#재개발재건축

[roan1517-blog]

엉터리 감정평가?

내 편 감정평가사의 필요성

분노한 토지소유자: 감정평가가 시세와 전혀 동떨어졌어요! 아주 엉터리로 평가한게 분명해요! <이 경우 가능성 높은 상황> 1. 소유자가 시세를 잘못알고 있음 혹은 매우 과도하게 생각하고 있음 감정평가시 '시세'는 인근지역 내 유사 부동산의 여러개의 '실거래가신고가격'을 말한다. 즉, 실제로 거래가 이루어지고 정상적으로 신고가 된 금액만 시세로 본다. 이른바 세평가격은 참고할 수 있겠지만 이를 근거로 평가하진 않는다.            시세 = 실거래가 신고가격의 모음 주목할 것은 '한 개의 실거래가신고가격'이 바로 시세가 되는게 아니라는 것이다. 평당 1,000만원에 신고된 실거래가격 1~2개를 들이밀며 당신의 ���동산은 평당 1,200만원이라고 주장하는 경우 조사해보면 평당 700만원의 실거래가 신고가격은 30개인 경우가 많다. 2. 감정평가의 목적상 가격을 시세 기준으로 하는 경우가 아닌 경우 감정평가는 수 많은 목적에 의해 이루어지며 목적에 따라 동일 부동산, 동시점에 다양한 가격이 존재한다. 이를 부동산학에서는 '가격(가치)다원론'이라고 한다. 시세를 기준하여 평가가 된 것이 아닌데 시세와 동떨어졌다고 하는 것은 맞지 않다. 3. 정말 뭔가 잘못된 경우 수 년간 건설부동산 전문 법무법인의 자문을 하며 많은 부동산 소송을 보게 되었는데 실제로 소송까지 하는 경우는 정말 뭔가 좀 문제가 될 여지가 있는 경우들이었다. 도저히 억울해서 법정에 가서 다투지 않고는 못 견디는 그 사건들은 대체로 그랬다. 4. 감정평가서 분석, 재감정요청 등의 결정 어쨌든 억울하다는 생각이 들면, 전문가에게 상담을 받는게 상책이다. 감정평가서를 분석하고 다른결과가 나올 수 있다면 어느정도 선까지 인지 알아봐야 한다. 진짜 억울한 케이스인지 다퉈야 할 상황인지 아닌지 알고 시작하는 것이 좋다. 이 때, 감정평가 분야의 최고 전문가인, 감정평가사가 될 것이며 유사 사건을 많이 처리하고 좋은 결과를 많이 창출해낸 감정평가사를 선별해야 한다. 그리하여 내 부동산의 상황을 꼼꼼히 분석해서 해결법을 제시해 줄 이른바 확실하게 내 편을 들어줄 감정평가사를 찾는게 핵심이다.

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위례신도시상가

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위례신도시22단지

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[roan1517-blog]

건물평가 높게 받기(3) - 감가수정은 낮춰야

내 편 감정평가사의 필요성

건물가격 = 재조달원가 - 감가수정

이렇게 건물가격이 평가된다. 간단한 수학으로 재조달원가를 높이고 감가수정을 낮추는 노력을 할수록 건물가격은 높아질 것이다.

제15조(건물의 감정평가) ① 감정평가업자는 건물을 감정평가할 때에

원가법

을 적용하여야 한다.

② 삭제  <2016.8.31.>

제2조(정의)

5. "원가법"이란 대상물건의

재조달원가에 감가수정(減價修正)

을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

12.

"감가수정"

이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.

감가수정은 "새로 지은 신축건물 - 현존건물의 가치"이다. 그럼 이 감가수정은 어떻게 하는가? 하단은 개정전 구감칙에 존재하던 "감가수정방법"이고 개정 감칙에는 삭제된 부분이다.

제11조 (감가수정방법) ①감가수정을 할 때에는

내용연수를 표준으로 한 정액법

․정률법 또는 상환기금법중에서 대상물건에 적정한 방법에 따라 하여야 한다.

