну, чтобы выставить потом квартиры и служебные помещения на свободном рынке недвижимости.

Но закипевшая поначалу достройка тоже затянулась из-за проблем с финансированием. Об этом можно судить по ряду предварительных договоров с будущими жильцами. В них «Созидание» в лице его директора Е.М. Чернышенко обязывалось заключить с покупателями полноценные, скажем так, договоры купли-продажи квартир после сдачи дома в эксплуатацию, если те заранее заплатят за них оговоренные с продавцом суммы. Если же «Созидание» не исполнит своих обязательств, то оно обязывалось вернуть людям все до копейки.

Все вроде бы – честь по чести. Народ, видя, что строительство все-таки реально идет, с таким предложением согласился и стал вносить свои деньги.

Но даже несмотря на финансовые вливания, ввод новой пятиэтажки в эксплуатацию все равно затянулся на пару лет. Однако будущие жильцы терпеливо ждали, видя, что работы худо-бедно идут, а Чернышенко от них не прячется, не юлит, всё разъясняет. То есть ведет себя достойно и уверенно, что и продлевало лично к нему кредит людского доверия.

Так или иначе, но в марте 2019 года состоялась массовая, если можно так выразиться, официальная передача квартир новым собственникам с заключением соответс��вующих договоров. В них продавец еще раз под роспись подтверждал, что отчуждаемое у него имущество до заключения договора никому не продано, не заложено и в споре или под арестом не состоит (здесь и далее выделено ред.)

На основании этого были внесены соответствующие записи в реестр государственной регистрации права собственности. Короче говоря, все формальности были соблюдены.

Казалось бы, теперь живи и радуйся. Но…

В январе нынешнего года, когда еще пятиэтажный красавец по улице Пролетарской за номером 11 приходил в себя после долгой череды новогодних праздников, владелица одной из квартир получила заказное письмо. В этом казенном послании конкурсный управляющий некий И.И. Булко аж из уральского Екатеринбурга сообщал, что деньги за приобретенную ею три года назад квартиру, согласно расчетному счету «Созидания», продавцу не поступали. А так как ООО «Созидание» с февраля прошлого, 2022 года после иска ФНС числится банкротом, то он просит гражданку Ж. предоставить ему по-быстрому договор купли-продажи ее квартиры, акт приема-передачи, а также всевозможные доказательства ее оплаты в виде квитанций, ордеров или платежных поручений.

Почему по-быстрому? Да потому, что уже спустя месяц тот самый далекий уральский конкурсный управляющий «Созидания», не дождавшись ответа на свою просьбу, подал заявление в Краснодарский краевой арбитражный суд о признании той сделки купли-продажи квартиры недействительной. Вуаля!

Полагаем, такие же запросы и требования представить документы поступят со временем ко многим жильцам этого дома. Во всяком случае, народ в доме судачит уже о десятке подобных казенных извещений.

Нужно заметить, что гражданка Ж., как и свойственно, в общем-то, молодой женщине, требованию от нее каких-то бумаг особого значения не придала.

Во-первых, она до того момента и знать не знала о банкротстве «Созидания». Ну, разве может нормальный человек ежедневно бороздить просторы Интернета в поисках неведомых ему арбитражных решений? Тем более она даже не подозревала о существовании какого-то там И.И. Булко: где он на Урале, а где тимашевское ООО «Созидание».

И вообще данное письмо, хоть и заказное, показалось ей подозрительным, несмотря на размашистую ��одпись и печать. Мало ли сейчас мошенников на белом свете? Каждый день звонят, по имени-отчеству величают, адрес проживания знают и чего-то там просят или, пугая, требуют.

Во-вторых, как рассказано корреспонденту, деньги она переводила в несколько приемов на указанный ей счет «Созидания», а не лично Чернышенко. Банковские и кассовые документы на то имеются. То есть на юридическом языке – она добросовестный приобретатель. Если есть вопросы: налоговые, кредитные или ещё какие-то, всё – к ООО «Созидание».

В-третьих, с какой стати она должна, раскрывая персональные данные, высылать кому-то на Урал свои документы? Или тратиться на их заверенные в нотариате копии?

Однако, как говорилось выше, к ней для ознакомления вскоре пришел уже полноценный судебный иск, которым хотят, по сути, лишить купленной квартиры. За что!?

Давайте разбираться.

В иске конкурсный управляющий утверждает, что деньги за квартиру по отчетным документам официально не проходили и не учитывались. Поэтому сделка в пользу гражданки Ж. совершена безвозмездно, а значит не действительна.

Уважаемый читатель, мне одному показалось, что уралец Булко намекает на что-то очень нехорошее и даже неприличное в отношении молодой женщины?..

Впрочем, дальше он заявляет, что это не единственная такая безвозмездная сделка. Якобы их в этом доме как минимум 26(!!!) на общую сумму в 39 794 000 рублей…

Больше того, конкурсный управляющий в своем иске предполагает, что другая сторона знала или должна была знать о совершении вредоносной сделки, если она является заинтересованным лицом. При этом Булко ссылается на одну из статей Закона о банкротстве. Мол, об осведомленности этой стороны такой сделки учитывается ее разумность, осмотрительность и добросовестность. Но гражданка Ж., заключая безвозмездную сделку, дескать, не могла не знать, что нарушает тем самым права кредиторов должника. То есть ООО «Созидание». А это уже злоупотребление правом…

Не знаю, как кто, но я лично эти предположения о неразумности, неосмотрительности и недобросовестности покупки недвижимости счел бы если не оскорбительными, то, по крайней мере, обидными.

Итак, чего же хочет далекий конкурсный управляющий? Я, конечно, не юрист. Но при внимательном изучении его заявления в арбитражный суд даже дилетанту становится понятно: все ведется к тому, что деньги покупателей за те самые 26 «безвозмездно» отчужденных квартир, как говорится, ушли налево. А значит сделка недействительная, и каждая из сторон должна вернуть другой все полученное в натуре. То есть жильцы должны по идее съехать и отдать квартиры «Созиданию», а оно в свою очередь вернуть им за это деньги.

Позвольте, но о каких деньгах может идти речь, если в иске русским по белому – 26 сделок почти на сорок миллионов были безвозмездными? А что это означает? Помните слова напрочь простывшей совы из мультика про Вини Пуха? «БЕЗД-ВОЗД-МЕЗД-ДНО, ТО ЕСТЬ ДАДОМ!» Ну, а если даром, то это уже словами Шарика из Простоквашино: «… фигвам называется», уважаемые жильцы, а не деньги. Похоже…

Неужели все так радикально и серьезно? Неужели есть опасение, что к людям из «безвозмездных» квартир дома на Пролетарской могут реально постучаться в двери суровые судебные приставы с силовиками и попросить с вещами на выход?..

А что? Ведь наша капиталистическая действительность полна сюжетами про обманутых дольщиков, про принудительное выселение самовольно захваченной недвижимости и прочими страшилками.

С одной стороны, в спорном доме сейчас большинство жильцов до сих пор не верят в подобный исход дела. Но чем ближе июнь, на который назначено первое заседание суда о признании недействительной сделки продажи квартиры гражданке Ж., тем сильнее растет беспокойство у тех, кто на очереди на свидание с Фемидой по точно такому же поводу.

Владелицу второй квартиры Татьяну Викторовну Калиту суд на своем сайте извещает, что дело по ее квартире с точно такой формулировкой назначен в Краснодаре на начало сентября. Впрочем, она может туда и не ездить. Но свой отзыв на требование конкурсного управляющего и возражения, подкрепленные документами, нужно заблаговременно приготовить и отправить.

Я специально полностью привел здесь фамилию и имя этой женщины. И вот почему. Татьяна Викторовна и знать бы не знала об этом иске, если бы добрые люди не скачали ей из Интернета данные сведения.

Повторяю: обычный человек даже в наше насквозь цифровизированное время не шарится по судебный сайтам, пока гром не грянет. Тем более от господина Булко Калите до сих пор ни письменно, ни устно никаких требований не предъявлялось. Поэтому сейчас, после двух недавно перенесенных операций она чувствует себя, мягко говоря, не лучшим образом. Ей и без того есть за кого переживать дни и ночи напролет. Ведь ее кровинушка, сын Денис еще в минувшем октябре добровольно пошел в военкомат, вступив в ряды Вооруженных Сил России, и сейчас воюет в зоне специальной военной операции. Мать пока ничего не сообщает ему о квартирной катавасии: не хочет волновать бойца. Ему там, надо полагать, и без того не сладко. Татьяна Викторовна вообще не знает, как ему об этом сказать. Надеется, что если приедет на побывку, сам все узнает.

Но как тогда защитить солдатскую мать, кто поможет семье защитника Отечества? Может быть прокуратура? Ведь совсем недавно, 15 марта наш Президент В.В. Путин, выступая на расширенной коллегии Генеральной прокуратуры России, потребовал от прокуроров более активной работы по защите прав участников и ветеранов специальной военной операции (СВО).

В частности ТАСС цитирует слова главы государства о том, что «Особое значение имеет защита прокурорами основополагающих прав военнослужащих, участников и ветеранов специальной военной операции, а также членов их семей».

Ну, разве это не тот случай, когда государево око должно вступиться за семью воина, за его мать?

И еще несколько строк в заключение.

Готовя публикацию и перечитывая судебные бумаги о признании квартирной сделки недействительной, как мне кажется, докопался до сути этого набирающего пока обороты скандального дела. Может быть, я ошибаюсь, но у екатеринбургского конкурсного управляющего, полагаю, нет обязательной задачи восстановить статус-кво. То есть вернуть яко��ы безвозмездно розданные квартиры «Созидания» в так называемую конкурсную массу, которой он в настоящий момент распоряжается. Это маловероятно, если не сказать нереально. Только представьте, какой социальный взрыв может случиться, если дело дойдет до реального выселения. Поэтому в своем иске Булко указывает на возможный компромисс. В частности он пишет, что «…В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре, приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения».

