#物件的瑕疵

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【外れ物件】またお引っ越し 暫く動画休みます#欠陥住宅#引っ越し貧乏

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中国为什么难有民主

自西汉起，儒家成为中国文化的主流，进入日常生活的每一角落，上自朝廷的典章礼仪、国家的组织和法律、朝廷礼乐，下至学校组织、社会礼俗、族规家法、人际关系和个人道德。儒家伦理深植于中国社会中，成为日常生活的规范和准绳。

孔子继承周代的政治思想，认为为政者必须有美德，而仁就是最基本的美德，孝悌则为仁之本。儒家主张以家庭为中心，以长者为尊，长幼有序。国是家的扩大，把所有社会关系归纳为五伦，称国君为君父，官员为父母��。父子之亲，往往与君臣之义同义。同时强调君子能无私无我，不会自私自利，顾全群体而牺牲小我，把个人利益置于群体利益之下，每个人都应该强调自我修行，以达到圣人的境界。

两千年来，儒家的伦理体系已经成为中国人心灵、道德和礼俗生活的一种依托和准则。即使这套道德规范没有在任何一条法律中写出来，要求每个人必须这么去做，但是它却深深地埋在每个中国人的心中。导致中国至今仍然无法真正融入世界主流文化价值观，中国的社会生活、政治生活仍然是处于前现代时期。

首先，两千年来的儒家思想熏陶，导致中国人只知权威，完全不知道平等为何物。儒家强调尊卑有序，人应该分高低贵贱，分等级，即所谓的“君君臣臣，父父子子”，把政治权威视为社会秩序的基本条件。在中国，爸爸与儿子、上司与下属、老师与学生……永远不可能平等。地位在下者的美德就是顺从，对于儿子来说，孝就是美德，对于下属来说，忠就是美德。儿子对父亲提出一点质疑，就是不孝；下属对上司提出质疑，就是不忠。在儒家的道德规范中，在上者肯定是一个道德模范，一个完人，一个没有丝毫瑕疵的人，一定有着不可置疑的权威。在下者对在上者能做的，只能是顶礼膜拜，而不能有丝毫的质疑。如果有质疑，就是不孝，就是不忠，就是忤逆。儒家从来只讲在下者的义务，在上者的权威，而从来不讲在上者的义务。

当大家都默认这套尊卑有序的道德教化，并且在上者天然有着不可被质疑的权威之后，这个体制内就只能有两种人——爷爷和孙子。在一个组织中，当一个人对下时，总是“爷爷”的身份，对上时，又总是“孙子”的身份。“爷爷”都是道德模范，“孙子”都是孝顺、忠诚的。爷爷和孙子的关系，存在于这个社会的每一个角落中。

这套崇尚尊卑有序的道德教化，使得社会中能够被选拔出来的人都是懂得曲意逢迎的人。真正遵从自己内心思想的人，很早就会被制度清洗掉而得不到发展的机会。这种只懂得曲意逢迎的人会把“说一套做一套”视为常态，而把说真话当做幼稚。鲁迅所谓“吃人的礼教”，���实指的就是要让每个人都变成适应这套制度的人，让每个人都遵从在上者的思想，放弃自己内心的真实的想法。

其次，崇尚道德教化，也是这套社会伦理体系中的核心思想，这又导致社会上催生了大量的“伪君子”。在这套体系里，成为一个道德模范，是成为一个完人、一个君子、一个圣人的基础。而作为道德模范，首先是不能爱财的，不能有丝毫追求个人利益的行为，只要有追求个人利益的行为，就是小人。同时，作为儿子，不可以质疑父亲，因为父亲一定是伟大的；作为学生，不可以质疑老师，因为老师一定是没有错的；作为臣子，不可以质疑皇帝，因为皇帝一定是英明的。但是现实生活里，追求个人利益是每个人为了生存而必须要做的事情，而父亲、老师、皇帝出错也是太正常不过的事情了。所以，想要成为真正的“君子”是很难的，成不了真君子，就只能成为“伪君子”。曲意逢迎和唱高调，则是成为“伪君子”的必修课程。

在这套制度里，只要你是在上者，你肯定就是一个道德楷模，而作为道德楷模，你就天然应该受到在下者的顶礼膜拜，天然不需要受到任何监督。这就造就了“伪君子”的又一个特色——装。在上者永远要装成一个道德模范，一个完人，一个不可能犯任何错误的人，一个圣人；在下者永远要装孙子，装孝顺，装忠诚，装无私。同样的道理，如果你想整垮一个人，最重要的就是找到他在道德方面的瑕疵，一个人无论你有多大成就，只要在道德上有瑕疵，你就什么都不是了。这种社会道德规范下，培养出来的真君子只是少数，真正培养出来的，是大批的“伪君子”。或者说，这就是一个生产“伪君子”的社会制度。在一个“伪君子”当道的社会，怎么会容忍真正的自由和民主。

儒家的社会伦理体系是产生极权政治的天然土壤，所以中国社会自古以来都没有民主的基因存在。这套理论体系导致中国的社会生活和政治生活离民主、自由越来越远。即使是在已经接受西方思想的日本和韩国，等级制度的思想依然非常严重。

[jurping]

一个反贼的自白

一个反贼的自白

大约60年前，马丁·路德·金做了一场以《我有一个梦想》为题的著名演讲，在演讲中他为美国黑人的权利和自由呐喊，他的呐喊使他的梦想显得坦荡而平和，他的呐喊使他的梦想显得光明而伟大，而我一个默默无闻的小人物，也有一个梦想，我的这个梦想就是推翻共产党。当然我也知道，不管我这篇文章会写成什么样子，都无法改变与马丁·路德·金的梦想相比，我的这个梦想显得狭隘且剧烈，阴沉且渺小，而且我也清楚的知道我这个梦想如果有一天能实现的话，一定会有不少人付出代价，甚至是生命的代价，也一定会有不少人受到伤害，甚至受到伤害的人里面还会有无辜的，���即便如此我还是不想改变我这个推翻共产党的梦想，由此我认定自己是一个反贼应该也没有太多不恰当，思想上的反贼也是反贼啊。

至于我为什么想当一个反贼，或者说我为什么要当一个反贼，在之前的文章里写过很多，在我之后的文章也还会写很多，这篇文章里就不多说了，我只想在这里简单的说一下，我认定共产党对于中国是个毒瘤，甚至是对于人类都是个毒瘤，而且是一个无可救药的毒瘤，必欲除之而后快。关于这一点已经是信仰问题了，既然是信仰问题就已经不存在是对或是错了，更不牵扯到道德的有无，甚至是我自己是个好人或者坏人这个问题我都可以不太关心，我唯一紧要关心的问题就只剩下我这个信仰怎么能成为现实？什么时候能成为现实？我这个年纪还能不能等到那一天？我在其中又能做点什么？等等诸如此类的更为现实的问题了，对于这类现实问题中的一些我是有答案的，比如我现在能做的就是写点小文章。有些是没有答案的，比如我能不能等到那一天，谁又能知道呐。而更多的问题是不能用有没有答案去解释，只能说对于那些问题有些粗略而简单的想法，甚至对于有些问题连想法都算不上，还得说回梦想本身，比如真的没有共产党了这个国家会成为什么样子？

真的没有共产党了这个国家会成为什么样子？我想对于绝大多数半真半假的共产者来说，仅仅是提出这个问题就已经是大逆不道了，他们会说没有了共产党还要这个国家做什么，没有了共产党地球还会转吗？对于这些人的想法我只能理解出虚伪和无知两个词，别的就真的理解不出来了，要是能理解出更多的比如爱国的东西来，我想我也没有必要写这篇小文章了，更没有必要想做一个反贼。作为一个反贼，我梦想着没有了共产党这个国家变得民主，那怕民主有些瑕疵，作为一个反贼，我梦想着没有了共产党这个国家变得自由，那怕自由会有代价，

作为一个反贼，我梦想着没有了共产党这个国家变得开放，那怕开放成为问题，

作为一个反贼，我梦想着没有了共产党大部分穷人还是穷人，但即使是穷人也应该活得有尊严，作为一个反贼，我梦想着没有了共产党大部分富人还是富人，但即使是富人也不想逃离这个国家，作为一个反贼，我梦想着没有了共产党大部分官员还是官员，但所有的官员必须受到选举的节制，作为一个反贼，我梦想着没有了共产党大部官吏还是官吏，但所有的官吏都不用想金饭碗了，作为一个反贼，我梦想着没有了共产党再也不会有人因为思想而犯罪了，而以胡锡进，金灿荣，张维为，司马南之流为代表的爱国贼们应该被关起来，它们的行为与思想无关，它们犯的都是反人类罪。作为一个反贼，我梦想着没有了共产党诸如革命、阶级、斗争之类的词都应该扫进历史的垃圾堆，就像刚刚提到的那些爱国贼的代表一样。作为一个反贼，我梦想着没有了共产党这个国家会重新开始。作为一个反贼，我梦想着没有了共产党这个国家会拥有希望。

作为一个反贼我坚信我的梦想一定能够成为现实，虽然我真的不知道需要多长时间。但我还是想说一下关于信仰和梦想怎样能成为现实这一终极问题的一些粗浅的想法，我简单的归结为三步。

第一步，要有一套不需要太严谨但必须有一定道理的理论基础，并大力宣传之。

在之前的文章中我曾提到过对于共产主义来说改造或者说控制人的思想是它能够像病毒一样传播的关键之所在。我曾提到过共产主义是一个完全以摄取并控制权利为目的的变色龙主义，一个乌托邦式的圈套。我还提到过生于宣传，也必死于宣传，这是共产党的宿命。对于这些观点我自认基本都没有太多不对，在这里可以总结为，像屎一样的共产主义理论是共产党的根基所在，而无所不用其极的宣传是共产党的命门所在，所以有一定道理的理论，哪怕是小道理也可以的理论都可以算的上共产主义的死敌，而宣传，一切以务实求真为根基的宣传都算是共产党的催命符。瞄准共产党头上那虚无的光环，认清共产主义核心那根本不存在的大旗，只要有求真和务实为基础，哪怕是无所不用其极的宣传起来也并无太多不妥，因为共产党或者说共产主义的毒性太大，不用猛药就一定会是隔靴搔痒，反而会让共产党更加的皮糙肉厚，但是还是必须重申再猛的药也要以求真务实为不可动摇的底线，不然不但不会伤害共产主义和共产党，反而会自噬其身，再说共产主义和共产党还需要被抹黑吗？根本不需要啊，它们本身就已经黑的发亮了，比它们更黑的东西真的不多。隔靴搔痒不可取，画蛇添足也没有必要。

