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부의 인문학

가맹점은 통제권이 없는 비지니스. 본점에서 재료비를 올리거나 광고를 안 하면 수입이 줄어든다. 장사가 잘 되면 더 많은 가맹점이 생겨 이익을 깎는다. 결국 그 가맹점 사업은 인건비 따먹기 사업이었다.

상가, 빌라, 단독주택이나 오피스텔은 청약 통장이 필요 없다. 왜 그럴까? 수요보다 공급이 넘친다는 뜻이다. 결과는? 진입 장벽이 없다면 수익도 별 볼일 없다. 게다가 맨 처음 분양하는 구분상가는 통제권이 없다. 통제권이 없다는 말은 자기 혼자서 갈아엎을 수가 없단 이야기다. 그냥 ‘몇 호’로 불리면서 전체 상가의 의견에 따라야 할 뿐이다. 이런 상가의 운명은 독립적이지 못하기에 전망이 어둡다. 독립적인 상가는 바로 꼬마빌딩이다.

<국부론>을 일가 보면 ��쾌하고 불명예스러운 직업일수록 수입이 많다는 언급이 나온다. 불쾌감과 불명예가 심리적인 진입 장벽 역할을 해서 수익을 내기 좋다는 것이다.

주식시장에서 남보다 높은 수익을 얻으려면 남들이 하지 못한 어떤 일을 해야 한다. 시장이 미쳐 알지 못하거나 평가하지 못한 가치를 남보다 먼저 알 수 있을 때 큰 수익을 올릴 수 있다. 주식 투자에서 완벽한 성공은 언제 오나? 바로 시장과 반대의 입장에 서있는데 시장이 틀리고 자신이 옳았다는 것이 밝혀질 때다.

자산 상승 사이클을 주목하고 바닥에 이르렀을 때 과감하게 빚을 얻어서 투자해야 한다. 주식이나 부동산 같은 자산은 상승과 하락 사이클을 몇 년간 그리면서 우상향한다. 따라서 바닥이라고 생각될 때 과감하게 빚을 얻어서 투자하는 게 최고로 빨리 재산을 늘리는 첩경이다. 이게 투자의 핵심이다. 이게 자본주의 게임에서 이기는 법이다.

진보정권은 언제나 큰 정부를 지향한다. 진보정권은 서민과 약자를 돕기 위해서 재정지출을 늘리고 복지 정책을 확대하는 걸 좋아한다. 그런데 밀턴 프리드먼의 주장에 따르면, 재정지출과 복지 확대 정책은 처음엔 경기 부양이 되지만 이후엔 인플레이션으로 찾아온다고 했다. 인플레이션이 오면 자산가격이 상승하게 된다. 인플레이션에 대비한 가장 좋은 피난처가 부동산이라는 걸 베네수엘라가 증명한다. 무상 복지 그리고 최저임금 인상을 약속한 좌파 정권이 들어서고 2018년 한 해 동안에만 물가상승률이 150000%에 달했고 전 세계 부동산 가격을 소득 대비해서 비교한 지표에서 수도인 카라카스가 세계 1위라는 걸 보면 된다.

<전략을 형성하는 5가지 경쟁요소>

마이클 포터는 1979년에 “어떻게 경쟁 요소들이 전략을 형성하는가(How Competitive Forces Shape Strategy)”라는 논문에 ‘5가지 경쟁 요소’를 처음 소개했다. 어떤 기업의 수익성은 이미 정해져 있는데 어떤 기업이 얼마나 벌 수 있는지는 그 기업이 속한 산업의 경쟁 강도에 따라 달라지고 경쟁이 없을수록 경쟁이 덜 치열할수록 돈을 더 많이 벌 수 있다고 했다. 경쟁이 얼마나 치열할지는 5가지 측면에서 살펴볼 수 있는데 즉 산업의 경쟁 강도를 결정짓는 5가지 요소로, 신규 진입 위협, 라이벌 기업 간의 경쟁, 공급자의 교섭력, 구매자의 교섭력, 상품이나 서비스의 대체 위협 등이다.