Как можно предположить, тем самым он предлагает жильцу, а в дальнейшем и другим жильцам из спорных квартир, доплатить за них по рыночной стоимости того времени. Сколько? А вот тут, как говорится, есть варианты. Полагаю, будет назначена экспертиза, изучена кадастровая стоимость, не учитывающая личной договоренности с покупателем со всеми ее рисками, нервами, тревожными ожиданиями и прочей лирикой, какая суду не интересна. Короче, есть шанс по��имо какого-то там возмещения «Созиданием» задолженности по налогам, послужившей первопричиной банкротства, заработать и себе на вознаграждение.

Полагаю, ситуация заслуживает внимания районного надзорного ведомства – в свете поручения Президента РФ, озвученного недавно на расширенной коллегии Генеральной прокуратуры РФ.

После ID пуст в форме рейтинг ID 2

Автор Александр МИРОНЧУК, депутат Тимашевского районного Совета.

Фото автора.

Добавляйтесь в наш tumblr @antispryt и следите за новыми полезными постами. Вы также можете подписаться на наши рассылки новостей сайта, вступайте в наши группы и добавляйтесь в друзья в социальных сетях. #antispryt #антиспрут #новости #новостироссии #новоститимашевска #новостивтимашевске #сми #редакциягазеты #тимашевск #мойтимашевск #городароссии #россия #нашастрана #онф

[dnrbreakingnews]

Безумный рост цен на жилье в Сочи основан на мутных схемах строительства

New Post has been published on https://novorossiia.info/bezymnyi-rost-cen-na-jile-v-sochi-osnovan-na-mytnyh-shemah-stroitelstva/

Безумный рост цен на жилье в Сочи основан на мутных схемах строительства

Сочи стал городом, где наблюдается наиболее фантастический для всей России рост цен на недвижимость. В некоторых объектах стоимость квадратного метра уже измеряется миллионами рублей. С чем связан столь значительный спрос на сочинское жилье, какие опасности подстерегают покупателей и когда рост цен наконец остановится?

В первом полугодии стоимость квадратного метра первичного жилья в Сочи выросла на 38% – это самое значительное подорожание новостроек среди крупных российских городов, выяснил федеральный портал «Мир квартир». «Рынок новостроек Сочи ждет жесточайший дефицит. Застройщики сообразили: какие бы ��ни цены ни выставили, покупатели все сметут. И оказались правы: в отделы продаж выстроились очереди, и цены поднимают даже на забронированные квартиры», – отмечают его аналитики.

«Нерезиновый» курорт

Местные специалисты также говорят о резком скачке цен. Стоимость жилья в Сочи, соответствующего всем требованиям законодательства, уже можно сравнивать с объектами в центре Москвы – в среднем она начинается от 350-400 тысяч рублей за квадратный метр, говорит эксперт агентства недвижимости «Семья» Александра Мосейкина. По ее словам, рост цен обусловлен дефицитом предложения на рынке, небольшим объемом строящегося жилья и нехваткой земли под многоквартирную комплексную застройку. Спрос же остается высоким:

«Жить на побережье с отличным климатом хотят многие, а предложить сочинский рынок может мало. В сочетании с небольшим количеством законного жилья, удорожанием строительства, введением эскроу-счетов для застройщиков, которые вовлекли в отрасль банковский сектор и повысили стоимость квадратного метра, высокий спрос формирует перспективы дальней��его роста цен в ближайшие годы».

Предпосылок для прекращения роста цен нет, добавляет Алексей Мальцев, заместитель генерального директора сочинской компании «ОНИКС-Недвижимость». Если сегодня, по его словам, минимальная стоимость квадратного метра составляет 250 тысяч рублей, то в обозримом будущем она может удвоиться.

Что же касается максимальных цен на сочинское жилье, то они просто поражают воображение. Генеральный директор группы компаний Golden Brown Group с представительством в Сочи Татьяна Бурлаковская говорит, что самые дорогие квартиры на сегодняшний день предлагаются в районе Сириус в южной части Сочи, на территории рядом с Олимпийским парком, который недавно получил статус федеральной территории – здесь цены доходят до 2,5 млн рублей за квадратный метр при среднем их уровне 600 тыс. рублей за «квадрат».

Спрос на недвижимость в Сочи, по оценке специалиста, во втором квартале вырос примерно на 35% в годовом выражении. При этом действительно ликвидных проектов по-прежнему мало, в элитном сегменте их и вовсе около десятка, а спрос на них превышает предложение.

Так дальше строить нельзя

Помимо общероссийских факторов, влияющих на стоимость жилья – прошлогодней девальваци�� рубля, программы льготной ипотеки, снижения ставок по банковским депозитам, подорожания стройматериалов и т. д., в Сочи этому способствует ряд специфических причин. Главная из них – введение моратория на строительство многоквартирного жилья сроком на два года, начиная с 1 июля. Это означает, что разрыв между спросом и предложением будет лишь усугубляться.

О столь радикальных мерах власти города объявили в начале марта, связав это с необходимостью разработки нового генплана города. Как пояснял тогда первый заместитель главы местной администрации Денис Юрковский, за последние десять лет в Сочи было построено 4,5 млн квадратных метров жилья, однако за этой строительной гонкой не успевали темпы развития социальной инфраструктуры: детских садов, школ и медицинских учреждений. Для восполнения дефицита только объектов образования при существующей динамике строительства жилья потребовалось бы 25 лет.

Любопытно, что предыдущий генплан Сочи принимали не так уж давно – в июле 2009 года, вскоре после того, как главный российский курорт получил право на проведение зимней Олимпиады 2014 года. Как утверждал тогдашний мэр Анатолий Пахомов, документ сроком до 2032 года должен был ликвидировать проблему хаотичной застройки Сочи в постсоветский период – предполагалось ввести регламенты высотности и плотности застройки, определить «красные линии», запретить возведение высотных зданий возле моря и в горах, портящих виды, и т. д. Реализация генплана образца 2009 года была разделена на два неравных периода – доолимпийский и послеолимпийский.

И если за пять лет до Олимпиады в Сочи действительно появилось много новых современных объектов, соответствующих передовым трендам в курортном градостроительстве, то затем контроль над девелоперами властями города был фактически утрачен.

Основная проблема заключается в хроническом дефиците земель под комплексную застройку. Это вынуждало предприимчивых сочинцев выдумывать схемы по использованию для многоквартирного строительства участков, предназначенных для индивидуальных домов, земель другого назначения или общественных пространств. В эти схемы оказались быстро вовлечены кубанские суды, поскольку девелоперы пытались максимально перестраховаться, чтобы их объекты не были признаны самовольными постройками, подлежащими сносу. Доходило до абсурда: рассказывают, например, что один уважаемый гражданин умудрился построить высотку на месте детской площадки, заручившись решением суда, что у него нет других возможностей реализовать свое конституционное право на жилье.

Первый сигнал о том, что этот самодеятельный строительный бум пора прекращать, прозвучал в апреле 2018 года. Тогда правоохранители возбудили серию уголовных дел против сочинских чиновников по подозрению в крупных махинациях в строительном комплексе. Этому предшествовали десятки акций обманутых дольщиков и множество скандалов, связанных с точечной застройкой, из-за которой во многих районах курорта буквально не осталось живого места. Губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев тогда дал понять, что для него не стали новостью задержания сочинских чиновников. «Не раз призывал коллег перестать потворствовать "самостройщикам" и тем, кто пытается обмануть дольщиков», – прокомментировал он «сочинское дело» на своей странице в Twitter.

За последние два-три года рынок жилья в Сочи стал более прозрачным, отмечают местные специалисты. По словам Александры Мосейкиной, до 2018 года предложение сочинского жилья на 90% состояло из многоквартирных домов, построенных на земле ИЖС, что сопровождалось массой рисков. Сейчас, считает эксперт, у покупателя появился выбор и возможность изучить документы на объект, понять, какие риски он в себе несет. Тем не менее по-прежнему рекламируется большое количество жилых комплексов, построенных по типичным сочинским схемам, с туманными перспективами на следующие 5-10 лет.

«К сожалению, в Сочи всё еще хватает компаний, строящих и продающих незаконно построенные объекты, предоставляющих сервис низкого качества и неготовых работать в рамках закона. Однако в последние годы власти провели огромный объем работы по очищению рынка недвижимости от недобросовестных игроков», – соглашается Татьяна Бурлаковская. По ее словам, в Сочи уже планируют работать как минимум две крупные строительные компании, а по мере повышения прозрачности рынка недвижимости на него будут выходить и другие федеральные застройщики, реализующие проекты с продуманной концепцией и архитектурой, с привлечением именитых специалистов. Однако пока в Сочи таких жилых комплексов единицы.

Инвестиция для внуков

Жилье в Сочи всегда было привлекательным не только для тех, кто хотел бы жить у моря, но и для желающих заработать на постоянном росте его стоимости. Однако сейчас, считают многие эксперты, сделать это будет не так-то просто, даже несмотря на галопирующие цены.

Сегодня момент для инвестирования в первичную жилую недвижимость в Сочи серьезно упущен, уверен председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. Это, по его мнению, связано в первую очередь именно с бурным ростом цен квадратного метра в новостройках, который за последний год превысил 100%.

В результате, если еще год назад можно было рассчитывать на покупку однокомнатной квартиры в строящемся доме с бюджетом 5 млн рублей, то теперь на эти деньги не удастся приобрести и небольшую студию.

Кроме того, указывает Панов, доступность строящегося жилья в Сочи снижается после корректировки условий программы льготной ипотеки. С июля лимит максимальной суммы кредита снижен с 12 до 3 млн рублей, что при условии первоначального взноса 20% фактически «обнулило» количество доступных по условиям программы квартир.