第二步，团结一切可以团结的反贼行动起来，所有的反贼在以自保为前提条件下，说句有些夸张的话，每个人只需要一根手指，共产党必会轰然倒下。何况很多人不只能出一根手指，共产党倒台真的只是时间问题。

在我的浅见里，不管是国内还是国外，更不管是共产党内还是党外，所有看不到共产党头上那虚无的光环的人，所有认不清共产主义核心那根本不存在的大旗的人，只要与共产党相关的人都是反贼。最起码都是像我一样的思想上的反贼，哪怕是共产党内的大量人士，看不见光环如何做为共产党人，认不清大旗怎样理解共产主义，思想上的反贼真的很多很多。而从思想上的反贼转变为行动上的反贼大多数情况下，只需要一个契机，一个机缘，或者说一定的条件，我把这部分理解为天时，天时需要等待，天时也需要创造，天时更需要以务实和求真为底线，无所无用其极的宣传起来。当然还是要说以胡锡进，金灿荣，张维为，司马南为代表的爱国贼们它们没有人性，它们根本不配做反贼，它们只适合作为祭品，不但是共产党的祭品，也是所有反贼们的祭品。祭品多少都有点死不足惜，但在此也想引用蒋老先生在庐山讲话所提那句“牺牲未到最后关头，决不轻言牺牲”告诫不管是国内还是国外，也不管是共产党内还是党外所有的反贼们，包括我自己，保护好自己是前提条件，“出师未捷身先死”很可能只能成为笑谈，在动哪怕只是一根手指之前都要想清楚一个问题，共产党没有底线，而自己愿不愿意付出些代价，这个代价真的可能会很大，因为共产党为了权利真的没有底线。

第三步，查漏补缺——反贼的堕落和军人干政。

在我浅薄的认知范围内，相比于前两步，对于这个国家，对于这个国家的几乎所有人在内，甚至包括以胡锡进，金灿荣，张维为，司马南为代表的爱国贼们在内，这一步无疑是最为危险的，更是最不可掌控的。所以哪怕是说这个问题也需要格外小心。

关于反贼的堕落，还得从我的浅见出发，我经常想如果完全从国家和权利的视角出发的话，道德简直是笑话般的存在，甚至是人性也吹弹可破，如果反贼鼓吹道德，那跟满是道德感的共产党同流合污多好，完全就没必要做一个反贼了，而同一个道理，如果人性可靠，那共产党的崛起与存在岂不是不符合逻辑了，所以说在共产党倒下那一天，从整体上看反贼的堕落一定是必然趋势，就跟趋利避害一样这是人的本能。而对抗或者说束缚这种本能最好的东西莫过于自由、民主、开放还有就是法律了。关于自由、民主和开放这三点在梦想里已经提过了，这里就不多说，关于法律我想补充一点，美英德法对于权力的限制这一块都有现成的，可以大大借鉴，而日本、韩国、新加坡和台湾的法律蓝本里的好多好多直接搬过来就好，有多好我不知道，但我知道与共产党的法律相比正好在正反的两面，而有这一点就足够了。

关于军人干政，这一点真的超出了我的认知，超出了我的认知我也知道如果没有了共产党这绝对是个���雷，这应该也算是在如今这个时代，共产党还在极度鼓吹枪杆子里出政权的一大遗祸吧。从这个层面出发的话，共产党把所有国家供养的国家军队视为自己的私产，就像它把几乎所有国家的东西包括人命在内视为党的私产一样，而军队无疑是它最重要的私产，也是它最不信任的，其实作为反贼，我也不信任，而我这种不信任我想完全出于恐惧，因为我的命只有一条，或者说所有的反贼的命都只有一条，而军队的子弹真的很多，最起码多到每个反贼一颗应该是用不完的，这是事实，但这个事实的背后逻辑我也想说一下，如果消灭了所有反贼，军队就没有人供养了，更严重的是没有人供养的军队只能相互对射，是不存在其他的出路的，所以我想不向反贼开刀这一底线也算是军队的自保之路吧。因为我想，不只是那些爱国贼们的代表都有“软肋”，大部分军人也有“软肋”吧，对于爱国贼们的代表我真的无话可说，而对于军人作为反贼的我真心实意的祈求你们枪口抬高一尺，因为我想大部分人哪怕是反贼从内心深处都会有对军人的基础的尊重，哪怕是共产党的党卫军也有值得尊重的地方，只要枪口能抬高一尺。向苍天祈祷！

说完了些粗浅想法，这篇文章应该是算写完了。但在结束之前我还是想说几句废话为自己辩白几句，我的这种辩白仍然完全是出于恐惧，即使承认自己想做一个反贼，我也不想被抓起来，更不想受到折磨，最可怕的是我被抓了起来，甚至是受尽折磨也没有任何意义，又有点跑题了，说回共产党，共产党做事情，它们只敢或者说只能背地里开枪，没办法这是党的本质决定的，对于这一点，我只想说别给我机会，给我机会我也敢背地里开枪，只要枪口对准的是共产党。

作为一个反贼，我承认我不太是一个好人，如果有机会可能还要做很多坏事，只要能推翻共产党，好坏不太重要，但我不承认我有罪。

作为一个反贼，我承认我对共产党有深深的恨意，只要有机会必定欲除之而后快，但我不承认我不爱国，我深深地爱着这片大地，我喜欢这里的历史，我喜欢这里的文字，我也喜欢这里的好多好多东西。

作为一个反贼，我对共产主义嗤之以鼻，我对共产党这个整体深恶痛绝，但我不承认对大部分共产党员有什么个人感情上的恶意，我的恶意更多的来自于就事论事。当然还是要说这里所说的大部分共产党员绝对不包括以胡锡进，金灿荣，张维为，司马南等爱国贼们的代表们，它们没有人性，它们这辈子做的恶，下辈子，下下辈子也洗不干净。

作为一个反贼，我承认我的语言比较激烈，有的时候还会有漏洞，甚至是有的时候还会有诡辩，但我不认为我的文字极端，如果有谁看出极端了，除了遗憾我也没其他的解释了，当然我想对此我并不承担任何责任。

作为一个反贼，我呼吁所有的反贼都要保护好自己，哪怕是再艰难也要活着，像狗一样活着也不丢人，因为从逻辑上来说，本来作为共产党的私产，人和狗区别本身就不太大，要是尊重人权，那就不是共产党了。

作为一个反贼，我说句轻狂的话，我坚信我的梦想总有一天会成为现实，至死不渝。

                                      2023年5月31日 星期三

[townwood]

火炬

我現在寫不出什麼，那以後還能奢望自己寫出什麼？總覺得自己的表達能力越來越差，要真誠地以自我為中心做出發點來傳達什麼，很久沒這麼做、也做得不是很好，都在扮演其他人、或者其他特定身份來傳遞訊息，不是說有這樣的面具或偽裝就能讓自己很安心地躲在某種授權背後毫無顧慮地去說些什麼不用自己負責（自己事實上做得很差的責任），總是做的差強人意，期望太豐滿、以為能夠大豐收，但自己拙劣的種植、栽培到收成的技術都還是甚差，所以得到的結果通常都與預想的樣子大相徑庭，我還是太理想化，然後事情又做得（或說得）不夠好，我還是很貪心，很想沒有瑕疵又游刃有餘的做好所有事，但實際上自己都在硬撐，連機體本身都負荷不了...也因為機體問題不能再繼續超頻運作，讓自己處於一個不得不維修，卻又覺得很多待辦事項被閒置，想進一步卻不得不止步，我又在原地看著沒有天賦的我落後領跑者，這忐忑不安要怎麼平息，我是為了向什麼交代？

我想是那把「火炬」，在看完電影【蒼鷺與少年】日文原名【你想活出怎樣的人生？】後，我那平庸的自我又使我陷入煩惱迴圈，我不知道要如何把自己呈現得更好，我既沒有什麼真的很純真善良的心，也沒有真的什麽爐火純青的技藝，我好像到了已經「在過怎樣的人生」的階段，不再是那個可以選擇「想過怎樣的人生」的時期，而我目前在過的就如同那些「預想與結果」的實際收成差距，想得很美好，實際上卻大打折扣。所以不上不下的我，在這個進退兩難的中年，沒辦法接下前人傳遞下來的神聖火炬，這火炬可能代表精神性、傳承性，最重要的就是承接者能夠讓這火接下去發光發熱。而我心裡想著成為那樣的精神指標（在自己喜歡的領域上）但因為自己的駑鈍還是只敢癡心妄想，這樣的妄想是出自於蛋堡的歌【等待佛陀】裡的一句歌詞「祂把詩與火賜予我」，這讓我對「詩性」與「火炬」的聯想有了明顯的想像依靠，讓我一直相信有一天我會突然開竅得了詩性成為一代文豪，自己說來都羞赧慚愧，我的少女心其實最大的肇因，懷抱這樣笨蛋幻想的我，還因為無法達成而鬱鬱寡歡，其實就是一個自找麻煩的輕中年，比起好好腳踏實地的勞作，我還是成天想著飛上枝頭（不勞而獲的那種）。

撇除那些不切實際的庸人自擾（一直在），能夠有餘力再好好「悲天憫自己」也代表最近的我也難得蒙受福份，工作終於到一個比較舒適的狀態（對於身心靈），能重回上班族的作息對我這個夜班保全來說是多麼難得的福利啊（對就是福利），心懷"I'm so blessed"的感激，突然降下一個很好的工作機會，讓我「誠懇地開始」感謝上蒼及自己過往的努力，才發現人生一路走來很多事不是白費，也感受到是否真的有「天命」這件事，命運似乎在帶我走向一個我從沒想過會實現的階段，同時也在現在這個階段隱隱地感受到自己已經預見��些場景及情節，會不會在某些時刻我已經偷偷地閱覽了自己人生進程，不過我被強制忘記或法力不足保留那些窺視到的資訊？