신규 진입이 쉬우면 많이 위험하다 편의점이나 노래방 같은 것이 예다. 그리고 라이벌이 없이 독점이 제일이고 그 다음 소수의 과점이 돈을 많이 벌 수 있다. 구매자의 교섭력 부분은 개인에게 판다면 좋지만 현대차에 판다면 나 말고 다른 구매처를 두기에 큰돈을 벌기 어렵다는 걸 보면 알 수 있다. 즉 구매자가 갑인 경우. 공급자의 교섭력 부분은 원재료를 사올 수 있는 곳이 한 곳뿐이라면 높게 돈을 주고 사야한다. 상품의 대체 위협 부분. 기업의 상품의 하나뿐이면 대체 상품이 나오면 위험하다. 단일 서비스도 마찬가지.

슈퍼스타 도시로 기업이 집중되는 이유는 두 가지가 있다.

첫째, 기업이 자기의 이익을 찾아서 슈퍼스타 도시로 몰린다. 그 이유는기업의 운송비가 낮은 경우에는 여러 곳에서 분산 생산하는 것보다 한곳에 집중해서 대량생산을 하면 단가가 떨어져서 유리하고(규모의 경제) 또 여러 기업이 모여서 산업 단지를 만들면 중간재와 노동력을 구하기 쉬워서 더 유리해진다. 기업이 한곳에 뭉치면 이익이 생기기에 자연스럽게 산업 클러스터가 생긴다는 것이다. 예를 들면, 뉴욕 런던에 금융회사, 로스앤젤레스에 영화사, 밀라노와 파리에 패션 업체, 산호세에 it 기업이 집중적으로 모인 이유가 그렇다. 이렇게 폴 크루그먼은 설명한다.

둘째, 인재가 슈퍼스타 도시로 모인다는 것이다. 인재가 모이면 서로 자극을 주고받아서 더 좋은 아이디어와 기술이 생겨나고 혁신이 일어난다. 그리고 인재가 모이면 인적자본 외부 효과라는 게 발생한다. 외부 효과(external effect)란 시장에서 돈을 매개로 사고팔고 하는 거래를 통해서 생기는 게 아니라 시장을 통하지 않고 그냥 공짤호 생기는 이득이나 손해를 말한다. 예를 들면, 자동차 매연으로 혼잡 도로 주변의 집주인이 손해를 본다. 시장에서 아무 거래도 한 게 없는데 손해를 보는 것.

인적 자본 외부 효과는 말 그대로 인재 덕분에 인재 아닌 다른 평범한 사람도 덕을 본다는 말. 경제학자들은 인재랑 같이 일하면 다른 사람도 생산성이 높아진다는 사실을 발견했다. 또 인재가 잘해서 좋은 아이디어를 내면 인재 자신도 큰 이득을 챙기지만 주변 사람의 소득도 늘어나는 걸 확인했다.

2000년 이후 슈퍼스타 도시의 집값이 급등했는데 그 이유는 에드워드 글레이저의 <도시의 승리>라는 책에서 힌트를 얻을 수 있다. 1990년대까지 교외 도시 중심이었고 이후 2000년부터는 도시 중심으로 인구가 모이는 시기였다. 왜 그렇게 되었냐면 제조업의 몰락과 지식 기반 산업사회로의 이동 때문.

<도시의 성공 요인은 무엇인가>

<도시의 승리>에서 말하는 성공 요인은 무엇일까? 어떤 요소가 도시를 흥하게 하는 줄 알아야 도시의 미래를 전망할 수 있고 또 어느 도시의 집값 전망이 좋은지도 알 수 있다.