Александр Дужников, сооснователь федерального портала недвижимости Move.ru и холдинга A3F Group, также скептически относится к перспективам инвестиций в сочинскую недвижимость. По его словам, пандемия и закрытые границы еще сильнее перегрели рынок жилья на курорте, так что в нынешних условиях ажиотажного спроса и при стабильной стоимости квадратного метра его окупаемость составит 20-25 лет. Это несколько ниже, чем в Москве – 18-22 года, добавляет специалист. Сейчас, по его мнению, наиболее удачным выглядит выбор новостроек на этапе котлована, а в дальнейшем, в случае принятия удачного генплана, сочинский рынок сможет постепенно избавиться от ажиотажного спроса.

Сочинские эксперты, разумеется, настаивают, что недвижимость на курорте номер один неизменно привлекательна для инвесторов, но и они предупреждают о необходимости очень внимательно подходить к выбору объектов.

«Моя ��екомендация покупателям – обращать внимание на то, какие выданы разрешения на строительство объекта, – говорит Александра Мосейкина. – Если вы видите, что разрешено строительство дома на одну семью на земле ИЖС, при этом вам предлагают купить в этом объекте отдельную квартиру по предварительному договору – это повод проконсультироваться с юристом и, возможно, отказаться от такой покупки. К тому же важно понимать, что такие объекты не обязательно стоят дешево по отношению к рынку».

Оптимальным вариантом вложений сейчас является приобретение квартиры на раннем эт��пе в строящемся качественном жилом комплексе, с тем чтобы выйти из этой инвестиции в момент сдачи объекта, считает сочинский эксперт по недвижимости Кирилл Флутков. Если же речь идет о долгих инвестициях, то, по его словам, нужно искать объект, пригодный для сдачи в аренду. В этом случае можно вкладываться в уже готовое жилье с управлением: такие объекты в любом случае будут дорожать и в моменте приносить доход.

[ogni-ramenki-ru]

Стандарт, комфорт, бизнес, премиум, элит: чем классы жилья отличаются друг от друга?

Цены на новые квартиры «кусаются». Но деваться некуда. Приходится покупать, пусть даже и в ипотеку. Ведь если нет своего жилья, то снимать всю жизнь чужой угол и отдавать ежемесячно существенную сумму постороннему дяде – это совсем бесперспективно.

ЖК Огни - Купить квартиру - http://ogni-ramenki.ru

👪 Все для комфортной жизни - ЖК Огни!

⛹ Спортивный кластер 🙋 Состоявшиеся соседи

🌲 Природа снаружи и внутри

Естественно, покупатели хотят знать, во что вкладывают деньги. Сегодня им уже не нужны картонные коробки на окраинах, без дорог, школ и поликлиник. Все хотят нормальные условия существования. А они (равно как и цены) зависят в том числе от такого субъективного понятия как «класс новостройки».

Давайте разберемся вместе, на что может рассчитывать покупатель, приобретая недвижимость определенного уровня.

Ключевое слово тут – «субъективное». Несмотря на то, что в РФ принято говорить про 5 основных классов жилья, официально эти термины нигде не закреплены. Каждый девелопер вкладывает в них свои понятия и представления.

Выделяют:

·         стандарт;

·         комфорт;

·         бизнес;

·         премиум;

·         элит.

Класс «стандарт» (ранее «эконом»)

До недавнего времени этот сегмент рынка назывался «эконом», и отношение к нему было соответствующим. Воображение покупателя рисовало необжитые полуразваливающиеся трущобы где-то за КАДом, без нормальных дорог, магазинов и соцобъектов.

Впрочем, в начале 2000-х примерно так и было: девелоперы скупали земли за пределами города или на самых дальних его границах, и плотно застраивали их дешевыми ��ысотками.

От 18 этажей и выше, «окна в окна», «мелкая нарезка» (преимущественно «студии» и «однушки»), много квартир на лестничной клетке, отсутствие парковочных мест, удобных дворов, детских площадок и зон для отдыха – вот характерные черты такого жилья.

В 2018 году власти заменили название «эконом» на «стандарт», заявив, что в этом классе есть всё необходимое для достойного уровня жизни.

Однако, нельзя сказать, что со сменой названия что-то кардинально изменилось. Большинство домов делают из панелей, по типовым проектам, применяя самые бюджетные строительные и отделочные материалы. Рядом с ними нет станций метро, и добраться до них довольно проблематично (речь, например, про Шушары или Колпино).

Несмотря на то, что сейчас каждую новостройку обязаны обеспечить парковочными местами, в масс-маркете большинство из них пустуют: у людей нет лишних 250-450 тысяч на их покупку.

Впрочем, за последние годы приоритеты покупателей изменились: никто не хочет брать жилье в новостройке, из которой невозможно нормально выехать утром. Или в доме, рядом с которым не пристроить ребенка в детский сад. Поэтому застройщики вынуждены учитывать потребности покупателей и создавать даже в самых недорогих своих проектах более-менее достойные условия проживания.

Чем же привлекают такие дома? В первую очередь, своими ценами. Средняя стоимость «квадрата» в стандарт-классе в Петербурге – 90-105 тысяч рублей. Хотя есть отдельные предложения с совсем низкими ценами – порядка 62 тысяч за метр (например, ЖК «Добрыня 2») или 81 тысяча за метр (ЖК «Аэросити»).

Комфорт-класс

Такие дома строят из более качественных материалов и не на самых задворках Петербурга. Даже если поблизости нет метро, то до него без проблем можно добраться на общественном транспорте, минут за 10-20 максимум.

В комфорт-классе уделяется внимание планировкам: они удобные и продуманные. Студий не так много. На этаже обычно максимум 8 квартир. Кухни должны быть не менее 8 метров, потолки хотя бы 2,6 метра. В ЖК класса «комфорт» есть доля семейных квартир евроформата: с большими кухнями-гостиными и компактными спальнями.

Благоустройство для новостроек комфорт-класса – не пустой звук.

Дворы в них обычно закрыты от машин, а на внутренней территории обустроены детские площадки и места для отдыха. Обязательно наличие парковки – наземной или подземной.

Как правило, в доме устанавливают системы видеонаблюдения. В парадных предусмотрено место для консьержа.

Сами дома – уже не просто безликие коробки. Они имеют свое «лицо», возможны даже определенные архитектурные изыски.

Бывает так, что новостройка уже явно далеко «ушла» от понятия «комфорт» (и, тем более, «стандарт»), но еще не дотягивает до класса «бизнес». Тогда ее причисляют к категории «комфорт+» (или «высокий комфорт»). Такие дома отличают более дорогие отделочные материалы, удачное местоположение и наличие общественных пространств на территории ЖК.

«Средняя» цена за квадратный ��етр – 115-125 тысяч рублей.

Бизнес-класс

Это уже имиджевая «тема» – для покупателей с хорошим достатком. Здесь крайне важна локация. Дом должен быть построен рядом с историческим центром, в качественном «спальнике» (типа Московского или Приморского района) или в престижном пригороде, рядом с парком, сквером или иной зеленой зоной.

Имеет значение наличие машино-мест: считается, что необходимо предусмотреть не менее 1 места на квартиру. Обязательно присутствие в составе ЖК собственного детского сада, качественных магазинов, кафе и ресторанов, досуговых центров для детей, спортзала, салона красоты. Дворы – только закрытые, как от машин, так и от посторонних. На всей территории ведется видеонаблюдение и контроль доступа.

Благоустройство двора в одном из строящихся ЖК бизнес-класса (съемка Новострой-М)

Внешний вид домов бизнес-класса должен впечатлять. Внутри общественных пространств тоже обязателен оригинальный дизайн.

Сами квартиры – просторные, с качественной отделкой «под ключ» или черновой (чтобы собственники могли сами сделать любой ремонт), и набором дополнительных опций (например, система «умный дом»). В квартире может быть камин, терраса, окна в пол, дополнительные помещения – гардеробная, кладовая и т.д.

«Средняя» цена за метр – 160-180 тысяч рублей.

Премиум- и элит-класс

Это самый малочисленный сегмент в Петербурге – порядка 5% от всего предложения. Дома класса «премиум» и «элит» очень похожи, внешний вид их роскошен. Они располагаются в исторических местах («золотой треугольник», Петроградский, Василеостровский районы), на Крестовском, Петровском, Каменном островах.

Возводят такие дома из очень дорогих и высококачественных материалов. Вся внутренняя «начинка» дома также высшего уровня качества.

Квартир в проекте немного, все они большие и удобные, и на каждую приходится несколько парковочных мест.

Покупатели обычно принимают участие в проектировании своих жилых пространств, хотя, разумеется, могут выбрать и готовый вариант. Огромное внимание уделяется соседям: важна их «статусность» (хотя в РФ по закону нельзя отказать покупателю, если он желает приобрести товар).

Общественные пространства в домах премиум- и элит- класса просторные и стильные. Там есть помещения для встреч с гостями. Обязательно видеонаблюдение, услуги консьержа и круглосуточной охраны. О посетителях всегда докладывают заранее.

Разница в сегменте «премиум» и «элит» практически не заметна для обычного человека.

Например, в первом случае дом будет построен по индивидуальному проекту хорошего архитектурного бюро, а во втором – возможно участие только знаменитой студии и дизайнера «с именем». Материалы для отделки везде используются дорогие, но в «элите» допускается только натуральный продукт: камень, дерево. Машино-мест в «премиуме» приходится не менее 1,7 на квартиру, тогда как в «элите» – не менее 2-2,5.

Цена начинается от 270 тысяч за метр и может доходить до 1 миллиона и более.

[omgakirich]

Terra Incognito, то что задумывали как Новый Харьков

На прошлой неделе была великолепная погода, не те муссоны что сейчас, и я выдвинулся на самый, стереотипно называнный, непрезентабельный район Харькова. На ХТЗ, вернее на Соцгород, который находится напротив завода за лесополосой. Поперся я ради экскурсии Макса Розенфельда, и вообще ни разу не пожалел (иначе быть не могло никак). 