近日的心情輕鬆許多，雖然有些任務還是挺麻煩，但是休息時間變正常、能夠睡飽、做自己有興趣的事，這些都讓我感受到幸福感，也更知足常樂，幸福其實就是這些事情而已，不論財富名利外物等等，我十分感謝自己能走到，以及珍惜現在過的每一天（因為轉瞬可能就會失去這些事），最後突然莫名其妙的正向，但內心的擔憂還是一直都在，儘管那些鬼魂不會退散，我還是得一步一步地繼續往前走，走到我早就知道卻忘記的地方去。

[kennak]

JR九州など3社が販売したマンション「ベルヴィ香椎六番館（福岡市東区）」は、施工不良を理由に築25年で丸ごと建て替えられたことで大きな話題を呼んだ。同時に、不動産業界には激震が走った。住民と管理組合の執念が、施工会社や販売会社の「逃げ得」を許さなかったからである。同物件は1995年に竣工、引き渡しが行われた分譲マンションだが、2年も経たないうちに、外壁のひび割れや玄関扉の枠のゆがみなどが発生した。1997年10月、管理組合として販売側へ問題提起したものの、施工会社と販売会社は構造物の瑕疵を否定した。 　管理組合はその後も不具合を訴え続け、マンションの傾斜を問題視したのが2016年だ。建物の傾斜により最大10.1cmの高低差が生じ、部屋の壁と天井には「隙間」があった。夜、明かりを消すと隣から光が漏れてきたという。2020年4月、日本建築検査研究所（東京都渋谷区）の調査により建物を支える基礎杭が支持層に届いていないことが判明し、当初施工不良を認めなかった販売3社は同年7月、社長が謝罪した。販売3社は「杭の補修」「建て替え」「販売価格での買い取り」の3案を管理組合に提示した。管理組合は同年11月の臨時総会で全面建て替えを決め、21年4月から建て替え工事が始まった。そして、ついに今年5月、��事と引き渡しが終わった。 自治体は精緻な地盤調査をしてくれない 　そもそも、このような欠陥マンションが建設された原因は何なのか。姫屋不動産コンサルティング代表の姫野秀喜氏はこう話す。 「このベルヴィというマンションは8棟で構成されているので、どうして六番館だけミスしたのか、かなり不思議な気がする。例えば、現場調査する人が、単純に納期が迫っていて適当に計算したとか、机上で計算したとか、そういう人為的ミスだったのか。だから、本当に人災なのだろう。しかし、めったに起きるものではない」 　一般消費者はJR九州のような大手企業が販売元だと安心して購入しがちだ。とくに地方では、JRや電力会社のブランドへの信用は高い。この福岡の件は、基礎杭が支持層に届いていないことによる傾きが原因で、さまざまな不具合が表面化したわけだが、大手の物件でも、このレベルの欠陥マンションは、よくあることなのか。 「まず、大手だから安心とはいえないことは確か。不動産は一つひとつ、すべて別ものだ。地盤もそう。地盤に関して今は科学的にかなり正確に調査できる。自治体によっては精緻な地盤調査を行い、住民に地盤についての情報を開示してくれるところもある。ただ、多くの自治体では、あえてそういう地盤調査は行わない。というのも。一つは高額な費用がかかるということ。もう一つは、地盤調査をやって、ある部分だけ地盤が緩いというようなことが何か判明すると、その部分の地価の下落を招く恐れがあるからだろう」（姫野氏） 　しかし、この福岡の事例は、紆余曲折はあったにせよ、結果的に大手だから建て替えができたともいえる。 「施工・販売が大手だから、数十年後でも会社が存続していて責任を取れる体力があった。だから、建て替えもできた。そういう意味では、大手のほうが安心というのは、本当にその通りだ。地方の建設・不動産会社は中小も多く、タイミング次第で資金繰りがうまくいかなければ倒産してしまう。30年後に存在していない会社だってあるので、何か瑕疵が見つかったときに、施主は訴える先がないということが起こり得る。振り上げた拳の持って行きどころがなくなる。そういう意味で、JR九州が入っていたのは良かったのではないか」（姫野氏） 瑕疵を認めさせることと管理組合での意見調整 　建て替えまでにはいくつか大きなハードルがあった。まずJR九州などの施工・販売会社に瑕疵を認めさせること、そして、管理組合のなかで建て替えの承認を得ることだった。一般的に、分譲マンションは区分所有者の意見調整が難しい。瑕疵を認めさせる決め手となったのは日本建築検査研究所の調査レポートだが、そうしたボーリング調査費用にも数百万円がかかる。大規模改修の積立金から支出することになるが、もし結果が出なかったときは無駄になるかもしれないからだ。 　建て替えの決定をする際も、実は傾いた六番館の住民の賛成5分の4だ��でなく、他の棟を含めたマンション全体で4分の3の承認も必要だったという。他の棟の住民が「うちには関係ない」と考えたとしても不思議ではない。 　3つ目のハードルとして時効の問題もあった。欠陥に対する損害賠償請求には期限がある。不法行為に基づく損害賠償請求権には除斥期間があり、20年と定められている。つまり、20年経つと損賠請求できなくなってしまうのだ。さらに住宅の瑕疵については、瑕疵担保責任を追及することができるが、責任の存続期間は、鉄筋コンクリートの建物では引き渡しから10年だ。販売元が長年にわたって、頑なに瑕疵を認めなかった理由はここにある。引き渡しから一定期間が過ぎれば法的には責任追及されないのだ。 相手の姑息な口車には乗らないこと 　もし、分譲マンションを購入して、不運にも欠陥が多い物件だった場合、どのようなアクションを取るべきなのか。姫野氏はこうアドバイスする。 「戸建てもマンションでも、基本的に新築物件には契約不適合責任（瑕疵担保責任）が適用される。施工業者や販売業者に対して、不具合や欠陥を指摘して無料で補修や修理を要求する権利がある。ただ、たいていの場合は引き渡しから2年という期限があるので、2年以内に要求することが一番重要だ」 　もし、相手側が瑕疵を認めなくても、期間内であれば、弁護士に相談するというのも手段の一つだ。 「業者は最初に小手先のことをやろうとする。例えば、ドアが歪んでいるとなればドアを交換するとか。しかし、小手先の修理で直らないことがわかれば、2年以内にしっかりと何回もチェックすべき。土台が傾いているとか根本的な原因の可能性もある。戸建ての場合、建物全体が均等に沈むのではなく、キッチンの左端だけちょっと床が傾いているみたいな例が多いので、土台の傾きはパッと見てわかりにくい。そして、瑕疵担保といいながらも、住めないほどではないので、建て替えではなく補修になる」（姫野氏） 　この福岡の事例では、販売側はのらりくらりと瑕疵を認めず、さらには「お見舞金」として300万円を渡そうとしてきた。口封じ目的の裏金ということか。しかし、住民たちはこのお金を突き返した。 「昔、友人宅の近隣で工事があったとき、ドシンドシンとすごい振動を日々受けたせいで、その周辺の家の外壁にちょっとひび割れが起きた。地盤を叩いたせいで、全体的に少し地盤が動いたのではないかというような壊れ方だった。友人らは補修費用として、ペンキ代程度のお見舞い金を受け取ってしまった。ケースバイケースだが、相手がお金を払ってきたら注意すべきだ。ごまかそうとしているのではないかと疑ったほうがよい」（姫野氏）

傾斜マンション、JR九州など販売元は20年間、施工不良を否定→全面建て替え | ビジネスジャーナル

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"Kill them with kindness" Wrong. CURSE OF QIN SHI HUANG

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我們不只是單純的收購者，更是您家電的「再生活化」夥伴。我們致力於為您的二手傢具找到最適合的買家，讓物品能夠延續它們的生命週期，同時也為您創造一份額外的收入。選擇樂居，您將會發現，這是一個讓您與環境都能雙贏的選擇。

樂居二手傢具深耕業界多年，秉持著 誠實、透明、客戶至上 的原則經營。我們的每一次收購，都建立在 互相信任與尊重 的基礎上。我們重視每一位客戶的回饋，也因此累積了良好的口碑。您可以放心地將您的傢具交給我們，我們保證整個交易過程會是 清晰透明且令人滿意的

在樂居二手傢具，我們不僅僅是在做一門生意，我們更是在做一件有意義的事情。我們深信，每件傢具都承載著獨特的記憶與情感，它們不應該被輕易地丟棄。透過我們的收購服務，我們希望能夠：

 * 為您的舊愛找到新家： 讓您的家電在下一個主人手中，繼續發揮它的功能與價值。

 * 減少資源浪費： 透過循環利用，減少對地球環境的負擔，共同為環保盡一份心力。

 * 創造雙贏局面： 讓賣家能獲得合理的報酬，讓買家能以實惠的價格購入實用傢具。

如果您正在考慮如何處理家中的閒置傢電，請不要猶豫，立即聯繫樂居二手傢具。讓我們用最 誠懇的態度、專業的服務、合理的價格，為您的家電找到最好的歸宿。

哪些家電是我們的「心頭好」？

無論是您家中閒置的，或是準備汰換的，都歡迎您與我們聯繫。

以下是一些我們特別感興趣的家電品項，當然，如果您的電器不在列表中，也歡迎您隨時與我們聯繫，我們會為您進行評估：

家用冰箱、單門小冰箱、雙門冰箱、多門冰箱、直立式冷凍櫃、臥式冷凍櫃、直立式洗衣機、滾筒式洗衣機、洗脫烘一體機、脫水機、烘衣機、 分離式冷氣、窗型冷氣、落地式冷氣、移動式冷氣、液晶電視、智能電視、聯網電視、