②제1항의 방법에 의하여 산���된 대상물건의 감가누계액이 적정하지 아니할 때에는

관찰감가법으로 조정할 수 있다.

③제1항의

내용연수는 경제적 내용연수로 한다.

일반적으로 건물은 내용연수법을 기준으로 한 정액법 즉, 매년 1/N 금액만큼 감가된다고 보며 "N"은 전체 내용연수(철근콘크리트조 건물의 경우 통상 50년)이며 이 전체 내용연수는 경제적으로 가치를 내는 만큼의 기간으로 정하라는 것이 구감칙 제11조 제3항의 내용이다. 주목할 만한 내용은 제11조 제2항이다.

그 명칭도 매우 주관적인 관찰감가법!!!

일률적인 정액법으로 감정평가를 했을 때는 건물의 개별적인 관리현황이나 리모델링, 유지·보수의 현황이 적절히 반영이 되지 않는 경우가 있다. 그 때, 감정인이 "관찰"하여 적정하게 감가를 조정하라는게 관찰감가법이다. 즉, 건물의 감가수정액이 크다고 주장해야 하는 상황에서는 관찰감가를 병용하여 줄 것을 요청할 수 있다. 개정전 구감칙에서나 명문으로 규정하고 있던 감가수정의 방법의 하나에 해당하나 현업에서도 종종 활용하고 있는 방식이다. 감정인의 경험과 전문적인 식견에 의거해 재량을 펼칠 수 있는 부분이다. 그러나 역시 가장 효과적인 방법은 전문감정인의 도움을 받아 적절한 컨설팅을 통해 분쟁의 대상이 된 부동산의 특성 및 가액을 어떻게 주장할 것인지 파악하는 것이다.

[roan1517-blog]

건물평가 높게 받기(2) - 재조달원가를 높이자

내 편 감정평가사의 필요성

건물은 어떤 방식으로 감정평가할까?

감정평가에 관한 규칙 제 15조에 건물평가의 원칙이 "원가법"으로 규정되어 있고 동칙 제2조 제5호, 제12호에 원가법과 감가수정의 정의가 있다.

제15조(건물의 감정평가) ① 감정평가업자는 건물을 감정평가할 때에

원가법을 적용하여야 한다.

② 삭제  <2016.8.31.>

제2조(정의)

5. "원가법"이란 대상물건의

재조달원가에 감가수정(減價修正)

을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

12. "감가수정"이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.

건물가격 = 재조달원가 - 감가수정

이렇다는거다. 재조달원가(reproduction or replacement cost)란 기준시점에 동일한 건물을 짓는다고 가정할 때 적용되는 원가를 말한다. 간단히 말하면, 이 부동산을 감정평가일 당시 다시 건축하려면 얼마가 들겠나? 하는거다.

재조달원가가 높고 감가수정이 낮을 수록 건물 값이 높아질 것이다.

그럼 재조달원가는 ⓐ 무엇으로 구성이 되며 ⓑ 어떤 방식으로 주장해야 높은 값을 받을 수 있을까?

ⓐ

재조달원가는 도급건설(都給建設)을 전제로 수급인에게 지급하는

표준적인

건설비와 도급인이 별도로 부담하는 통상부대비용을 합한 것

이다. 여기서 표준적인 건설비는 직접공사비와

간접공사비

및 수급인의 이윤을 포함시키며, 통상부대비용이란 등기비용, 건설기간 중의 금리·

지대

·감독비용 등을 말한다. 설령 건축주가 스스로 건축하더라도 도급건설하는 것으로 간주하여 수급인의 이윤 등을 재조달원가에 포함시켜야 한다.[네이버 지식백과]

재조달원가

[再調達原價, reproduction or replacement cost] (부동산용어사전, 2011. 5. 24., 부연사)