Вообще скепсис был до первого двора, я заезжал со стороны экс-Пролетарской, и встречали меня заброшенные подземные переходы, убогие дома-коробки в бывшей лесополосе, и опустевший и страшный рынок у м. Тракторный завод. Ну как вообще может быть вообще что-то хорошее, в районе где рядом огромная промзона и «парк Маньяковского» (конечно же правильно «Маяковского»)?

Как оказалось в этом районе гораздо больше расчетов дизайнеров и проектантов, чем в тех же коробках у 12 Апреля. Тот же парк Маяковского построен настолько замысловато для двух целей — быть и парком, и защитной полосой. Как оказалось диагональные проходы построены чтобы задерживать пыль с завода, и построены они по розе ветров.

Нанести Смешарика на антипарковочную сферу - классная идея.

Встречает нас один из примеров города в городе, так называемый «двадцатый». Если на ХТЗ сказать, что встречаешься у двадцатого, непримено поймут, что речь идет о доме по ул. Мира 20. 

Кстати, по иронии судьбы, после декоммунизации, «двадцатый» юго-западной стороной выходит на проспект Архитектора Алёшина. Павел Алёшин — является архитектором этого соцгорода. Кстати, он же является одним из архитекторов главного железнодорожного вокзала страны — Киев-Пассажирского, быть точнее северного, старого терминала. Вообще, Алёшин гораздо больше построил для Киева, и перечислять там очень много. 

Алёшин продвигал идею жилкомбината, от которой по определенным причинам пришлось отказаться. Суть жилкомбината была в том, что застроенный микрорайон соединялся переходами. Первопричина этой идеи проста — у нас бывает холодно.

Лично меня сразу же впечатлила кладка. К сожалению, кладку арки заштукатурили, и покрасили в облака, но со стороны двора имеется красный кирпич. На самом деле, заводы тогда лучше всех строили американцы, а жилье — немцы. 

И со двора, убрав нашу традицию балконов из шиферного листа и абсолютно безвкусную теплоизоляцию, можно увидеть далеко не харьковский стиль. Ну чем не Германия?

Хотя, повернув камеру в бок — ты возвращаешься в родные края...

... а разворачивая во двор — в суровый харьковский ЖЭК-арт. Огромная тыква и разукрашенный цветочками павильон вентиляции с бетонными голубями на крыше.

Но ценен соцгород не этим. 

Меня приятно поразило старшее поколение. Во-первых, они знают свой район и довольно учтивы с неместными. 

Во-вторых, они настолько к ним не привыкли, что завидев человека с камерами милая бабушка сказала: «Ой, как хорошо, что наши Титаники оставят в истории.» К «Титаникам» я вернусь чуть ниже, а пока покажу еще один этап соцгорода — «Американки».

Вообще построение района было довольно продуманным, даже с той точки зрения, что предусматривалось и одиночное жилье, и для «ячеек обществ��». Этим самым ячейкам общества нужны были бы в итоге детские сады и школы, которые и появились неподалеку.

Пока идем к детским садам — нахожу еще одну особенность ХТЗ. Ну нет у нас больше районов, где есть брусчатка в большинстве дворов! Это же божественно! И этой брусчатке через год стукнет 80.

Так, на чем я остановился. А, на детях! Щас... нас тут как раз войнушки притормозили.

Так вот, детсады. Детские сады имеют свою продуманность, но так же повторяют неповторимый стиль Алёшина — вдоль окон линия кирпича красного цвета. Из-за чего, четырехэтажки на Библика полностью соответствуют бренду Адидас — три полоски.

В детских садах было продумано все для самых маленьких. Например, пандусы. И это в 30-х годах, когда и мысли не было о мобильности. Все было гораздо проще — их строили для того чтобы мамы с колясками могли подняться на второй этаж и оставить ребенка в группе. Не говоря уже о удобстве, если бы идею переходов оставили в силе.

Дворы на ХТЗ также похожи друг на друга, но не похожи на дворы в других районах. Вот приезжаешь на ХТЗ, и складывается впечатление другого города. Кто-то попытается сказать «Парк советского периода», а я вот не соглашусь. 

С советским периодом легко можно прикинуть тему «хрущевок», «чешек», «полек». Просто до войны строили с душой и мозгами. Кстати, «двадцатку» и часть американок в последствии строили те, кто строил Госпром и Загоспромье. И узнал я их по кладке. 

По пути зашли в сквер им. Кандаурова. Нет, кто-то в Харькове вспомнит о «встал-сучий-пес», в этот раз о более уважаемом однофамильце. Этот сквер был последним оплотом зенитчиков, прикрывавших войска освобождения 22-23 августа 1943 года. Позиции зенитчиков были подвержены контратаке стрелковых и танковых полков, и бой для них стал могилой.

Следующая остановка — Орджоникидзевский Дворец Бракосочетания. Здесь расписались мои родители. И сейчас здание на реконструкции, но длинные руки позволили показать то, что с ним сейчас.

Следующая остановка это дома «Американки» на Библика. Я эту часть оставлю без комментариев, идите на экскурсию или лекцию:) Вещь стоящая.

Единственное — обратите внимание на печи, они ��ыли построены вокруг жилья.

Есть еще одна история с местными школами. Кадки с цветами! Памятник Зубареву. Это вам не многоуровневая коробка в которой учился я на Салтовке.

Отдельно надо рассказать о публике. Людей было очень много, но это все равно остается атмосферным мероприятием. «А шо за депутат там речь толкает?» — спрашивал мимо проходящий дедок. Ответ констатирующий что это экскурсия с Розенфельдом, привел деда к замешательству. Не поверил, что по ХТЗ могут водить людей экскурсией. Могут! 

Титаники. Это два огромных строения, каждое из которых чем-то из-за труб и монументальности похожие на «Титаник».

Внутри там конечно все очень печально и трудно. Но дома 30-х годов. В нашем городе выстояло далеко не все.

Никто не знает, сколько он простоит, но это действительно памятник харьковской архитектуры. Без ненужных немцам балконов, но с лоджиями. 

Это конечно же не все, что было в этой экскурсии. Но только приехав на ХТЗ, можно убедится, что невзирая ни на что жизнь прекрасна!

from Akirichs blog https://ift.tt/31QKdZd via IFTTT

[apartbatumi]

View this post on Instagram

A post shared by Маклер Батуми (@makler_batumi_)

Новый бульвар и парк в Батуми — это одно из прекрасных мест в городе. Гуляя здесь, вашему взору открывается все очарование природы Аджарии: ласковое море, могучие горы, пальмы и многочисленное количество красивых цветов. Новый парк начали строить во время президентства М. Саакашвили наряду с другими преобразованиями в городе, как запуск проекта “Батуми Вело”, развитие инфраструктуры города. На набережной в Батуми высажены пальмы, сделаны велосипедные дорожки, указатели, бюветы и краны с водой, есть где прогуляться, заняться спортом и просто отдохнуть. В Батуми солнце садится в море, поэтому заход солнца просто незабываемый! Если во время прогулки по бульвару или по парку захочется присесть отдохнуть, через каждые пять метров есть лавочки. Даже в разгар сезона вечером здесь найдется свободное место. Вдруг вы сомневаетесь, в каком районе Батуми снять жилье на время отдыха, а тут посмотрите на эти прелести, влюбитесь в современные высотки и захотите в Новый Батуми и только туда. За парком строят новый элитный район. Обещают, что он будет самым мажорным и дорогим в городе. Новый парк находится на улице Качинских. Здесь много интересного - одна из знаменитых скульптур с сердечками, детская площадка с мультяшными фигурками, лабиринт желаний, огромные тапочки на яйцах и запечатленные на всех брошюрах надписи Where и Liberte. Три небольших фонтана, один из которых бьёт из-под земли и сводит детей сума, придают ему определенную неповторимость. Цены на жилье в этом районе, пока не сильно завышены, как в старом Батуми, поэтому и пользуются спросом. Инфраструктура пока не сильно развита, но очень перспективное место - недалеко аэропорт, великолепный новый парк, торговый центр Метро Сити. И в этом великолепном месте мы хотим представить интересные апартаменты Yellow hotel -светлый 15 этажный дом, всего в 300-х метрах от моря имеет удачное расположение, отличные номера, хорошие виды на горы и море. Рядом - в районе 1 км доступны супермаркеты и рестораны, совсем под боком - прокат велосипедов, огромный торговый центр Метро Сити, казино, бассейн и Спа комплекс. Ждем, с нетерпением, гостей в нашем замечательном отеле и надеемся очаровать традиционном грузинским гостеприимством https://www.instagram.com/p/CEM-4Y_gYIW/?igshid=1tt95wl2nu6h4

[pastorweb-blog]

Покупаем Квартиру Выгодно! 1.2. Для себя или для денег?

Продолжаем тему покупки квартиры

Не свалитесь с двух стульев!