營業用冰箱、營業用四門冰箱、玻璃冷藏冰箱、玻璃雙門冰箱、冷凍櫃、生活家電、廚房家電......等，功能正常的電器。

小提醒： 為了讓評估更準確，建議您在聯繫我們時，可以先拍下家電的 清晰照片（包含整體、細節、品牌標示、瑕疵處等），並提供 廠牌、型號、尺寸、購買年份、使用狀況 等資訊。這些細節能幫助我們更快速地進行初步判斷，並給予您更精確的報價。

簡單三步驟，讓您的家電重獲新生！

在樂居，我們將收購流程盡可能簡化，讓您輕鬆完成交易：

第一步：初步諮詢與預約

當您有家電出售需求時，可以透過以下方式與我們聯繫：

 * 電話聯繫： 直接撥打我們的服務專線，我們的客服人員會親切地為您解答疑問，並記錄您的需求。

 * 線上表單/訊息： 透過樂居官方網站的「我要賣傢具」表單，或是我們的Line官方帳號、臉書粉絲專頁傳送訊息，提供您的聯絡方式與傢具家電初步資訊。

在初步聯繫時，您可以簡單描述傢具的種類、數量，以及您的所在區域。我們會根據您的資訊，進行初步的判斷，並約定方便的現場評估時間。

第二步：到府評估與報價

在約定好的時間，樂居的專業評估人員會準時前往您的府上。我們會仔細檢查傢具的 實際狀況，包括外觀、結構、功能、材質、是否有明顯刮痕、破損或污漬等。

評估完成後，我們會立即根據評估結果，並綜合市場行情，為您提供 最合理的收購報價。我們的報價過程 公開透明，如果您有任何疑問，都歡迎隨時提出，我們會耐心為您解釋。

第三步：搬運付款，輕鬆完成

若您對我們的報價感到滿意並確認出售，我們將會與您確認搬運時間。您可以選擇 現場現金支付，或透過 銀行轉帳 的方式完成付款。

接著，我們的專業搬運團隊將會小心翼翼地將傢具搬運上車。我們會確保搬運過程 不損害您的居家環境。待傢具安全運離後，整個收購流程便圓滿結束。您只需坐在家中，就能輕鬆完成傢具的變現與回收。

讓我們一同創造美好的循環！

感謝您花時間閱讀這份文案。我們期待能有機會為您服務，一同為打造更美好的永續生活而努力！您的傢具，我們的珍寶。

樂居二手家具

客服電話：04-23155295

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【弁護士監修】ドバイ不動産投資の法的注意点

【弁護士監修】ドバイ不動産投資の法的注意点

ドバイは、近年急成長を遂げる魅力的な不動産投資市場で��。しかし、その魅力の裏には、日本とは異なる法律や慣習、リスクも潜んでいます。この記事では、ドバイ不動産投資における法的注意点を、弁護士の監修のもと詳細に解説します。安心して投資を進めるための知識を習得しましょう。

**はじめに：ドバイ不動産投資の魅力とリスク**

ドバイ不動産投資の魅力は、高い利回り、安定した経済成長、そして世界的な観光都市としての地位にあります。しかし、契約書の内容や法律の解釈が複雑な場合があり、充分な調査と専門家への相談が不可欠です。投資前にリスクを理解し、適切な対策を講じることで、大きな損失を防ぐことができます。

**１．不動産購入契約に関する注意点**

**契約書の厳密な精査:** ドバイの不動産契約は英語で書かれることが一般的です。専門知識のないまま契約を結ぶと、思わぬ損害を被る可能性があります。弁護士に依頼し、契約書の内容を徹底的に精査することが重要です。特に注意すべき点は以下の通りです。

* **購入価格、支払条件、決済スケジュール:** 曖昧な表現がないか、支払い方法が明確に記載されているかを確認しましょう。分割払いの場合、遅延金に関する規定にも注意が必要です。

* **所有権移転手続き:** 所有権が確実に移転されることを保証する条項があるかを確認しましょう。

* **瑕疵担保責任:** 建物の瑕疵（欠陥）に対する責任の範囲、期間、手続きが明確に記載されているか確認しましょう。

* **違約金条項:** 契約違反の場合の違約金に関する規定を注意深く確認し、過剰な違約金が課せられないかを確認しましょう。

* **紛争解決条項:** 紛争発生時の解決方法（仲裁、裁判など）が明記されているかを確認しましょう。ドバイ国際仲裁センター (DIAC) を利用する場合が多いです。

* **オフプラン物件（未完成物件）への投資リスク:** オフプラン物件は価格が比較的安いものの、開発が遅延したり、完成しないリスクがあります。契約書に明確な完成時期、遅延に対するペナルティ、開発中止時の返金条件などが記載されているかを確認しましょう。

* **不動産仲介業者との契約:** 仲介業者との契約内容をしっかり確認し、手数料や責任範囲を明確にしましょう。信頼できる業者を選ぶことが重要です。

**２．所有権と登記に関する注意点**

**ドバイランド・デベロップメント局 (DLD) の役割:** ドバイの不動産登記は、DLDによって管理されています。所有権の移転や登記手続きは、DLDを通して行われます。

* **登記簿の確認:** 購入前に、対象不動産の登記簿をDLDで確認し、所有権に問題がないか、抵当権などの権利設定がないかを確認しましょう。

* **所有権の種類:** ドバイでは、フリーホールド（永久所有権）とリーホールド（土地の賃貸権）があります。投資対象となる物件の所有権の種類を明確に理解しましょう。外国人は、特定の区域においてのみフリーホールドを取得できます。

**３．税金に関する注意点**

**不動産取得税:** ドバイには、不動産取得税がありますが、その税率は物件の種類や価格によって異なります。

* **年間税金:** ドバイには、固定資産税などの年間税金が課税される場合があります。

* **所得税:** ドバイには所得税がありませんが、将来的に導入される可能性も考慮しておくべきです。

**４．その他重要な注意点**

**通貨リスク:** ドバイの通貨はUAEディルハムです。為替変動リスクを考慮する必要があります。

* **政治的リスク・経済的リスク:** 国際情勢の変化や経済状況の悪化によるリスクも考慮する必要があります。

* **法律の専門家への相談:** ドバイの法律は複雑であり、専門家のアドバイスなしに投資を進めるのは危険です。弁護士、不動産コンサルタントなどに相談することを強く推奨します。

**５．まとめ：安全な投資のために**

ドバイ不動産投資は大きな潜在力を持つ一方で、リスクも伴います。契約書を丁寧に精査し、専門家のアドバイスを得ながら、慎重に投資を進めることが重要です。このガイドラインが、皆様の安全なドバイ不動産投資の一助となれば幸いです。

**免責事項:** 本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の投資判断を推奨するものではありません。投資に関する決定は、ご自身の責任において行ってください。具体的な投資戦略や法的アドバイスが必要な場合は、専門家にご相談ください。

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二胎房貸流程全攻略 從條件、流程到設定資金一步到位

二胎房貸可以滿足投資、創業，債務整合、或因應生活中的各種需求，想申請銀行二胎房貸，卻不知道核貸的條件是什麼？二胎房貸流程需要準備哪些文件？本篇攻略拆解二胎房貸申請流程，從備齊資料、送審到撥款，讓你輕鬆掌握二胎房貸眉角，有效運用房屋價值，順利取得資金。

申請二胎房貸好辦嗎？

二胎房貸是利用已貸款房屋作為擔保，向銀行、融資公司或民間貸款公司申請的二順位房屋貸款。由於二胎房貸屬於較高風險的貸款，因此審核條件較一般房貸更加嚴格，申請困難度也較高。想要順利申請二胎房貸，那就要掌握以下審核的關鍵：

1.借款人條件

銀行對借款人的還款能力和信用狀況有嚴格的要求。如果借款人收入不穩定、負債比過高、信用記錄有瑕疵，或是有不法犯罪紀錄，恐將無法通過審核。

2.房屋條件

房屋本身的條件也會影響二胎房貸的申請。如果房屋沒有剩餘貸款空間、屋齡過高、產權有特殊情況（如持分、無保存登記、有私人設定等），也會導致申請二胎房貸被婉拒。

雖然申請二胎房貸需符合一定的門檻，基本上，只要借款人信用、財力條件良好，且房屋符合上述要求，就有申貸成功的機會。

二胎房貸流程是什麼？

二胎房貸流程相對較複雜，且審核條件較嚴格，因此建議申請二胎房貸之前，就要應做好充分的準備，以提高貸款成功率。二胎房貸的申請流程大致可分為以下五個階段：

1. 貸前諮詢與申請

在申請二胎房貸之前，首先需要向銀行或民間貸款公司諮詢，了解自身條件是否符合貸款要求。同時，備妥相關的申請文件，包括：

身分證件影本（雙證件）

房屋相關資料（包括土地權狀、建物權狀、一胎房貸繳款紀錄等）

財力證明文件（包括薪轉證明、所得證明、存款證明等）

2. 房屋鑑價與評估

借款人備妥上述相關資料後，就可向銀行或其他貸款管道提出申請。貸款管道會對借款人的信用、財務狀況進行評估，並派員勘查房屋。申請前，借款人也可重新整修房屋，對於房屋的鑑價結果有實質的幫助。

3. 審核額度與利率

銀行或貸款公司會根據房屋鑑價結果、您的信用狀況、還款能力等因素，綜合評估後，確定二胎房貸利率和額度。

4. 簽約對保

如果貸款機構審核通過，借款人將會收到貸款合約。此時需仔細閱讀合約內容，確認無誤後簽字，也會安排對保手續，保障雙方權益。

5.抵押設定

在簽約對保後，借款人需前往地政機關辦理二胎房貸抵押設定。抵押設定完成後，房屋的第二順位抵押權將歸屬於貸款機構。

6. 撥款入戶

抵押設定完成後，銀行或貸款公司會將貸款資金撥付至您的指定帳戶。

二胎房貸是一種靈活的資金調度方式，對於臨時需要資金的人來說，二胎房貸流程並不複雜，從申請到撥款，銀行通常需要7至14個工作天，民間融資貸款公司二胎房貸的審核流程較短，且撥款快速，最快3天取得所需資金。

二胎房貸流程的費用有哪些？

辦理二胎房貸除了貸款本息之外，還需要支付一些相關費用，借款人在申請二胎房貸之前，要先了解清楚相關的費用內容，並仔細評估自身財務狀況，以免造成額外的負擔。這些費用可分為：