저자는 즐거운 도시가 번성한다고 말하고 있다. 사람을 즐겁게 만드는 도시가 번성한다는 것이다. 음식 문화, 패션 문화, 엔터테인먼트 그리고 짝을 만날 수 있는 기회가 사람을 즐겁게 만든다고 주장한다. 그리고 진짜 중요한 요소는 인재로부터 나온다고 주장한다. 인재를 끌어들이는 요소가 많은 도시일수록 도시는 성공하고 번영한다는 것이다. 인재가 가장 중요시하는 도시의 요소는 무엇인가? 그것은 바로 자녀 교육과 안전이다. 에드워드 글레이저는 “인재를 끌어들이기 위해서 가장 중요한 요소는 특히 교육을 많이 받은 인재는 자녀의 교육과 안전에 많은 돈을 지불할 것인데 그래서 도시 지도자들은 학교 수준을 높이고 치안을 유지하는 데 더욱더 많은 신경을 쓸 것이다. 식당과 극장도 인재를 끌어들이는 요소이지만 학교와 안전만큰 중요하지 않다.”라고 했다.

한국의 도시로 눈을 돌려 생각해보면 이런 동네는 어디일까? 안전은 대체로 좋은 편이니 교육이 더욱 중요하다. 좋은 학교와 좋은 학원 면학 분위기가 좋은 동네!

<사업가와 월급쟁이보다 땅 주인이 더 부자가 된다>

리카르도는 인구가 늘어나면 자본가, 노동자, 지주 중에서 지주가 제일 돈을 많이 벌 거라고 주장했다. 미래를 내다보는 놀라운 통찰력이다. 왜 이런 주장을 했을까? 그의 차액지대론을 알면 이해가 될 것이다.

<국부론에서 얻는 부동산 투자 힌트 세 가지>

첫때, 지대는 그 땅에서 생산되는 상품의 수요와 가격에 따라 결정된다.

둘때, 지대는 언제 올라가나? 소득이 늘어날 때, 경제가 성장할 때, 노동생산성이 올라갈 때인데 즉 경제성장이 잘될 때다. 한때 3저 호황으로 3년 만에 1인당 GDP가 2배로 늘어난 적이 있다. 85~88년까지의 일이다. 그때가 단군 이래 최대 호황이었고 집값은 폭등했다.

셋째, 호황일 때 토지 소유자가 노동자보다 돈을 더 많이 번다. 반대로 불황일 때는 노동자의 고통은 이루 말할 수가 없다. 이 말은 호황일 때는 월급 오르는 것보다 부동산 가격이 더 많이 오른다는 것. 반대로 불경기가 오면 부동산 부자도 타격을 받지만 노동자의 타격은 극심하다.

<GTX가 생기면 주변 집값과 상가값은 어떻게 변할까?>

애덤 스미스는 지대에 가장 큰 형향을 미치는 요인은 교통이라고 했다. 도로가 개통되면 양 지역의 지대 차이가 줄어들고 운송비가 줄어서 시골은 도시 인근과 거의 같은 수준으로 만들기 떄문에 땅 값을 좌우하는 가장 큰 요인은 도로 개통이라는 것이다.

<도로 개통 효과의 가능성과 한계>

수도권에 GTX가 개통되면 부동산은 어떤 영향을 받게 될까?

첫째, 도로 개통은 두 지역의 차이를 줄인다고 말했다. 서울 집값과 동탄 또는 파주 운정 지역의 집값 차이가 줄어들게 될 것이다. 거기 아파트 가격이 오른다는 말.

둘째, 동탄과 파주 운정 지역에서 그동안 독점적 지위를 가졌던 상가는 서울과 경쟁하게 되므로 독점적 지위가 약화된다. 파주 동탄 지역 병원 백화점은 독점을 잃어 약간의 타격을 받게 된다는 말. 반대로 서울은 빨대 효과로 병원 치과 백화점은 더욱더 잘될 가능성이 커진다.

애덤 스미스는 도로 개통 효과가 나타나는 이유가 운송비 절감 때문이라고 했다. 결국 중요한 것은 운송 비용. GTX 요금이 얼마냐에 따라서 앞서 말한 효과를 극대화할 수도 있고 반대로 미미해질 수도 있다.