Итак, вы все обдумали и решили, что квартира вам все-таки НУЖНА. И не какая-нибудь, а своя собственная! Отлично. Полдела сделано. Теперь следующий вопрос. А для чего? Чтобы покупка квартиры была успешной, у этой покупки должна быть четкая цель. Основных целей – три: Для себя; Для других (детей, родителей); Для инвестиций. Желательно, чтобы цель была одна. Тогда можно сделать оптимальный выбор и совершить действительно выгодную покупку. Плохо, когда пытаются ��сидеть на двух, а то и на трех стульях. «Купим квартиру, поживем в ней пару лет, затем сдадим в аренду, а потом сын вырастет и будет в ней жить». И непонятно, какой же объект выбирать: удобный для себя, выгодный для аренды или подходящий для сына? Ведь для каждой из этих целей нужны совершенно разные квартиры! Поэтому определитесь сразу. Если покупаете для инвестиций, забудьте о собственных вкусах и предпочтениях. Берете для себя – не зацикливайтесь на выгоде. Для себя любимого Рассмотрим первый случай. Вы покупаете квартиру, чтобы жить в ней долго и счастливо. Какие факторы наиболее важны? Все, конечно же, зависит от вас и ваших предпочтений. Но есть некие универсальные критерии, которые обязательно нужно учитывать: Район. Существуют всевозможные рейтинги районов Москвы: по цене, комфортности, престижности, криминогенной обстановке и т. п. В Интернете их полным-полно. Можно почитать все это для развлечения, но особо учитывать не стоит. Статистика – вещь условная, да и составляют эти списки чаще всего «на глазок». Советы друзей тоже не помогут, так как давно известен «эффект кулика»: человеку нравится район, в котором он живет. Не случайно 60 % людей, меняя жилье, остаются в том же районе. Так что смотрите только на свои ощущения, вкусы и финансовые возможности. Транспортная доступность. Два часа в день на дорогу – это долго. Больше двух часов – мучительно долго. Готовы ли вы к таким жертвам? Однако есть универсальное жизненное правило: когда начинаешь новый, более высокий этап жизни, качество этой жизни на первое время снижается. А потом приходит в норму и повышается. Так со всем: новой работой, новым жильем и т. п. Поэтому какие-то неудобства ради новой квартиры можно потерпеть, но без фанатизма. Как проверить транспортную доступность нового дома? Посетите его несколько раз: в выходной день и в рабочий, в часы пик и глухой ночью. Обычно самые сильные пробки – утром в четверг в центр и вечером в пятницу из центра. И еще летом: в субботу утром за город и в воскресенье вечером в город. Съ��здите в это время к вашему будущему дому – на авто– и рельсовом (метро или электричка) транспорте. Рассказывает Анна Однажды я совершила большую ошибку, не последовав этому правилу. Поехала смотреть квартиру в ближнем Подмосковье в понедельник после работы. Тогда я еще не знала, что понедельник – самый свободный, «беспробочный» день. К тому же было лето, а в это время пробки в рабочие дни снижаются, зато в выходные – усиливаются. Доехала от метро за 25 минут! Нормально, решила я, и купила квартиру. А потом наступила зима… И пятница… И в одну из зимних пятниц я провела в пробке 2,5 часа, пытаясь доехать от метро домой. К счастью, в тот период я работала не выходя из квартиры и не сильно страдала от пробок, а вот соседи выезжали каждое утро в 6:00, чтобы успеть на работу к девяти. Я думаю, если потратить потерянное время на полезную деятельность, можно заработать на более «транспортно доступное» жилье. В общем, продала я ту квартиру, а новую протестировала уже в разное время и разными видами транспорта. И оказалось, что слухи о «жутких пробках» в выбранном мной районе сильно преувеличены. Так что не доверяйте стереотипам, тестируйте транспортный фактор сами. Метраж и планировка. Сколько комнат вам нужно, чтобы поместиться всем-всем, включая будущих детей? Для семьи обычно удобнее иметь несколько пусть маленьких, но изолированных комнат, чем просторную однушку или двушку. Разнополых детей рано или поздно нужно будет разделить. Если вы работаете из дома, желательно иметь отдельный закуток для работы, в идеале – рабочий кабинет. Если к вам часто приезжают друзья или родственники, им тоже потребуется пространство. Если вы любите тишину и покой, выбирайте квартиру с изолированными, а не с проходными комнатами. Если обожаете валяться в ванной, ищите квартиру с просторной ванной. Если вы любитель покурить и порелаксировать на балконе – ищите балкон побольше. Если не знаете, как будете использовать коридор, не берите жилье с большой прихожей и коридором (например, сталинку), потому что обычно от этих помещений толку мало. В общем, исходите из ваших ежедневных потребностей. Рассмотрите возможность перепланировки. Можно ли превратить то, что есть, в квартиру вашей мечты? Ваш простор для фантазии ограничен только несущими стенами, количеством окон и некоторыми правовыми нормами. Тип дома. Читайте в разделе «Куда смотреть?» в следующей публикации,  про достоинства и слабые места домов разных типов. Инфраструктура. Если говорить о Москве, то здесь уже не осталось районов с неразвитой инфраструктурой. Все необходимое (магазины, аптеки, салоны красоты, бытовые услуги, спортзал, детский садик, школа) есть практически везде – в шаговой доступности. А вот в небольших городках и поселках инфраструктурный фактор очень важен. Даже в Подмосковье остались места, оторванные от цивилизации. По каждому вопросу приходится ездить в «райцентр», а это быстро надоедает. Впрочем, даже в Москве районы по инфраструктуре не равнозначны. Особенно если у вас более изысканные запросы. Например, вы любите всей семьей гулять в парке – ищите жилье рядом с парком. Или вам нравится проводить выходные в большом магазине, делать покупки, обедать и развлекаться – тогда очень удобно жить близко к крупному торговому центру. Если вы часто устраиваете деловые встречи рядом с домом – понадобится приличное кафе неподалеку. Людям со слабым здоровьем важна поликлиника рядом и т. п. Все это определит ваше будущее качество жизни, поэтому учитывать инфраструктуру очень важно. Парковка. В центральных районах парковка рядом с домом – огромная проблема. Да и на окраинах двор двору рознь. Дворы рядом с метро с самого утра забиваются машинами «приезжих». Есть дворы, где жители уже поделили между собой все парковочные места, закрыли их ракушками, цепочками и другими приспособлениями, и вам придется либо воевать с соседями (ибо все это незаконно), либо парковаться за километр от дома. Подумайте заранее, насколько это для вас приемлемо. Прибывая на просмотр, всегда смотрите на загруженность парковки перед домом. При необходимости поищите рядом с домом охраняемую стоянку. Соседи. Так сказать, контингент. В новых домах, где нет социального жилья, соседи обычно вполне приличные. Ведь они все пашут на работе, чтобы оплачивать ипотеку или долги за квартиру, так что пить и дебоширить просто некогда. А вот в старых пролетарских районах без теплой компании алкашей редко обходится. Обычно они пьют на детской площадке, иногда орут песни и клянчат денег на опохмел, в остальном – вполне безобидны. Как проверить контингент? Можно приехать вечерком к дому и пообщаться с людьми на детской площадке. Заодно узнаете и о других проблемах: как работает местный ДЭЗ и управляющая компания, хорошо ли топят зимой и т. п. Есть моменты, на которые мало кто обращает внимание при выборе квартиры, но они ощутимо влияют на комфортность проживания. Эти мелочи способны испортить жизнь. Например: Окружающая застройка. Разнообразна или однотипна? Радует глаз или вгоняет в депрессию? Зеленые зоны или каменные джунгли? Вы готовы каждый день ходить по этим улицам? Вид из окна. Зашторим навсегда или будем выглядывать каждое утро, радуясь новому дню? Вы готовы видеть это каждый день? Ваши ощущения важнее метража. Помните об этом. Конечно, это не все факторы, влияющие на выбор квартиры. Важен этаж, состояние двора и подъезда, шумоизоляция, качество воды, инженерные коммуникации, перекрытия и многое другое. Составьте свой собственный список критериев исходя из бюджета и образа жизни. Чем больше у вас денег, тем длиннее будет список. А если денег в обрез, подумайте очень хорошо, чтобы вычленить самое важное и смириться со всем остальным.