1、會計費用

又可稱為開辦費無論向銀行、融資公司或民間貸款機構辦理二胎房貸，皆會收取帳管費，銀行的收費範圍在3,000至15,000元不等，民間貸款公司則依各公司而定。

2.抵押設定費

進入二胎房貸流程時，需要進行對保與抵押權設定，這時會產生地政設定費（含登記費與書狀費）。登記費為設定金額的千分之一，書狀費則為每張80元。

3.徵信費用

部分銀行會向客戶收取調閱聯徵報告的費用，通常一份是收取300至500元不等。

4.代書代辦費

此筆費用屬非必要支出。委託代書到地政事務所辦理抵押設定的費用，市場行情是2,500至6,000元不等，視各代書收費而定，如自行送件可省下此筆費用。

5.手續費/服務費

如果是透過二胎房貸代辦公司辦理，通常需支付貸款金額的10%作為服務費，如果向民間公司辦理，相關服務費更沒有規範。

在申請二胎房貸之前，應先向貸款機構詳細閱讀合約內容，確認所有費用項目及收費方式。應選擇合法、信譽良好的貸款管道辦理，避免受騙上當。

二胎房貸成功經驗分享

二胎房貸解決了家庭裝修的資金需求的成功案例：林小姐一家人居住在一棟20年的老房子裡，房屋急需裝修。然而，家裡的積蓄不足以應付全部裝修費用。經過多方打聽，林小姐決定利用二胎房貸來解決這個問題。

林小姐通過專業的貸款顧問，了解到自己的貸款條件、房屋現值，以及可以申請的貸款額度、利率。她準備了完整的裝修計劃書，詳細列出了各項裝修與預算資料。銀行經過審核後，核准了80萬元的二胎房貸，使得林小姐順利完成了房屋裝修，順利改善了居住品質。

二胎房貸的常見FAQ

Q.申請二胎房貸需要多久時間？

一般而言，申請銀行二胎房貸流程，從提出申請到撥款通常需1至2週，民間融資公司會更短些。

Q.二胎房貸的利率是多少？

二胎房貸的利率通常比一胎房貸利率高一些，一般在5%至16%之間。實際貸款利率會受到主要受房屋價值、借款人信用狀況、貸款成數等因素影響。

二胎房貸的申請過程雖然繁複，但了解各階段的要求與程序可以大幅提高成功率。從初步諮詢、準備所需文件，到房屋鑑價、利率審核、簽約對保及抵押設定，每一步都需謹慎操作。借款人需確保自身信用良好、房屋條件符合要求，並預估相關費用，以免帶來額外負擔。

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不動産の売買契約

不動産の売買契約は、物件の売主と買主との間で交わされる法的な合意であり、以下の重要な要素があります。 契約の当事者: 売主と買主の名前や住所、連絡先などの基本情報を明記します。 物件の特定: 売買対象の不動産の住所、地番、面積、物理的な特徴などを詳細に記載します。 売買価格: 不動産の売買における価格を明記し、支払いの方法や期日についても記載します。 引渡しの条件: 不動産の引渡し日や条件、状態について規定します。例えば、現状有姿での引渡しや、特定の修繕を行った後の引渡しなどです。 権利の移転: 不動産の所有権が移転するタイミングや方法を明確にします。 契約の解除条件: どのような場合に契約を解除できるか、またその場合の手続きについて記載します。 誓約と保証: 売主が物件に関する情報を正確に提供しているか、隠れた瑕疵がないことを保証する条項などがあります。 紛争解決: 契約に関する紛争が発生した場合の解決方法（仲裁や管轄裁判所の指定など）を明記します。 不動産の売買契約は法律的に非常に重要な文書であるため、専門家の助言を受けることが推奨されます。また、地域によって異なる法律や規則があるため、注意が必要です。　「どこに相談したらいいのか迷っていた」 「これって頼んでいいの？」 そんな不安を安心に変えるヒントになればうれしいです。 コ��ント・DMでご相談もお気軽にどうぞ！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　https://www.nagamineharuki-gyoseishoshi.jp/　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　https://www.instagram.com/n.h.gyousei/ このように、行政書士が行う申請代行サービスは、開業を考える方にとって非常に有益です。具体的な手続きや相談が必要な場合は、行政書士に問い合わせてみてください。　#受験生 #勉強 #試験対策 #시험 #学生 #合格 #exam #頑張って #地域密着 #許可申請 #行政手続き #士業 #法務業務 #業務相談 #法律专业 #행정서사 #法務サポート #安心感 #達成感 #信頼感 #法務専門職 #顧客対象 #法律相談 #법률서비스 #法律顾问 #書類作成 #契約書 #企业法律服务 #법률상담 #businesslaw #企業経営者 #行政書士事務所 #個人事業主 #専門サービス #行政文书

[iamot]

衣服被香燙到怎麼辦？

想像一下，今天早上匆忙穿好衣服準備出門，卻突然發現熨斗不小心燙到衣服，留下令人心疼的焦痕。這種突如其來的小意外，不僅讓人煩惱，更可能影響整天的心情。面對”衣服被香燙到怎麼辦？”這個問題，其實有許多專業且簡單的方法可以幫助你挽救受損的衣物。無論是細緻的絲質、棉布還是合成纖維，都能找到適合的處理技巧，避免損傷擴大或留下難以修復的痕跡。在台灣潮濕多變的氣候下，我們更需要掌握正確的方法來應對日常生活中的小狀況。透過專業建議與實用技巧，你可以輕鬆解決熨燙失誤帶來的不便，讓你的衣櫥始終保持完美狀態。不必為一時疏忽而苦惱，只要懂得正確處理方式，就能將瑕疵化為無形，把每件衣服都當作精心打理的一部分。 文章目錄 衣服遭燙傷後的緊急處理：經驗分享與實用指南 燙傷衣物的材質辨識與應對：專家解析與修復技巧 衣物燙傷痕跡的清潔與修復：權威建議與居家實? 預防勝於治療：建立安全的熨燙習慣與注意事項 常見問答 重點…

[lessonsfromlaowai]

關於The Picture of Dorian Gray

當你連走進劇場都難逃鋪天蓋地的螢幕時，這究竟是表演藝術結合新科技的自然演化，還是實體展演被數位腐蝕的開始？

這幾年，好萊塢大舉入侵百老匯。許多電影電視演員在大小螢幕上締造票房佳績，橫掃各大頒獎典禮，成功鍍金後，不約而同將目標轉向百老匯，鎖定劇場為他們下一個必須征服的新大陸。的確，劇場才是最終極的演技大考驗：當你不能NG、不能靠剪接、沒有臨演跟替身，必須在上百位LIVE觀眾面前，無所遁形地一鏡到底，還必須一週完成八場演出，而且一齣戲簽下去很可能就是十五週到半年的長期合約，這已經不只是在考驗演技，更是挑戰演員的體力、表演的精度、臨場的反應，和演出品質的一致性。劇場的觀眾給予的反饋也最為即時，你的表演觀眾買不買帳，那是一秒見真章。劇場賺的可是紮紮實實的辛苦錢啊。也因此，確實還是應該給那些選擇勇闖百老匯的好萊塢明星拍拍手。如果沒有兩把刷子，絕對沒那個膽輕易賭上自己的名譽來百老匯洗履歷。

但是當休傑克曼、傑克葛倫霍、丹佐華盛頓、喬治克隆尼等等都爭相來百老匯卡位時，苦的可是我們這種愛看戲的小老百姓。以前想要購買坐在一樓Orchestra區的正票最貴了不起就是一、兩百元，現在直接翻四倍，想近距離欣賞奧斯卡影帝丹佐華盛頓演莎士比亞，不撒個五到八百美金，根本免談！

澳洲女星Sarah Snook正是本季來勢洶洶入侵百老匯的好萊塢代表之一。Sarah Snook的成名作是HBO紅極一時的人氣影集《Succession繼承之戰》。她在劇中飾演媒體大亨的女兒Siobhan，跟親兄弟爭奪繼承權毫不手軟，城府之深根本就六親不認，連老公都是她算計利用的籌碼。憑著這部影集，Sarah Snook早就囊括艾美獎和金球獎等多項演技肯定。《Succession》於2023年五月底播出最後一集，Sarah Snook旋即在2024年二月轉戰倫敦西區，推出改編自王爾德經典著作的《The Picture of Dorian Gray》舞台劇，一人分飾26個角色。這部作品讓她一舉拿下英國劇場圈最高榮譽Olivier Awards的最佳女主角。如此叫好又叫座的舞台劇順理成章在今年移師紐約百老匯，挾著Sarah Snook的金獎光環，劇場二樓最後一排最角落的座位都要價$179！

也因此當我意外抽中$49的樂透戲票，只能用喜出望外來形容。我其實都已經做足心理準播，打算找一天天未明就要去排in-person rush，也就是開演當天才釋出的廉價票。在網路上做足功課我早就知道就連in-person rush都競爭激烈。據說每場表演最多只會釋出四張票，如果沒有在清晨六點就定位，沒有排到隊伍的第一、第二名，八九不離十就會向隅。只能說上帝真是奇妙呀，憐憫我這個不愛早起的瞌睡蟲，竟然讓我抽中了一票難求的表演，實在太感恩了！

更喜出望外的是，這樂透票的位置不差，是一樓Orchestra區第三排偏左的位子。雖說看戲跟看電影一樣，坐太偏太前面容易有死角都不能算是最好的視野，但如果能夠近到看得清楚演員的表情變化不外乎也是另一種享受。誰知《The Picture of Dorian Gray》是個破格的舞台劇製作，也因此有點『浪費』了我非常近距離的位置！