<<<핵심은 여기>>>

ⓑ 건축주가 스스로 건축한 경우 건축비용이 저렴한 경우가 많다. 이 때, 자신이 실제로 지출했던 비용을 꼼꼼히 챙겨주시는데, 감정인이 고려할 재조달원가 즉, "표준적인 건설비 + 건축주가 부담하는 부대비용"과 비교해보고 불리하면 제출하지 않는게 낫다. 어차피 감정평가는 표준적 건설비 등을 고려하여 하도록 되어있기 때문이다. 한 편, 지역별, 용도별 표준적 건설비 및 부대설비 비용 등에 대해 의뢰인 스스로 조사하고 인지하여 자신에게 유리한 자료를 제출해야한다. ⓑ 또한 건축당시----->현재까지의 건축비상승률을 지역별, 용도별로 파악하여 적절히 활용하는 것이 좋다. 과거보단 현재가 뭐든 비쌀게 아닌가! 이 모든 컨설팅은 내 편을 들어줄 수 있는 감정평가사에게 의뢰하면 논스탑으로 나에게 가장 유리한 방안을 제시해 줄 것이다. 다음번 포스팅에서는 "감가수정"을 낮추어 건물가격을 올릴 수 있는 방안을 살펴보도록 하겠습니다.^^

[roan1517-blog]

건물평가 높게 받기(1) - 자본적지출의 주장

내 편 감정평가사의 필요성

건물소유자들이 반드시 알아야 할 건물평가금액을 올리는 방법이 있다. 바로 감정평가사에게 자본적지출 증빙자료 제출하고 건물 개량 현황을 꼼꼼히 안내하는 것이다. 자본적지출이란, 건물을 소유, 사용할 때 수반되는 통상의 유지, 보수, 관리비용 등 소비적(수익적)지출을 초과하여 건물의 가치를 증대시키고 내용연수를 늘리는 종류의 지출을 말한다. 예를들면 10억을 주고 상가(근린생활시설) 건물을 구매하여 5억을 들여 다가구주택으로 개량한 경우, 5억 부분이 자본적지출이 될 것이며 이 건물을 "원가적 측면"에서 볼 때 적어도 15억의 가치가 있을테니 응당 감정평가시 고려해줄 것을 요구하는 것이다. (5억의 공사비 지출이 표준적인 경우에 한한다.) ���제는, 대부분의 경우 허가 없이 이러한 종류의 개량을 하기 때문에 이 건물은 개량후에도 건축물대장상 여전히 근린생활시설로 등재 되어 있다. (불법개량, 불법건축물에 대한 감정평가는 따로 포스팅하겠다.) 그래서 현장조사 없이 혹은 내부확인을 못하고 공적장부에 근거한 감정평가를 할 경우 평가사는 내부상황을 모르기 때문에 상가 상태인 10억 정도로 평가하게 된다. 한 편, 수 억을 들인 자본적지출을 통해 개량된 부동산은 그 내용(사용)연수 또한 연장된다. 이건 일반인들이 정말 잘 모르는 내용으로 이른바 건물감정��가의 감가방법 중에''관찰감가''라는 것을 주장할 수 있다. 이는 편을 바꾸어 상세히 설명하겠다. 필자가 오늘 현장조사를 한 의뢰인께서는 5층 상가건물을 취득하여 일부는 주택으로 개량, 전층 고급 리모델링에 종전에 없던 엘레베이터까지 설치했다. 대략 10억정도 투자, 공사비 지불내역을 갖고 계셨다.

물론 건축물대장엔 이런 내용이 전혀 없었고 25년전 사용승인 받았던 건축물도면과도 상이했으며 로드뷰만 봐서는 도저히 알 수 없는 내용이었다. 이 건 평가를 의뢰받고 보수적으로 탁상하고 현장 방문했는데 그 개량의 수준에 놀라지 않을 수 없었다. 필자와 사무장이 꼬박 2시간 동안 의뢰인과 동행하여 함께 건물 내외부를 조사하며 새로 추가된 부분들을 꼼꼼히 기재하고 현상황에 맞는 도면을 작성했다.

아 물론, 나의 의뢰인께서 지출하신 자본적지출을 금번 평가시 충분히 반영하여 현 건물가치증대분을 명명백백히 밝혀 놓아 추후에 이뤄지는 감정평가에 반영이 되도록하기 위해 열심히 조사했던 것이다. 이 부동산을 염가에 평가해야 이익이 있는 쪽에서는 외관으로는 파악이 어려운 이러한 개량을 아예 무시하거나 최대한 덜 적용하려고 할 것이라고 예측되기 때문이다.