Для инвестиций

Некоторые специалисты советуют, даже покупая квартиру для себя, рассматривать ее как инвестицию. Как уже говорилось, мы считаем это лишним. Главное – чтобы вам было комфортно в ней жить. Если попутно цена квартиры вырастет – отлично. При прочих равных лучше выбрать жилье с инвестиционным потенциалом, но не зацикливаться на этом. Есть, правда, один нюанс, который следует предусмотреть: как долго вы собираетесь жить в этой квартире? Если планируете продажу объекта в течение ближайших десяти лет, необходимо заранее подумать о его ликвидности (востребованности). Сможете ли вы достаточно быстро его продать, не теряя вложений? Если продажу не планируете, все равно учтите этот фактор, так как жизнь – штука непредсказуемая. Какие квартиры тяжелее всего продать? С мутными документами. Играет роль вся история квартиры с момента приватизации. С «экстремальной» перепланировкой. Расположенные в очень неудачном месте, например – окнами на скоростную магистраль. Не соответствующие своему классу. Например, хрущевка в промышленном районе с евроремонтом или большая квартира в хорошем месте, но в страшном облезлом доме. С серьезными дефектами. Почему недвижимость? Какая квартира станет хорошей инвестицией? В какую недвижимость лучше вложить деньги? Для начала определитесь, почему вы вообще решили инвестировать именно в недвижимость. Есть ведь довольно много альтернатив. Самые основные: банковский депозит, валюта, драгметаллы, ценные бумаги, ПИФы, бизнес. Депозит дает стабильный доход, но этот доход с трудом перекрывает инфляцию и не спасает от обесценивания денег. Также есть небольшой риск пр�� возникновении финансовых проблем у банка. Валюта, драгметаллы, ценные бумаги и ПИФы – рискованная инвестиция. Сколько ни анализируй рынок, шансы потерять столь же высоки, как и шансы заработать. Точнее, немного выше. Но если повезет, можно хорошо «навариться». И огромный плюс почти всех этих инструментов – возможность быстро изъять деньги (пусть и с финансовыми потерями). Свой бизнес – отдельная тема. Требует очень много труда, времени, и вообще – занятие на любителя. Если «не пойдет», очень трудно «вынуть» деньги и вернуть хотя бы часть затрат. Но и доход от бизнеса может быть максимальный, так что как альтернативу вложениям в недвижимость – обязательно нужно рассмотреть. Плюсы инвестиций в недвижимость: Относительная безопасность. Недвижимость редко падает в цене. А даже если и падает, со временем цены возвращаются обратно и подтягиваются еще выше. Правда, опыт Японии, Испании, Болгарии и некоторых других стран говорит об обратном: недвижимость может подешеветь резко и надолго. Но в России пока другая статистика. Никакие кризисы нам не страшны – покупали, покупаем и будем покупать. Доходность выше инфляции. Даже сейчас, в период стагнации рынка, на грамотных инвестициях в недвижимость можно заработать 30–50 % годовых. (Знаем примеры, как грамотные инвесторы зарабатывали до 100 % годовых! Некоторые истории описаны на нашем сайте homestaging.ru) Но не всегда, не в любой период и не гарантированно. Можно и потерять. Относительная стабильность. Если мы сдаем недвижимость в аренду, получаем почти стабильный, прогнозируемый доход. Если пытаемся перепродать – с прогнозами уже сложнее, но все же это не такая рулетка, как на фондовом рынке. Минусы инвестиций в недвижимость: Низкая ликвидность. Если срочно потребуются деньги, их нельзя просто так «вынуть», предстоит целая эпопея с продажей актива. Минимальный срок на все формальности – месяц, но только если продаете с большим дисконтом. Для продажи по рыночной цене нужно закладывать хотя бы три-четыре месяца. Много хлопот. Это вам не банковский депозит, где за пять минут положил деньги, а потом за пять минут снял. Вложения в недвижимость, а особенно сдача жилья в аренду – целая работа, иногда вообще на полную занятость. Юридические риски. Подробнее читайте в главе «Риски. Снизить и смириться». Дополнительные риски: пожар, потоп, кража, различные ЧП, непорядочные квартиранты и т. п. Не такая уж высокая доходность, особенно в сегменте аренды. Доход в 10 % годовых от аренды считается великим везением, норма – 4–5 %. География инвестиций Все-таки решили инвестировать в недвижимость? А в какой стране? Если вы не собираетесь жить в покупаемой квартире, то, и не привязаны к конкретному региону. Можно купить объект хоть в Африке, хоть в Лапландии, хоть в деревне Гадюкино. Где лучше? На самом деле лучше все-таки выбирать объект в том регионе, где вы живете, или неподалеку. Инвестиции в зарубежную недвижимость имеют ряд серьезных минусов: Сложность выбора. Нужно досконально знать местный рынок, чтобы не промахнуться с объектом. Больше шансов столкнуться с мошенничеством. Иностранцев любят «обувать». Сложность с управлением. Кто будет заниматься сдачей объекта в аренду? Кто будет платить налоги и коммунальные платежи? Кто будет делать ремонт при необходимости? Кто будет разруливать всевозможные проблемы, вроде затопления соседей? Можно поручить эту работу управляющей компании, но тогда ваши доходы снижаются. Большая комиссия риелтору – обычно около 5 % от стоимости объекта. Но если покупаете новостройку, комиссия обычно заложена в ее стоимость. Большие затраты денег и времени: поездки за рубеж для покупки и решения других вопросов, налоги на недвижимость (в большинстве стран они несравнимо выше, чем у нас), коммунальные платежи и плата за обслуживание дома (зачастую тоже очень высокие). Языковой барьер. Юридические риски в чужой стране всегда очень высоки. Вы не знаете всех тонкостей законодательства и, скорее всего, не имеете местного адвоката, которому доверяете. Но что всего хуже – вы не знаете, как изменится это законодательство в будущем. Пока местным властям выгодны иностранные инвестиции, покупателей-иностранцев поддерживают и предоставляют преференции, станут не нужны – начнутся гонения. Так происходит сейчас в Таиланде, где иностранные собственники недвижимости практически бесправны. Низкая ликвидность. Квартиру или виллу за рубежом довольно легко купить, а вот продать удается далеко не всем… Преимущество покупки недвижимости в некоторых странах (Болгария, Латвия) – возможность получить вид на жительство. Однако условия его получения постоянно ужесточаются. Еще один плюс – высокая доходность, но сегодня это актуально только для развивающихся стран – Индии, Бразилии, Венесуэлы. Вы готовы вкладывать серьезные деньги в далекую и неведомую страну третьего мира? Третий плюс – возможность отдыхать в собственной квартире или вилле на побережье – на самом деле таковым не является. За стоимость самой дешевой студии в курортной зоне можно каждый год кататься по пятизвездочным отелям и не быть привязанным к одному месту. А какой регион выбрать в России? Безопаснее всего – ваш собственный город или район. Вы знаете «местность», так что шансы промахнуться невысоки. Если интересует более высокая доходность, можно выбрать крупный город, который в настоящее время активно развивается и имеет положительную динамику по численности населения. Например, Нижний Новгород, Казань, Пермь, Омск, Самара, Ростов-на-Дону, Краснодар. Сюда же относятся крупные города Московской области: Люберцы, Домодедово и т. п. Если вы не москвич, Москва не лучший выбор для инвестиций из-за высокого порога входа (минимальный размер инвестиций – 4–5 млн руб.). Если все-таки интересуетесь Москвой, тщательно выбирайте риелтора и не пытайтесь купить объект сами. Известно много случаев, когда иногородний покупатель «велся» на «богатый» ремонт и выбирал неликвидный объект в затрапезном районе. Вообще покупка квартиры для инвестиций – такое ответственное дело, что его нужно совершать только вместе со специалистом. Если вы не профессионал рынка недвижимости, ищите такого профессионала для сопровождения сделки. Стратегия инвестирования Так, с местом действия определились. Теперь определимся с самим действием. Как вы планируете инвестировать в недвижимость? Какую стратегию выберете? Существует несколько основных стратегий: Купить новостройку, дождаться получения ключей и перепродать. Вариант: купить новостройку, дождаться ключей, сделать ремонт, купить мебель, сдать на время, потом продать. Купить вторичную квартиру и сдавать в долгосрочную аренду. Вариант: сдавать, а через некоторое время перепродать. Купить квартиру и сдавать ее в посуточную аренду. Снять квартиру на долгий срок и сдавать ее посуточно. Не совсем по теме этой книги, но тоже вариант. Купить квартиру на первом этаже, перевести в категорию «нежилое помещение» и сдавать как офис. Потом можно продать. Купить объект коммерческой недвижимости и тоже: сдавать, продавать… Возможно, у вас возникнет идея купить земельный участок, построить дом, а затем сдавать его в аренду или продать. Не лучший вариант. Строительство дома – долгое и крайне хлопотное дело. Но еще хлопотнее – пытаться этот дом потом пристроить. Из-за переизбытка предложения загородные дома в Подмосковье продаются плохо и могут зависнуть в продаже на пару лет. Возможно, в вашем регионе ситуация другая, тогда рассмотрите и этот вариант. У инвесторов с крупным капиталом есть и другие возможности, например – купить оптовый участок земли и распродать в розницу. Или построить коттеджный поселок. Подобные бизнес-схемы мы в этой книге рассматривать не будем. Коммерческая недвижимость Коммерческая недвижимость – тоже не наша тема, ведь это книга о покупке квартиры, то есть жилой недвижимости. Но пару слов все же скажем. Коммерческие помещения – неплохой объект для инвестиций. Речь идет про так называемый стрит-ритейл – помещения на первых этажах жилых домов и отдельно стоящие торговые павильоны (в противовес помещениям в бизнес-центрах и торговых центрах, которые в розницу обычно не продаются). Использовать такие объекты можно не только под магазин, но и под аптеку, салон красоты, предприятие бытовых услуг или офис – например, сдать агентству недвижимости. Особенности инвестиций в стрит-ритейл: Более высокий порог входа, чем в жилом сегменте (в Москве это от 6 млн руб., в Подмосковье – от 3 млн руб.). Более высокие коммунальные платежи, что повышает риски инвестора. Не смог сдать свое помещение – плати и теряй деньги. В среднем более высокая доходность. Сдача в аренду небольшого помещения под парикмахерскую или банк может приносить 8–15 % годовых. Относительная стабильность. Компании переезжают с места на место реже, чем люди. Необходимость учитывать бизнес-нужды вашего арендатора. Арендаторам в этом сегменте важны: расположение на первой линии домов, «лицом к улице» (можно и во дворах, но это снижает ликвидность объекта), хорошая проходимость (большой поток идущих мимо людей), возможность повесить большую вывеску, подходящая планировка, хорошее освещение (в том числе и снаружи), безопасность. А вот факторы, важные для жилья, – близость к метро, зеленый двор и даже наличие окон, – отходят на второй план. Необходимость создать юридическое лицо, вести бухгалтерию и платить с арендных доходов налоги. Вывод. Инвестиции в нежилые помещения требуют более профессионального подхода, больше денег и знаний. Если вы «новичок» в сфере недвижимости, лучше начать с жилья. Разновидность инвестиций в коммерческую недвижимость – покупка квартиры на первом этаже жилого дома, перевод помещения в статус нежилого и сдача под офис или магазин. Такая квартира должна соответствовать ряду критериев: расположение на первом этаже (можно выше, если все помещения снизу – тоже нежилые), возможность оборудовать отдельный вход (не через подъезд, предназначенный для доступа к жилью) и др. После покупки собираете пару десятков документов и относите в районную управу (или аналогичный орган в вашем регионе). Процедура занимает до полугода и более – учитывайте это, когда будете подсчитывать потенциальные барыши.#Недвижимость, #Купить, #Продать, #Квартира, #Дом, #Риэлтор, #Риелтор, #Услуги, #Покупатель #Коммерческая Click to Post

[pastorweb-blog]

Покупаем Квартиру Выгодно! 1.2. Для себя или для денег?

Продолжаем тему покупки квартиры

Не свалитесь с двух стульев!