王爾德的經典著作《The Picture of Dorian Gray》描述一位名叫Dorian Gray的年輕美男子，純情天真，卻因為交友不慎而誤入歧途。為了永保青春，他許下願望，情願自己的一幅自畫像替他承擔歲月的摧殘和任何良心的譴責。意外發現自己願望成真後，Dorian盡情縱慾，享受道德淪喪的糜爛人生。本尊雖然青春永駐，但隨著自己每一件惡行、每一年的季節更迭，畫像中的他日益衰老醜陋，Dorian Gray只能把自畫像束之高閣，眼不見為淨。多年後，他忽然良心發現，再也承受不住罪孽的深重，誓言洗心革面。他期待自畫像會因為自己的轉念也回春，誰知道畫像中的自己已經變成了佝僂怪物。Dorian Gray忍無可忍，一刀捅進畫像。家中僕人聽見一聲慘叫，趕到現場時只見主人那幅二十年前完工的自畫像依舊年輕俊美，畫框旁卻蜷縮著一位從未見過的陌生老人，五官醜陋扭曲，胸口插著一把刀，已經死去。

從劇場燈暗的那一刻開始，我瞠目結舌地看完了將近兩小時的獨角戲。謝幕後，我久久難以形容自己的觀後感。Sarah Snook的演技沒話說，輕鬆地在26個性別、年齡、口音、體態、性格和社經地位各不相同的角色之間切換自如。但整齣戲的手法徹底推翻了我對於劇場的既定認知，讓我一時半刻難以判斷自己到底是驚艷還是反感。如果硬要我總結當晚的看戲體驗，其實就是三個字：Tiktok video audiobook，簡單來說就是進劇場看了一齣抖音影片有聲書。

以下劇透有雷。

這麼形容可能瞬間會讓人對這齣戲打問號，但我必須澄清，這個結語是客觀陳述，並非帶有任何貶義的批評。整個舞台設計其實是以懸掛半空中的大螢幕為主，隨著劇情發展，還會有多達六個螢幕同時出現，在舞台上方移動。但主螢幕的長寬尺寸很明顯地就是仿效手機的比例。

雖然卡司只有Sarah Snook一人，但舞台上永遠不只她一人。她隨時被2到6位手持攝影機的黑衣工作人員包圍，有時還得親自拿手機自拍。這些攝影機即時將她各個角度的超大特寫轉播到懸掛半空的螢幕上。有趣的是，這些畫面還會結合預錄的影像播放，產生Sarah Snook在螢幕上跟自己對戲的效果，畫面中最多可能同時出現4到5位分飾不同角色的Sarah Snook跟彼此對談。

為什麼說這部戲顛覆了我對劇場的認知？雖然整齣表演貫穿許多預錄的影片內容，好像違背了劇場LIVE演出的本質，但這並不代表Sarah Snook在舞台上只顧著納涼就好。要能天衣無縫地結合現場的演出和預錄的畫面，製造出Sarah Snook正跟自己所飾演的數個角色即時對戲的錯覺，前提當然是Sarah Snook必須在舞台上完美地熟記攝影機的運鏡和借位，再搭配自己的走位和說話的節奏。也因此螢幕上轉播的才是這場表演的『成品』。舞台上的一切充其量只是拍攝過程的『片場』。如果不看螢幕只盯著舞台上的動態，一來會窺見『幕後製作過程』而有種『穿幫』的破滅感（Sarah Snook在舞台上被一堆攝影機包圍然後在自言自語），二來則是會錯失螢幕上『後製』完的真正效果。

說來這年頭有越來越多導演喜歡在劇場安排手持攝影機即時轉播演員臉部超大特寫的橋段。但這些設計說穿了就是噱頭。現在百老匯熱映中的《Sunset Boulevard日落大道》復刻音樂劇，下半場的開場曲目就是安排男主角跟舞群風雨無阻地從大馬路上一路唱進劇院。全程由一台攝影機跟拍，劇場內有大螢幕即時轉播。但這個安排之於人物或劇情都毫無意義可言。純粹就只是因為這樣很酷炫。每天晚上只要算準時間，就算你沒買到票，也有機會在紐約大街上驚鴻一撇百老匯的最新製作。

相較之下，《The Picture of Dorian Gray》的製作更具巧思，並不是為了耍花招才搞一堆螢幕和攝影機。

試想，要將《The Picture of Dorian Gray》從小說改編成視覺導向的媒體呈現，不管是舞台劇還是影視作品，最棘手的難題無非就是到底該如何處理那幅中邪的自畫像？

男主角必須歷時二十年依然面貌姣好，但畫像不只要老化還要醜化，因為它反照的不僅是主人翁真實的年齡，更是他靈魂的敗壞。如果是拍電影，交給特殊化妝和CGI還有剪接師一切好說，可是換作是舞台展演呢？

劇場受制於舞台空間，往往只能靠單一視角(perspective)來陳述故事。但這樣的限制卻也激發導演和編劇採用不同於影視作品的技巧變化敘事的手法。最常見的就是透過燈光和音樂設計，可以在同一個空間製造出不同的『時間流動感』和敘事角度：《戰馬War Horse》有一幕戲就是透過��影的閃爍營造出馬匹在舞台上慢速奔騰的視覺錯覺；《Hamilton》有一幕戲則是將聚光燈投射在準備solo的女二身上，那一瞬間其餘卡司在舞台的暗處凍結在原地，就好像時間暫停一樣。這樣的安排提示觀眾接下來是女二的內心小劇場，這首歌唱的是女二的主觀視角。

《The Picture of Dorian Gray》選擇在舞台上利用多台攝影機LIVE後製然後輸出影像故事。因為有了數台攝影機和多個螢幕，就算是劇場空間也能利用抖音常見的運鏡以及漫畫中會出現的分鏡設計，讓觀眾可以近距離從數個角色的視角觀察同一件事情的發展。

而神秘的自畫像在整齣戲中從未出現卻能一秒現形。導演巧妙安排，每當Dorian Gray凝視自畫像時，Sarah Snook都是直視鏡頭。台下觀眾在那一刻好像被『借』來扮演自畫像默默審視Dorian的上帝視角。更讓人拍案叫絕的是，既然運鏡和分鏡都刻意效法抖音影片常見的拍攝手法，比方說會有『藏鏡人』將手伸進鏡頭，替主角遞香菸送畫筆，又或是Sarah Snook只要轉身向左或向右，隨著鏡頭的切換就能營造出兩個不同角色對談的影像錯覺等等，何不乾脆也套用手機APP常見的修容濾鏡，來呈現自畫像和本尊之間的反差？

劇中最令人印象深刻的一場戲，是當Dorian Gray發現了心願實現，自己青春永駐，而畫像開始出現變化。Sarah Snook站在舞台中間拿著手機親自掌鏡錄影，只見螢幕上她自拍的影像，上一秒套用了修容濾鏡，肌膚平滑無瑕疵，臉頰紅潤，眼睛像卡通人物一樣被放大，鼻頭縮小，瞳孔還能變色自如，臉型被修成不自然的瓜子臉，還有驚人的豐唇效果，整個人像極了日本動漫人物。但下一秒濾鏡被解除，Sarah Snook刻意用最母湯的自拍角度捕捉自己臉上的每一條細紋，每一層被硬擠出來的下巴，每一個被放大的毛孔。濾鏡的套用和解除來來回回了好幾次，Sarah Snook竭力地犧牲色相，徹底拋下女明星的自尊和虛榮，讓我們跟Dorian Gray一起見證了照妖鏡下的巨大反差，既讓人捧腹又驚駭地讓人難以轉移視線。

會不會導演其實別有心機，如此安排根本是想暗渡陳倉，隱晦卻又直白地針砭時下社群媒體氾濫，造成容貌焦慮，惡化精神疾病的現況。人人拽在口袋裡、二十四小時形影不離的那隻手機，才是當代的picture of Dorian Gray？

會買票進劇場看戲當然是期待能夠欣賞一齣實體的表演。坐得離舞台這麼近，看的卻是螢幕，當然有些失望，但不得不佩服這支製作團隊，融合數位應用科技的選擇，背後滿滿都是巧思。雖然說獨角戲要演得好看，絕對有不需要依賴攝影機和螢幕轉播的處理方式，但一切的設計其實都是為了替故事效力，而且更加考驗Sarah Snook的演技！她等於是同時在演舞台劇加上拍抖音影片還要現場參與後製！

能夠看到如此坦率又充滿爆發力的現場表演，真的是住在紐約最大的福利！

[yangwangtiantang]

2025年3月14日读经

利未记22章，诗篇125-127篇，路加福音5章； 利未记：22章 经文分段： 1-16,祭物是圣洁的，祭司必须按照神的要求食用。身为祭司群体极其家人立下了食用祭物的条例，这些条例显明祭物是圣洁的，不可以随意的食用，也不可以让其他人食用。这样的条例说明祭司在自己的日常生活中也在透过可食用的祭物持续的践行自己的祭司职责。祭司这一身份并不只是在圣殿敬拜和献祭中才被使用和要求，祭司的身份是这一群特殊群体的核心身份，他们所用的生活，包括日用的饮食都是以这个身份为核心在进行。 17-33，神为带到祭坛的祭物立下条例。神为带到神面的祭物立下清晰的条例，也说祭司应当按照怎样的方式和事件食用这些祭物。我们看到神特别规定祭物必须是无瑕疵的，因为旧约的祭物预表的是新约的主耶稣基督，无瑕疵的要求象征着耶稣基督的圣洁无罪。有意思的地方在于甘心祭的祭物神允许有轻微的瑕疵，着似乎意味着神对我们软弱之人极大的…

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為什麼需要定期清粉刺？清粉刺有哪些好處嗎？

許多人擔心進行臉部清潔或清除粉刺後，肌膚狀況可能會變得更糟。

對於從未嘗試過的人來說，可能會疑惑清除粉刺是否真的對肌膚有益，就讓我們來探討定期做臉與清粉刺的好處，安心迎接更健康的肌膚狀態！

清粉刺之前，先判斷自己臉上的是哪一種狀況吧！

在決定進行臉部清潔與粉刺護理之前，你是否真正了解自己的肌膚狀況？

就讓我們一起了解常見的肌膚狀況，透過針對性的護理，讓你的保養步驟更精準，幫助肌膚恢復透亮健康的狀態！

開放性粉刺

這種類型的粉刺主要是因為毛孔阻塞後，皮脂暴露在空氣中發生氧化，從而呈現黑色，因此被稱為「黑頭粉刺」，它常見於鼻翼、額頭等部位，特別容易影響肌膚的整體光澤感，使毛孔顯得更加明顯。