<서울 재개발 재건축 규제가 경기도민을 죽인다>

서울 부동산 가격을 안정시키는 방법은 양도소득세 중과 철회, 서울 재개발 재건축 규제 폐지, 임대주택 건설 확대다.

재건축 재개발을 허용해 주면 단기적으로 재개발 재건축 가격이 급등한다. 그러면 집권당이 표를 잃는다. 그래서 엉뚱한 경기도에 물량 폭탄을 투��한다. 그런데 경기도에 신도시를 지으면 국가적 비효율을 발생시킨다. 경기도에서 서울로 교통비와 시간 방비가 많아지는 것. 또 도로도 확충해야 하고. 종국에는 서울의 재개발 재건축 허가해 줄 수 밖에 없을텐데. 댄독주택의 경우 내용연수가 최대 50년이니 결국 재개발을 허락해줄 것이고, 아파트도 배관 파이프 때문에 40년이 되면 재건축을 허가해줘야 한다. 결국 어쨌든 시간이 지나면 허용할 수 밖에 없어진다. 그러면 수도권 집값은 또 타격을 받게 된다. 수도권 거주자들이 서울의 새집으로 옮겨갈테니. 결국 이런 부동산 대책은 경기도 집주인을 두 번 죽이는 정책이다.

<케인스가 알려주는 투자 비법>

소수의 투자자 편에 서라. 케인스는 자신의 주식 투자법의 중심 원칙은 일반 대중의 의견과 거꾸로 가는 것이라고 말했다. 왜냐하면 모두가 투자 대상의 장점에 동의하면 불가피하게되 그 투자 대상은 너무 비싸져 매력이 업어지기 때문이다. 케인스는 ‘타인의 동의도 얻고’ ‘싸게 사는’ 2가지를 동시에 가질 수 없다고 말했다. 결국 케인스는 대다수 사람들이 투자에 동의하지 않는 주식에 투자해야 싸게 살 수 있다고 말한다. 케인스는 어떤 종목이 좋게 보인다고 발표했을 때 다수가 동의하면 오히려 투자하지 말아야 한다고 조언했다.

집중에 투자하라. 잘 아는 한 주식을 많이 보유하는 대신에 안전성 때문에 서로 변동 방향이 다른 여러 종목으로 분산투자하는 것은 매우 우스꽝스러운 투자 전략이라고 케인스는 분산투자에 대해 경고했다. 시간이 지날수록 올바른 투자법이란 자기가 잘 알거나 경영 방식을 믿을 수 있는 기업에 큰 돈을 집어넣는 것이라고 확신하게 되었다고 한다. 또 케인스는 소수의 종목에 집중투자해야 제대로 수익을 얻을 수 있다고 말한다. 평범한 종목으로 분산투자해서는 누구도 제대로 된 수익을 얻을 수 없다는 것이다. 맞는 말이다. 분산투자를 많이 할수록 수익률은 종합주가지수의 수익률과 비슷해지기 때문이다.

장기 투자하라. 케인스는 인간의 본성은 근시안적이라고 보았다. 인간은 멀리 있는 이득일수록 더 높은 비율로 할인한다는 사실을 알았다. 이러한 인간의 본성 때문에 단기 투자보다 장기 투자가 유리하다고 판단했다. 케인스는 6개월 뒤에 일어날 일까지 내다보고 투자를 하는 사람들은 극히 드물다고 주장했다. 6개월 뒤에 그 일이 일어날 확률이 대단히 높다고 하더라도 사람들은 무시한다고 한다. 케인스는 이러한 인간의 심리학적 특성을 잘 이용하면 돈을 벌 수 있다고 했다. 눈 앞의 주가의 등락은 무시하고 장기적으로 보유하는 것이 성공적인 투자법이라는 이��기다. 워런 버핏의 주장과 동일한 주장이다.