Итак, вы все обдумали и решили, что квартира вам все-таки НУЖНА. И не какая-нибудь, а своя собственная! Отлично. Полдела сделано. Теперь следующий вопрос.   А для чего? Чтобы покупка квартиры была успешной, у этой покупки должна быть четкая цель. Основных целей – три: Для себя; Для других (детей, родителей); Для инвестиций. Желательно, чтобы цель была одна. Тогда можно сделать оптимальный выбор и совершить действительно выгодную покупку. Плохо, когда пытаются усидеть на двух, а то и на трех стульях. «Купим квартиру, поживем в ней пару лет, затем сдадим в аренду, а потом сын вырастет и будет в ней жить». И непонятно, какой же объект выбирать: удобный для себя, выгодный для аренды или подходящий для сына? Ведь для каждой из этих целей нужны совершенно разные квартиры! Поэтому определитесь сразу. Если покупаете для инвестиций, забудьте о собственных вкусах и предпочтениях. Берете для себя – не зацикливайтесь на выгоде. Для себя любимого Рассмотрим первый случай. Вы покупаете квартиру, чтобы жить в ней долго и счастливо. Какие факторы наиболее важны? Все, конечно же, зависит от вас и ваших предпочтений. Но есть некие универсальные критерии, которые обязательно нужно учитывать: Район. Существуют всевозможные рейтинги районов Москвы: по цене, комфортности, престижности, криминогенной обстановке и т. п. В Интернете их полным-полно. Можно почитать все это для развлечения, но особо учитывать не стоит. Статистика – вещь условная, да и составляют эти списки чаще всего «на глазок». Советы друзей тоже не помогут, так как давно известен «эффект кулика»: человеку нравится район, в котором он живет. Не случайно 60 % людей, меняя жилье, остаются в том же районе. Так что смотрите только на свои ощущения, вкусы и финансовые возможности. Транспортная доступность. Два часа в день на дорогу – это долго. Больше двух часов – мучительно долго. Готовы ли вы к таким жертвам? Однако есть универсальное жизненное правило: когда начинаешь новый, более высокий этап жизни, качество этой жизни на первое время снижается. А потом приходит в норму и повышается. Так со всем: новой работой, новым жильем и т. п. Поэтому какие-то неудобства ради новой квартиры можно потерпеть, но без фанатизма. Как проверить транспортную доступность нового дома? Посетите его несколько раз: в выходной день и в рабочий, в часы пик и глухой ночью. Обычно самые сильные пробки – утром в четверг в центр и вечером в пятницу из центра. И еще летом: в субботу утром за город и в воскресенье вечером в город. Съездите в это время к вашему будущему дому – на авто– и рельсовом (метро или электричка) транспорте. Рассказывает Анна Однажды я совершила большую ошибку, не последовав этому правилу. Поехала смотреть квартиру в ближнем Подмосковье в понедельник после работы. Тогда я еще не знала, что понедельник – самый свободный, «беспробочный» день. К тому же было лето, а в это время пробки в рабочие дни снижаются, зато в выходные – усиливаются. Доехала от метро за 25 минут! Нормально, решила я, и купила квартиру. А потом наступила зима… И пятница… И в одну из зимних пятниц я провела в пробке 2,5 часа, пытаясь доехать от метро домой. К счастью, в тот период я работала не выходя из квартиры и не сильно страдала от пробок, а вот соседи выезжали каждое утро в 6:00, чтобы успеть на работу к девяти. Я думаю, если потратить потерянное время на полезную деятельность, можно заработать на более «транспортно доступное» жилье. В общем, продала я ту квартиру, а новую протестировала уже в разное время и разными видами транспорта. И оказалось, что слухи о «жутких пробках» в выбранном мной районе сильно преувеличены. Так что не доверяйте стереотипам, тестируйте транспортный фактор сами. Метраж и планировка. Сколько комнат вам нужно, чтобы поместиться всем-всем, включая будущих детей? Для семьи обычно удобнее иметь несколько пусть маленьких, но изолированных комнат, чем просторную однушку или двушку. Разнополых детей рано или поздно нужно будет разделить. Если вы работаете из дома, желательно иметь отдельный закуток для работы, в идеале – рабочий кабинет. Если к вам часто приезжают друзья или родственники, им тоже потребуется пространство. Если вы любите тишину и покой, выбирайте квартиру с изолированными, а не с проходными комнатами. Если обожаете валяться в ванной, ищите квартиру с просторной ванной. Если вы любитель покурить и порелаксировать на балконе – ищите балкон побольше. Если не знаете, как будете использовать коридор, не берите жилье с большой прихожей и коридором (например, сталинку), потому что обычно от этих помещений толку мало. В общем, исходите из ваших ежедневных потребностей. Рассмотрите возможность перепланировки. Можно ли превратить то, что есть, в квартиру вашей мечты? Ваш простор для фантазии ограничен только несущими стенами, количеством окон и некоторыми правовыми нормами. Тип дома. Читайте в разделе «Куда смотреть?» в следующей публикации,  про достоинства и слабые места домов разных типов. Инфраструктура. Если говорить о Москве, то здесь уже не осталось районов с неразвитой инфраструктурой. Все необходимое (магазины, аптеки, салоны красоты, бытовые услуги, спортзал, детский садик, школа) есть практически везде – в шаговой доступности. А вот в небольших городках и поселках инфраструктурный фактор очень важен. Даже в Подмосковье остались места, оторванные от цивилизации. По каждому вопросу приходится ездить в «райцентр», а это быстро надоедает. Впрочем, даже в Москве районы по инфраструктуре не равнозначны. Особенно если у вас более изысканные запросы. Например, вы любите всей семьей гулять в парке – ищите жилье рядом с парком. Или вам нравится проводить выходные в большом магазине, делать покупки, обедать и развлекаться – тогда очень удобно жить близко к крупному торговому центру. Если вы часто устраиваете деловые встречи рядом с домом – понадобится приличное кафе неподалеку. Людям со слабым здоровьем важна поликлиника рядом и т. п. Все это определит ваше будущее качество жизни, поэтому учитывать инфраструктуру очень важно. Парковка. В центральных районах парковка рядом с домом – огромная проблема. Да и на окраинах двор двору рознь. Дворы рядом с метро с самого утра забиваются машинами «приезжих». Есть дворы, где жители уже поделили между собой все парковочные места, закрыли их ракушками, цепочками и другими приспособлениями, и вам придется либо воевать с соседями (ибо все это незаконно), либо парковаться за километр от дома. Подумайте заранее, насколько это для вас приемлемо. Прибывая на просмотр, всегда смотрите на загруженность парковки перед домом. При необходимости поищите рядом с домом охраняемую стоянку. Соседи. Так сказать, контингент. В новых домах, где нет социального жилья, соседи обычно вполне приличные. Ведь они все пашут на работе, чтобы оплачивать ипотеку или долги за квартиру, так что пить и дебоширить просто некогда. А вот в старых пролетарских районах без теплой компании алкашей редко обходится. Обычно они пьют на детской площадке, иногда орут песни и клянчат денег на опохмел, в остальном – вполне безобидны. Как проверить контингент? Можно приехать вечерком к дому и пообщаться с людьми на детской площадке. Заодно узнаете и о других проблемах: как работает местный ДЭЗ и управляющая компания, хорошо ли топят зимой и т. п. Есть моменты, на которые мало кто обращает внимание при выборе квартиры, но они ощутимо влияют на комфортность проживания. Эти мелочи способны испортить жизнь. Например: Окружающая застройка. Разнообразна или однотипна? Радует глаз или вгоняет в депрессию? Зеленые зоны или каменные джунгли? Вы готовы каждый день ходить по этим улицам? Вид из окна. Зашторим навсегда или будем выглядывать каждое утро, радуясь новому дню? Вы готовы видеть это каждый день? Ваши ощущения важнее метража. Помните об этом. Конечно, это не все факторы, влияющие на выбор квартиры. Важен этаж, состояние двора и подъезда, шумоизоляция, качество воды, инженерные коммуникации, перекрытия и многое другое. Составьте свой собственный список критериев исходя из бюджета и образа жизни. Чем больше у вас денег, тем длиннее будет список. А если денег в обрез, подумайте очень хорошо, чтобы вычленить самое важное и смириться со всем остальным.