皮脂管絲

皮脂管絲主要分布在鼻子和下巴周圍，為毛孔內存在細長的白色分泌物，外觀類似條狀物，許多人誤以為這是粉刺，但事實上它們是皮脂腺的自然分泌產物，當皮脂與老廢角質、細菌結合後，便會以這種方式排出。

閉鎖性粉刺

相較於開放性粉刺，閉鎖性粉刺的毛孔被角質層完全覆蓋，導致皮脂無法順利排出，形成白色的小丘疹，雖然肉眼看起來並不明顯，但觸摸時會感覺到肌膚表面粗糙不平，且這種類型的粉刺特別容易引發發炎問題。

青春痘

青春痘的產生與荷爾蒙變化息息相關，特別是在青春期或壓力較大時更容易出現，它的表現形式多種多樣，從紅腫的丘疹到含有膿液的膿包，甚至可能發展成較深層的結節。

為什麼臉上都會長痘痘？可能是這幾種原因害的！

肌膚突然出現痘痘，是受到內外多重因素影響，就讓我們深入解析造成肌膚爆痘的六大可能原因，幫助你更了解自己的膚況。

清潔方式錯誤

清潔雖然是維持肌膚健康的重要步驟，但過度清潔或使用不適合的保養品，反而可能破壞肌膚屏障，使其變得更加脆弱，引發粉刺與痘痘問題。

手贓摸臉

在日常生活中，雙手經常接觸各種物品，如手機、鍵盤、門把等，這些地方都可能藏有大量細菌與污垢。

過度使用美妝品

長時間使用厚重的化妝品，特別是高遮瑕的粉底，雖然能短暫修飾膚色不均或瑕疵，但如果未能徹底卸除，殘留的成分可能滲入毛孔，導致毛孔堵塞，引發粉刺與痘痘問題。

飲食相關

飲食習慣與肌膚狀況息息相關，特別是高油脂、高糖分或辛辣食物，可能影響體內的荷爾蒙平衡，刺激皮脂腺的活躍度，使肌膚分泌過多油脂，增加粉刺與痘痘生成的風險。

外在環境因素

外在環境會影響肌膚健康，像是空氣中的污染物、紫外線照射以及溫度變化，可能成為刺激肌膚的隱形因素，特別是對於敏感肌或剛做完臉的肌膚來說，更容易受到這些外在條件的影響。

作息顛倒

熬夜與睡眠不足對肌膚的影響不容忽視，它們會干擾體內荷爾蒙的平衡，導致皮脂分泌失調，使毛孔更容易堵塞，引發粉刺與痘痘。

做臉的好處有哪些？這幾種好處不能錯過！

專業的做臉護理不只是簡單的表面清潔，而是一種能夠深入肌膚、調理膚況的全面保養方式。

清粉刺究竟帶來哪些好處呢？我們將深入探討做臉清粉刺的四大優勢，幫助你了解這項護理如何為肌膚帶來明顯的改變，讓你擁有更耀眼動人的美麗。

放鬆身體

做臉不僅是一種深層清潔的護理方式，更是一場能夠放鬆身心的享受，在專業的護理過程中，透過溫熱敷、按摩以及細緻的保養步驟，不僅能促進血液循環，使肌膚更加透亮，還能有效釋放壓力，讓身心都獲得舒緩與放鬆。

調理膚況

定期清粉刺不僅能幫助去除毛孔內堆積的油脂與老廢角質，還能有效改善肌膚質感，透過適當的清潔與護理，能夠讓毛孔保持暢通，使肌膚更順暢地進行新陳代謝，進一步提升光滑度與細緻感。

提高自信心

當肌膚恢復潔淨透亮，自信也會隨之提升，無論是在社交場合與人交流，還是面對鏡頭自拍，你都能感受到膚質細緻帶來的美好變化，展現最自然動人的光采。

深度保養

與日常清潔不同，專業的做臉護理能夠深入毛孔，進行更徹底的清潔與調理，透過專業美容師的技術與儀器，不僅能有效去除表面的油脂與污垢，還能清除肉眼難以察覺的深層堵塞物，幫助毛孔維持暢通，降低粉刺與痘痘生成的機率。

看完本文後，若對於做臉清粉刺的知識想進一步的了解詳情，歡迎到原文查看更多：定期做臉清粉刺如何？ 4 大好處你一定要知道

[kennak]

大家増田でございます。1つ前のエントリを読んでくれた人ありがとう。色々お騒がせしております。皆さんがコメントやトラバで色々情報を寄せてくれたおかげで、俺の方でも色々調べ、ある程度自己解決しました。俺の描く未来予想図はこんな感じ。【高齢の入居者は見守りサービス加入必須】警備会社がやってる。万が一亡くなってしまっても速攻で見つかるようにしたい。特殊清掃が必要なレベルまで腐敗しないように。【室内での死亡による損失を補償する保険は大家が入る】色々調べたが、入居者に入ってもらうタイプの保険より大家が入るタイプの商品の方が使い勝手が良さそう。見守りサービスがきちんと機能すれば特殊清掃が必要になることはまずないと思う。保険でカバーしてもらいたいのは残置物の片付け費用くらいじゃないかな。【心理的瑕疵の告知ルールを明確にする】もうさ、高齢化社会だし、これからは腐敗してなければ別に言わなくても良くね？ダメ？まあ、ちゃんと決まってないのはよくない。このへんは宅建業法を変えて、ちゃんと告知ルールを決めようぜ。●ここが未解決今、国の方では高齢者が民間の賃貸住宅に入居しやすくなるように何か話し合ってるんだろ？現実的に考えて、縮小傾向にある公営住宅で全てをまかなうのは無理だもんな。今の建築費の高騰を見てれば新築なんてとてもできないし。そこで、俺から頼みがある！賃貸住宅の場合は、死亡がわかった日の翌日から室内に残された残置物を大家が勝手に処分できるとか、そんな感じに法改正してくれえええええええ！相続人を探して話し合ってからとか、そういうクッソ面倒なルールじゃ全然ダメだぜ！補助金はいらねえ。税制面での優遇もいらねえ。必要なのはそういうことじゃないんだよ。残置物処分を勝手にできるなら、俺は既存の民間サービスを活用しまくって老人の入居審査は余裕で通す。うちのお客さんは安心して室内で死んでもらって結構！後は俺が全部やってやるぜ！話し合い頑張れ、国！●補足勝手に残置物処分をするのは、入居者との間で生前に合意があってもおそらく現行では法律違反になってしまう。例えが悪いが、嘱託殺人は法律違反じゃん。それと同じようなもんで、生前に合意があっても合意内容がそもそも法律違反だからダメ、っていうことなんだと思う。ただ、俺は法律の専門家じゃないので、あんまり鵜呑みにしないでほしい。とにかく今の法律だと勝手に捨てたらダメで、そのせいで現場はめちゃくちゃ困ってるつーことだけは確か。●cha16さんより鋭いご指摘「高専賃以外の住宅で死亡を原因として賃貸借契約を終了させるのは無理なんじゃないかな。それができるように高専賃は借地借家法と別の法律作ったんだから。賃借権自体が相続の対象なんですよ。」これはクッソ鋭い意見！！！！！確かにその通りですね。普通借家権も定期借家権も相続の対象だわ…。問題は残置物だけではなかった…。終身建物賃貸借ができるようになるには知事認可必要だし、建物に要件もあるみたいで、うちの物件は全然要件満たしてなかったです。基本的にはサ高住を運営する事業者向けの契約形態っぽいですね。これは困ったなあ！！！厳しいぞ！！！全然解決してないじゃん！タイトルに偽りありになってしまった…。借地借家法を改正しないとダメっぽい？く、国～！現状に合わせて法律を整備してくれ～！●補足2なんか勘違いしてる人いて悲しい気持ちになってるけど残置物処分したいのは残置物が欲しいわけじゃないからね…。ゼンゼンチガウヨー。バサっと全部捨てたいのよ。残置物は業者入れちゃえば、1日もあれば全部捨てられるわけよ。そしたらすぐ次のお客さんに部屋を貸せるじゃん。要は空室期間を減らしたいのよ。（別に捨てなくても、遺品を保管するための公的な施設があればそこに移動させるとかでもいい）今の法律だと勝手に捨てらんないから身寄りのない人に死なれると我々大家はガチで詰んでしまう。この法的な問題を解決できれば、俺含めた世間の大家さんも身寄りのない高齢者に安心して部屋を貸せるよね、っていう話ね。ほとんどの人は遺品欲しさに言ってるわけではないと理解してくれてると思うけど、大丈夫だよね？●補足3国はまさに今、こういう問題の対策を話し合ってるよ。「部屋借りづらい人の支援、国が議論　家主の「拒否感」どう取り除く？」https://www.asahi.com/sp/articles/ASR736FB5R73ULFA007.html

賃貸マンションに入れてはいけない客・老人編だいたい解決編

[1homeloan]

買中古屋貸款好申請嗎？ 一篇搞懂中古屋貸款成數、利率、還款年限

房價漲不停，讓許多人也會考慮入手中古屋。那麼買中古屋有什麼要注意的地方？中古屋貸款好申請嗎？別心急，本篇除了帶你瞭解買中古屋的優缺點外，也要教你申請中古屋貸款時應該要注意的眉角，讓你5分鐘就能快速掌握，中古屋的買房與貸款全攻略。

一、中古屋的定義是什麼？

中古屋的定義一般而言有3種說法，第一種是指完工3年以上的房子；第二種則是曾經有人住過；第三種則是經過1次以上轉手買賣的房子，都屬於中古屋。

曾經有人住過

經過1次以上轉手買賣的房子

興建完工，並已領取使用執照3年以上的房子

二、中古屋與老屋、新成屋、新古屋的差別

若要再細分，中古屋其實還可以包含新成屋、新古屋與老屋三種類型，而這三種類型的屋齡與貸款成數息息相關，詳細說明如以下所述。

1.新成屋與中古屋的差別

當建案完工時，在預售期間未賣出的剩餘戶數；或是屋齡2年以內，未曾有人入住過的房子，都屬於新成屋的範圍。簡單來說，就是指剛建好沒有經過買賣，也沒有人住過，屋內設備與建築都是全新的房子。因為幾近全新，所以房屋的價值較高，因此銀行的貸款成數大約為8成。