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감정평가액, 정답입니까?

내 편 감정평가사의 필요성 

제가 최근에 평가한 부동산 내역입니다. 토지: 2,871,000,000원 건물: 1,455,202,440원 총액: 4,326,202,440원 당연히 제 의뢰인의 이익을 최대한 반영한 금액이었습니다. 근데, 이 부동산을 같은 날짜에 다른 감정인이 평가한다면? 과연 저 금액과 동일한 금액이 산정될까요? 감정평가액: 43억 2천 6백 2십만 2천 440원...... 십원단위까지 디테일하게 나오는데??? 감정평가 역시 사람이 하는 일입니다. 게다가 감정인마다 부동산을 보는 시각이 조금씩 다릅니다. 극단적으로는 어떤 감정인이 감가요인으로 보는 특정 요소를 다른 감정인은 증가요인으로 보는 경우도 발생합니다. 감정평가는 감정인의 "주관의 개입"이 분명하게 존재하는 영역입니다. 따라서 특정 감정인이 평가한 결과가 정답일 수도 없거니와 단지 그 가격만이 존재하는 것도 아닙니다. 그렇기 때문에 내 부동산을 나의 이익측면에서 바라봐주고 해석해주어

상대측이 제시하는 가격을 희석시켜 줄 내 편 감정평가사가 필요한 것입니다.

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도대체 뭘 물어봐야하나요?

내 편 감정평가사의 필요성

서울 서초구 소재하는 고급 단독주택의 소유주께서 매도청구소송을 당했고 긴급하게 나를 고용해서 방어를 준비하고 있다. 다음은 현장에서 만난 의뢰인과 나눈 대화이다. 미모의 의뢰인: 앞으로의 과정이 어떻게 되나요? 누구를 언제 만나게 되고, 그들에게 무엇을 묻고 요구해야하나요? 박평: 곧 소송감정인이 현장조사를 나옵니다. 그 때 이렇게 저렇게 말씀하시구요, 요고요고 보여주시구요, 이게 사실은 이렇거든요? 설명하시구요, 그 후 조합에 이거이거 저거저거 요구하시고요.... 미모의 의뢰인: 휴... 평가사님께서 이렇게 친절히 설명해주시는데도 참 막막하네요. 용어도 낯설고 평생 살며 이런일을 겪어봤었어야지요.. 박평: 아 네, 제가 있으니까 염려하지 마세요. 의견서는 제가 따로 작성해서 제출은 할 건데요, 그래도 소유자께서 어느 정도 내용 숙지는 하고 계시는게 좋아서 말씀드리는 것 뿐이예요. 어려우시면 서면으로 정리해서 드릴테니 천천히 읽어보시고 저랑 리허설이라도 해보면되요. 미모의 의뢰인: 그렇게 해주시면 정말 감사하겠어요. 전문가들 상대로 뭘 어떻게 주장해야되는지.. 거 참.. 내 집, 내 재산 지켜내는게 너무 어렵네요. 내 집을 가져가겠다고 조합에서 매도청구소송을 시작하면서 깨끗했던 내 부동산에 가처분이 걸려버린다. 상대측에서 내 집에 대한 나의 권리행사를 원천봉쇄시키면서 게임을 시작한다. 기분 나쁘고 왠지 기세가 한 풀 꺾인다. 의뢰인들이 자주 하는 하소연이다. 뭐가 어떻게 되는지 궁금해서 조합에 찾아가봐야 좋은 소리 못 듣고 정보를 얻기는 커녕 서로 감정싸움만 하다 온다고. 추후 법원에서 나온 감정평가사를 만나도 뭘 물어야하는지도 모르겠다고. 평생 살아온 내 집, 뺏길 때 뺏기더라도 제 값만 달라는데 그 제 값을 인정받기가 눈물나게 어렵다고. 감정평가는 매우 전문적인 영역이다. 일반인이 접근할 수 있는 영역이 아니다. 따라서 내 부동산을 나의 관점에서 처리해줄 수 있는, 꼼꼼하게 현장검증하여

내 부동산의 강점을 부각해 줄 수 있는, 지독하게 내 편만 들어줄 수 있는 감정평가사가 필요한 것이다.