Для инвестиций

Некоторые специалисты советуют, даже покупая квартиру для себя, рассматривать ее как инвестицию. Как уже говорилось, мы считаем это лишним. Главное – чтобы вам было комфортно в ней жить. Если попутно цена квартиры вырастет – отлично. При прочих равных лучше выбрать жилье с инвестиционным потенциалом, но не зацикливаться на этом. Есть, правда, один нюанс, который следует предусмотреть: как долго вы собираетесь жить в этой квартире? Если планируете продажу объекта в течение ближайших десяти лет, необходимо заранее подумать о его ликвидности (востребованности). Сможете ли вы достаточно быстро его продать, не теряя вложений? Если продажу не планируете, все равно учтите этот фактор, так как жизнь – штука непредсказуемая. Какие квартиры тяжелее всего продать? С мутными документами. Играет роль вся история квартиры с момента приватизации. С «экстремальной» перепланировкой. Расположенные в очень неудачном месте, например – окнами на скоростную магистраль. Не соответствующие своему классу. Например, хрущевка в промышленном районе с евроремонтом или большая квартира в хорошем месте, но в страшном облезлом доме. С сер��езными дефектами. Почему недвижимость? Какая квартира станет хорошей инвестицией? В какую недвижимость лучше вложить деньги? Для начала определитесь, почему вы вообще решили инвестировать именно в недвижимость. Есть ведь довольно много альтернатив. Самые основные: банковский депозит, валюта, драгметаллы, ценные бумаги, ПИФы, бизнес. Депозит дает стабильный доход, но этот доход с трудом перекрывает инфляцию и не спасает от обесценивания денег. Также есть небольшой риск при возникновении финансовых проблем у банка. Валюта, драгметаллы, ценные бумаги и ПИФы – рискованная инвестиция. Сколько ни анализируй рынок, шансы потерять столь же высоки, как и шансы заработать. Точнее, немного выше. Но если повезет, можно хорошо «навариться». И огромный плюс почти всех этих инструментов – возможность быстро изъять деньги (пусть и с финансовыми потерями). Свой бизнес – отдельная тема. Требует очень много труда, времени, и вообще – занятие на любителя. Если «не пойдет», очень трудно «вынуть» деньги и вернуть хотя бы часть затрат. Но и доход от бизнеса может быть максимальный, так что как альтернативу вложениям в недвижимость – обязательно нужно рассмотреть. Плюсы инвестиций в недвижимость: Относительная безопасность. Недвижимость редко падает в цене. А даже если и падает, со временем цены возвращаются обратно и подтягиваются еще выше. Правда, опыт Японии, Испании, Болгарии и некоторых других стран говорит об обратном: недвижимость может подешеветь резко и надолго. Но в России пока другая статистика. Никакие кризисы нам не страшны – покупали, покупаем и будем покупать. Доходность выше инфляции. Даже сейчас, в период стагнации рынка, на грамотных инвестициях в недвижимость можно заработать 30–50 % годовых. (Знаем примеры, как грамотные инвесторы зарабатывали до 100 % годовых! Некоторые истории описаны на нашем сайте homestaging.ru) Но не всегда, не в любой период и не гарантированно. Можно и потерять. Относительная стабильность. Если мы сдаем недвижимость в аренду, получаем почти стабильный, прогнозируемый доход. Если пытаемся перепродать – с прогнозами уже сложнее, но все же это не такая рулетка, как на фондовом рынке. Минусы инвестиций в недвижимость: Низкая ликвидность. Если срочно потребуются деньги, их нельзя просто так «вынуть», предстоит целая эпопея с продажей актива. Минимальный срок на все формальности – месяц, но только если продаете с большим дисконтом. Для продажи по рыночной цене нужно закладывать хотя бы три-четыре месяца. Много хлопот. Это вам не банковский депозит, где за пять минут положил деньги, а потом за пять минут снял. Вложения в недвижимость, а особенно сдача жилья в аренду – целая работа, иногда вообще на полную занятость. Юридические риски. Подробнее читайте в главе «Риски. Снизить и смириться». Дополнительные риски: пожар, потоп, кража, различные ЧП, непорядочные квартиранты и т. п. Не такая уж высокая доходность, особенно в сегменте аренды. Доход в 10 % годовых от аренды считается великим везением, норма – 4–5 %. География инвестиций Все-таки решили инвестировать в недвижимость? А в какой стране? Если вы не собираетесь жить в покупаемой квартире, то, и не привязаны к конкретному региону. Можно купить объект хоть в Африке, хоть в Лапландии, хоть в деревне Гадюкино. Где лучше? На самом деле лучше все-таки выбирать объект в том регионе, где вы живете, или неподалеку. Инвестиции в зарубежную недвижимость имеют ряд серьезных минусов: Сложность выбора. Нужно досконально знать местный рынок, чтобы не промахнуться с объектом. Больше шансов столкнуться с мошенничеством. Иностранцев любят «обувать». Сложность с управлением. Кто будет заниматься сдачей объекта в аренду? Кто будет платить налоги и коммунальные платежи? Кто будет делать ремонт при необходимости? Кто будет разруливать всевозможные проблемы, вроде затопления соседей? Можно поручить эту работу управляющей компании, но тогда ваши доходы снижаются. Большая комиссия риелтору – обычно около 5 % от стоимости объекта. Но если покупаете новостройку, комиссия обычно заложена в ее стоимость. Большие затраты денег и времени: поездки за рубеж для покупки и решения других вопросов, налоги на недвижимость (в большинстве стран они несравнимо выше, чем у нас), коммунальные платежи и плата за обслуживание дома (зачастую тоже очень высокие). Языковой барьер. Юридические риски в чужой стране всегда очень высоки. Вы не знаете всех тонкостей законодательства и, скорее всего, не имеете местного адвоката, которому доверяете. Но что всего хуже – вы не знаете, как изменится это законодательство в будущем. Пока местным властям выгодны иностранные инвестиции, покупателей-иностранцев поддерживают и предоставляют преференции, станут не нужны – начнутся гонения. Так происходит сейчас в Таиланде, где иностранные собственники недвижимости практически бесправны. Низкая ликвидность. Квартиру или виллу за рубежом довольно легко купить, а вот продать удается далеко не всем… Преимущество покупки недвижимости в некоторых странах (Болгария, Латвия) – возможность получить вид на жительство. Однако условия его получения постоянно ужесточаются. Еще один плюс – высокая доходность, но сегодня это актуально только для развивающихся стран – Индии, Бразилии, Венесуэлы. Вы готовы вкладывать серьезные деньги в далекую и неведомую страну третьего мира? Третий плюс – возможность отдыхать в собственной квартире или вилле на побережье – на самом деле таковым не является. За стоимость самой дешевой студии в курортной зоне можно каждый год кататься по пятизвездочным отелям и не быть привязанным к одному месту. А какой регион выбрать в России? Безопаснее всего – ваш собственный город или район. Вы знаете «местность», так что шансы промахнуться невысоки. Если интересует более высокая доходность, можно выбрать крупный город, который в настоящее время активно развивается и имеет положительную динамику по численности населения. Например, Нижний Новгород, Казань, Пермь, Омск, Самара, Ростов-на-Дону, Краснодар. Сюда же относятся крупные города Московской области: Люберцы, Домодедово и т. п. Если вы не москвич, Москва не лучший выбор для инвестиций из-за высокого порога входа (минимальный размер инвестиций – 4–5 млн руб.). Если все-таки интересуетесь Москвой, тщательно выбирайте риелтора и не пытайтесь купить объект сами. Известно много случаев, когда иногородний покупатель «велся» на «богатый» ремонт и выбирал неликвидный объект в затрапезном районе. Вообще покупка квартиры для инвестиций – такое ответственное дело, что его нужно совершать только вместе со специалистом. Если вы не профессионал рынка недвижимости, ищите такого профессионала для сопровождения сделки. Стратегия инвестирования Так, с местом действия определились. Теперь определимся с самим действием. Как вы планируете инвестировать в недвижимость? Какую стратегию выберете? Существует несколько основных стратегий: Купить новостройку, дождаться получения ключей и перепродать. Вариант: купить новостройку, дождаться ключей, сделать ремонт, купить мебель, сдать на время, потом продать. Купить вторичную квартиру и сдавать в долгосрочную аренду. Вариант: сдавать, а через некоторое время перепродать. Купить квартиру и сдавать ее в посуточную аренду. Снять квартиру на долгий срок и сдавать ее посуточно. Не совсем по теме этой книги, но тоже вариант. Купить квартиру на первом этаже, перевести в категорию «нежилое помещение» и сдавать как офис. Потом можно продать. Купить объект коммерческой недвижимости и тоже: сдавать, продавать… Возможно, у вас возникнет идея купить земельный участок, построить дом, а затем сдавать его в аренду или продать. Не лучший вариант. Строительство дома – долгое и крайне хлопотное дело. Но еще хлопотнее – пытаться этот дом потом пристроить. Из-за переизбытка предложения загородные дома в Подмосковье продаются плохо и могут зависнуть в продаже на пару лет. Возможно, в вашем регионе ситуация другая, тогда рассмотрите и этот вариант. У инвесторов с крупным капиталом есть и другие возможности, например – купить оптовый участок земли и распродать в розницу. Или построить коттеджный поселок. Подобные бизнес-схемы мы в этой книге рассматривать не будем. Коммерческая недвижимость Коммерческая недвижимость – тоже не наша тема, ведь это книга о покупке квартиры, то есть жилой недвижимости. Но пару слов все же скажем. Коммерческие помещения – неплохой объект для инвестиций. Речь идет про так называемый стрит-ритейл – помещения на первых этажах жилых домов и отдельно стоящие торговые павильоны (в противовес помещениям в бизнес-центрах и торговых центрах, которые в розницу обычно не продаются). Использовать такие объекты можно не только под магазин, но и под аптеку, салон красоты, предприятие бытовых услуг или офис – например, сдать агентству недвижимости. Особенности инвестиций в стрит-ритейл: Более высокий порог входа, чем в жилом сегменте (в Москве это от 6 млн руб., в Подмосковье – от 3 млн руб.). Более высокие коммунальные платежи, что повышает риски инвестора. Не смог сдать свое помещение – плати и теряй деньги. В среднем более высокая доходность. Сдача в аренду небольшого помещения под парикмахерскую или банк может приносить 8–15 % годовых. Относительная стабильность. Компании переезжают с места на место реже, чем люди. Необходимость учитывать бизнес-нужды вашего арендатора. Арендаторам в этом сегменте важны: расположение на первой линии домов, «лицом к улице» (можно и во дворах, но это снижает ликвидность объекта), хорошая проходимость (большой поток идущих мимо людей), возможность повесить большую вывеску, подходящая планировка, хорошее освещение (в том числе и снаружи), безопасность. А вот факторы, важные для жилья, – близость к метро, зеленый двор и даже наличие окон, – отходят на второй план. Необходимость создать юридическое лицо, вести бухгалтерию и платить с арендных доходов налоги. Вывод. Инвестиции в нежилые помещения требуют более профессионального подхода, больше денег и знаний. Если вы «новичок» в сфере недвижимости, лучше начать с жилья. Разновидность инвестиций в коммерческую недвижимость – покупка квартиры на первом этаже жилого дома, перевод помещения в статус нежилого и сдача под офис или магазин. Такая квартира должна соответствовать ряду критериев: расположение на первом этаже (можно выше, если все помещения снизу – тоже нежилые), возможность оборудовать отдельный вход (не через подъезд, предназначенный для доступа к жилью) и др. После покупки собираете пару десятков документов и относите в районную управу (или аналогичный орган в вашем регионе). Процедура занимает до полугода и более – учитывайте это, когда будете подсчитывать потенциальные барыши.#Недвижимость, #Купить, #Продать, #Квартира, #Дом, #Риэлтор, #Риелтор, #Услуги, #Покупатель #Коммерческая Click to Post