2.新古屋與中古屋的差別

新古屋的屋齡在3~10年內，必須是無人居住過的房子。因為定義上不屬於新屋，所以房屋的價格會稍微便宜一些。通常會形成新古屋的原因有2，投資客買來要等價格翻漲時再脫手；或者是建商蓋太多滯銷，因此需等待時機好時再來銷售。因為屋齡較新成屋高，所以銀行可貸成數大約落在7成5。

3.老屋與中古屋的差別

921地震發生後，政府提高了房屋的防震標準，特別在《都市危險及老舊建築物加速重建條例》中指出，屋齡30年以上的老屋，在耐震係數與結構安全上普遍不佳，因此有居住安全的疑慮。所以根據法規的敘述，屋齡超過30年就屬於老屋。因為屋齡高、有安全疑慮等因素影響，銀行可貸成數大約只有6成左右。

三、中古屋貸款好申請嗎？貸款成數、利率、還款年限各是多少？

中古屋因為屋況可能不如新成屋與預售屋，所以銀行在貸款審核時會較為嚴格也不好申請。不過本文提供中古屋貸款的加分方法，可以有效幫助你取得條件較好的中古屋貸款，並且一併說明中古屋貸款利率、成數以及還款年限會是多少。

1.中古屋貸款的利率會比一般房貸來得高嗎？

中古屋貸款利率約2~5%，通常會比一般房貸來得高一些，不過二者的差距並不會太多。需要注意的是，房貸利率的高低，會與房屋狀況、申貸人財務與信用條件有較大的關係。這些因素只要有一項較差，都有可能讓你的房貸利率提高。

2.中古屋貸款的成數高嗎？最多可以貸多少？

由前段敘述的表格可以知道，中古屋貸款成數大約為房屋鑑價的6~7成，提醒你並不是指購入價格的6~7成。因此為避免貸款額度，與實際金額有所落差的情形發生，建議可以先請銀行進行估價。而影響中古屋貸款成數的原因，大致上有以下幾點：

房屋狀況

房屋屋齡

房屋座落地段

房屋周邊設施

申貸人信用狀況

申貸人財務狀況（還款能力）

3.中古屋貸款年限會受到屋齡的因素影響嗎？

屋齡將決定中古屋貸款年限的長短外，也將直接影響每期月付金的多寡。因為銀行會以下列2項標準，審核你的中古屋貸款年限：

屋齡+貸款年限＜50年

申貸人年齡+貸款年限＜75年

根據上列標準，假設中古屋屋齡20年，申請人年齡30歲，貸款額度600萬，貸款利率為3%，依照本息攤還的方式，分別試算不同貸款年限的月付金會有多少。

中古屋月付金試算

貸款年限30年，每期月付金約為25,296元 貸款年限20年，每期月付金約為33,276元 貸款年限10年，每期月付金約為57,936元

4.中古屋貸款申請時的加分條件

想要提高中古屋貸款條件，不妨可以參考以下所提供的加分方法，就有機會能為自己爭取到條件更好的中古屋貸款。

避免產權不明：中古屋常見多人持分、限制登記以及私人設定等情況。以上這些情形在銀行眼中，都歸類於房屋產權不明。銀行為避免日後麻煩，都會婉拒此類型的中古屋貸款。建議有意買中古屋的人，務必要委託房仲或地政士做事前的產權調查，以確保順利申請到中古屋貸款。

避免年限過高：銀行中古屋貸款會有「屋齡+貸款年限＜50」以及「申貸人人年齡+貸款年限＜75」的限制。由以上2項條件可以看出，當房屋與申請人的年齡越高，相對就會壓縮到還款年限，而還款年限越短，就會連帶影響你的月付金也會越高。

增加擔保條件：一般來說，中古屋的條件並不如新成屋與預售屋，而且隨著屋齡越高，能申請到的房屋貸款將越差。假如你想申請中古屋貸款，銀行給的房貸條件卻不盡理想，建議可以增加一位條件優秀的保證人，或是以提供其他擔保品的方式，都可以幫助你向銀行爭取，較有利的中古屋貸款條件。

四、中古屋有什麼優缺點？4個方法教你避免踩雷

中古屋的交易市場活絡，主要是因為有4大優點，會讓許多人對中古屋有所偏好。不過提醒你，中古屋也有它的不足之處，假如想要避開中古屋缺點，其實是有方法的。現在就跟著本文，一起瞭解中古屋的優缺點，以及有哪些避免踩雷的方法吧。

1.中古屋的優點

買房選中古屋有4大優點，分別為價格較低、公設比低、地點優勢以及可實屋勘查等。詳細說明如以下所列：

價格較低：根據房仲業者統計，中古屋的平均價格會比新成屋、預售屋來得低，大約是屋齡每增加一年，房屋總價就可以相對折價2.5%。

公設比低：近年預售屋的公設比，大多會超過30%，越新的建案越是如此。不過若是選擇屋齡較高的中古屋，公設比會較低，可居住的空間也較大。

地點優勢：中古屋通常位於蛋黃或是蛋白區，無論是周邊建設或是生活機能，都會比新開發的建案要來得成熟與方便，而且價格上也較為親民。

可看實屋：相較於預售屋只能憑空想像，中古屋可實際勘查地點、格局、屋況與鄰居素質等，這些條件都可以作為是否要入手的參考標準。

2.中古屋的缺點

看完中古屋的優點後，你也必須知道買中古屋有哪些劣勢。常見的缺點有貸款條件較差、屋況較難掌握以及隱形成本較高等3點。

貸款條件較差：上段的敘述有提到，屋齡與房貸成數有著密不可分的關係。因為隨著屋齡越高，在銀行眼中房屋價值則越低，讓中古屋貸款成數不如預售屋、新成屋來得好。

屋況較難掌握：屋齡越高，房子發生問題的機率將越大。像是漏水、壁癌等缺失，都是中古屋不容易察覺的缺失。建議可以尋求專業的驗屋業者，代為檢查房屋狀況，才能減少未來買賣時的糾紛。

隱形成本較高：上述漏水、壁癌等問題，若要進行修繕都是一筆可觀的費用，而且有時整修下來的成本，還倒不如買新成屋。另外，早期中古屋較無停車位的規畫，因此若有停車的需求，車位成本也須一併考量。

3.中古屋避免踩雷的原則

想選到一間優質的中古屋而且不踩雷，你可以依照實際現場看屋、不同時段看屋、委託地政士，以及確認房屋建材等方法來選擇，就可以大幅降低踩雷的機會。詳細說明如以下所列。

實際到現場看屋：親自查看屋況，像是梁���、格局、採光等條件，是否符合自己的需求。另外，也可申請「建物測量成果圖」，確認房子是否有無違建。

���同的時段看屋：就不同時段看屋，可以查看房子在各種天候下，所呈現的狀況。尤其是雨天看屋，更可以確認是否會有漏水的情形發生。

委託專業地政士：買賣房屋都少不了地政士的協助，除了可以省時省力之外，更重要的是有地政士把關，可以確保房屋產權的順利轉移。

確認房屋的建材：房屋的建築結構，大概可以分為鋼骨鋼筋混凝土、鋼骨混泥土、鋼筋混凝土、加強磚造以及磚造等5大類型，建議可以依照下表所列的說明，確認你的房子屬於哪一種類型。

五、中古屋房貸剛申請，還可以再貸款嗎？

剛申請中古屋貸款，因為有資金需求還可以再申請貸款嗎？目前有4種方式可以達成房貸再貸的需求，其說明如以下所列：

銀行房屋增貸：向原來房貸銀行申請，若是審核通過後就可以取得一筆資金。因為是向原房貸銀行申請，所以銀行房屋增貸最大的優點就是流程簡便；缺點則是銀行審核嚴格不易過件，而且房貸必需繳滿一定年期才可申請。

銀行房屋轉增貸：將房貸轉向其他家銀行，有機會取得較低利率的房貸條件。缺點則是須代償原來的房貸後，才可運用剩下來的資金，因此額度並不會太高；而且房屋轉增貸必須重新跑申請流程，較不適合急需資金週轉的人。

銀行二胎房貸：將房屋增值部分，以貸款的方式借出。缺點有貸款利率較高，約8~16%之間；而且銀行二胎房貸審核嚴格，稍有信用瑕疵的狀況就不容易過件；另外，銀行是以房貸設定金額為計算基礎，因此可取得的額度並不高。

好事貸二胎房貸：好事貸二胎是以房貸剩餘金額為計算基礎，所以原房貸還得越多，可借的額度將越高（最高額度300萬）；而且貸款利率與銀行接近（7~14%）。雖然同樣是將房屋增值部分借出，不過卻是審核寬鬆容易過件，因此好事貸二胎房貸是可以考慮的資金週轉選項之一。

六、中古屋貸款常見Q&A

Q中古屋貸款成數如何提高？

中古屋貸款成數，會受到房屋狀況與申請人條件所影響。因此只要房屋條件不錯，申請人的職收與信狀況良好，或是額外增加保證條件，都有機會提高中古屋貸款成數。

Q中古屋的屋齡會影響房貸成數嗎？

會影響。銀行將根據屋況與屋齡，來評估中古屋的殘值。因此房子屋齡越高，將越不利於貸款成數的爭取。

Q翻修中古屋有助於爭取房貸的成數嗎？

有幫助。改善中古屋的外貌、結構，都有助於提升房貸成數。不過提醒你，翻修的支出與房貸成數，二者之間的差距是否划算，需要經過仔細的精算與評估。

看完全文可以知道，雖然中古屋的條件，不如新成屋與預售屋，但是在這高房價的時代裡，仍是許多人會選擇的項目之一。其實買中古屋沒有不好，只要在購屋前做好仔細的勘查與評估，並參考本文所說明的中古屋貸款注意事項，就有機會為自己與家人實現成家圓夢的願望。