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매도청구소송감정평가의 특징(2)

내 편 감정평가사의 필요성

매도청구소송을 당하면 내 편 들어줄 감정평가사를 따로 고용하자. 네이버지식인에서 본 내용이다.   <매도청구소송중인데 감정 대상물에 대한 특이사항이 있으면 제출하라는데 어디까지가 특이사항이고 무엇을 조사해서 제출해야되나요?> 우와~~~ 이 사건의 피고는 정말 멋진 판사님을 만난 것이다. 매도청구소송을 "당하여" 자신의 부동산을 팔아야만 하는 피고에게 자(가만히 있지 마시고), 당신의 부동산에 대해 왜 가격이 높아야하는지 자료제출하세요(그래야 반영여부라도 판단할 것 아닙니까). 라고 기회를 준 것이니 말이다. 사실 법원에서 저렇게 친절하게 특이사항을 제출하라고 하지 않더라도 매도청구소송을 당하면 스스로 자신의 부동산이 왜 가치가 높은지 밝히고 강력하게 주장해야한다. 물론 대부분의 매도청구소송을 당한 피고는 아무런 액션을 취하지 않는다. 심지어 법원에서 저렇게까지 힌트를 주는 경우에도 부동산에 대한 특이사항이 뭔지... 막막하기 그지 없다. 당연하다. 특정 수술을 해야 하는 일반 직장인 환자가 집도의에게 아 저는 이런 약물이 맞지 않습니다, 마취할 때 이건 빼주시고요, 대신 대체 약물로서 xx를 10ml 넣어주세요. 글고 절개 부위는 이쪽대신 저쪽으로 하셔서 어쩌고저쩌고... 할 전문지식이 있겠냔 말이다. 내 토지는 몇 평방미터이고, 건물에는 2년전에 새로이 도배를 하였고, 주소는 어디고.... 하는 수준으로 특이사항 아닌 특이사항을 가격전문가인 감정인에게 제출한다면 그게 과연 가격상승에 도움을 줄까? 음... 저는 통증을 싫어하니까요 안 아프게 절개해주시구요, 제 키와 몸무게는 이렇구요, 나이는 몇 살이구요, 성별은 남성이구요... 암튼 제가 드린 정보를 잘 고려해서 수술 잘해주세요, 하는 것과 같다. 매도청구소송의 법원감정인은 중립적인 위치에 있다. 절대로 내 편을 들어줄 수가 없다. 조합(원고)과 내(피고)가 각각 제출하는 감정평가에 관한 의견을 참고하고 그 지역 내 존재하는 가격자료를 기반으로 중립적인 감정평가를 할 뿐이다. 따라서 내 물건의 강점을 화악~~ 끌어올려 분석해 줄 내 편 들어줄 감정평가사를 만나서 처음부터 작업을 함께 하는게 중요하다. 부동산감정평가는 고도의 전문분야이다. 아프면 의사만나서 진료받는 것과 같이 전문가를 고용하는 것을 두려워하지 않아야 한다.

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[자문] 미보상용지에 대한 수용요청

자문수행사례

질의) oo동 oo번지 하천 편입된 토지의 사용 방안 또는 수용 요청이 가능한지요?   답변) 해당토지는 토지이용계획확인원상 하천구역(하천법)에 해당하니 사정상 관할행정청에 미보상토지를 요청해볼 수 있을 듯 합니다. 그러나 항공사진 및 3D사진 등을 통해 지형을 분석해보면 자연적으로 토지가 조금씩 포락되며 유실이 있었던 것 같습니다. 그래서 미보상토지로 인정된다고 하더라도 포락지부분(유실된 토지에 대하여 보상을 할 수 있을지)에 대한 논란이 예상되기 때문에 자료를 잘 갖추어 주장해야 하겠습니다.