신용 투자 하지 마라. 케인스는 가까운 미래의 주가 등락을 무시하려면 자원을 많이 가지고 있을수록 더 안전해지며, 어떤 경우에도 빌린 돈으로 대규모 투자는 안 된다고 충고했다. 주가는 변동성이 너무 크기에 신용 주식 투자는 정말 조심해야 한다. 1번 실패로 모든 게 끝장날 수 있어서.

하루하루 시장의 변동을 무시하라. 가장 중요한 것은 보유한 주식에 대해서 지나치게 걱정하지 않는 것이라고 케인스는 충고한다.

주식 가치 측정은 계량적으로 하기 어렵다. 케인스는 ��밀하게 해서 틀리기보다는 대충 어림짐작으로 밎히는 게 낫다고 말했는데, 워런 버핏도 똑같은 표현방식으로 말했다. 케인스는 주식의 적정 가치는 자로 재듯이 정확히 잴 수 없다고 본 것이다.

싸게 사라. 케인스는 자산 가치와 수익력에 비해서 시장에서 싸게 거래되는 주식을 사라고 했다. 요즘 말로 하면 저PER 주식과 저PBR 주식을 선호한 것이다. PER이란 주가수익률이라고 부르며, 주가(Price)를 주당순이익(EPS)으로 나눈 비율(Ratio)이다. PER가 10이라는 것은 주가가 순이익의 10배로 거래되고 있다는 말이다. 이 비율이 낮을수록 주가가 싼 것이다. PBR이란 주가순자산배율이라고 부르며, 주가를 주당장부가격(Book Value)으로 나눈 비율을 말한다. PBR이 2라면 이는 주가가 장부가격의 2배에서 거래되고 있다는 말이다. 이 비율이 낮을수록 부가는 싸다. 케인스는 싸게 산 주식을 언제가 적정가격을 찾게 된다고 .확신했다. 왜냐하면 기장에는 올바른 일을 하는 투자자가 있다고 믿었기 때문이다. 그래서 케인스는 아무도 예측하지 못할 어떤 날에 시장 가격은 반드시 순리대로 제 가치에 수렴할 것이라고 말했다.

<케인스와 버핏이 사용한 2다지 투자 공식>

투자할지 말지 결정하는 기준

기댓값을 기준으로 해서 투자 여부를 결정해야 한다고 주장한다. 기대값 계산 방식: 이익 확률 x 예상 이익 - 손실 확률 x 예상 손실 = 기대값

얼마를 투자할지 결정 기준

켈리공식: F = P - (1 - P) / R

(F=투자 비중, P=이길 확률, R=손익비=예상 이익/예상 손실)

골턴의 평균으로의 회귀가 적용된다고 봤을 때 저 PER PBR 주식을 사야한다.

기업의 실적은 평균으로 회귀하는 경향이 있고 주가도 그런 경향이 있다는 것. 기업의 이익이 일시적으로 악화되었을 때 근시안적 투자자들이 헐값에 던지는 주식을 매수해서 기업 이익이 정상화되었을 때 파는 것이 좋은 투자 전략이라는 것. 예외적으로 SK하이닉스처럼 반도체 사이클에 따라 이익이 변동하는 경기변동주인 경우는 고PER에 사서 저PER에 팔아야 하고, 성장주인 경우 성장 초기인 고PER주에 사서 성장이 끝나는 저PER일 때 팔아야 한다. 그런 건 SK텔레콤을 들 수 있다.

<분산투자해야 할까, 집중투자해야 할까?>

기관 투자자들이 수익률의 분산을 줄이기 위해 최적 포트폴리오를 구축하는 방안으로는 마코위츠의 투자법이 적당하다. 그러나 재산을 늘려서 부자가 되기를 희망하는 개인 투자자라면 과도한 분산투자 방식으로 부자가 되기 어렵다. 투자 종목 수가 늘어날수록 수익률은 종합주가지수와 비슷해지기 때문. 종합주가지수에 투자해 큰 돈을 벌어 부자가 된 사람은 없다. 아직 부자가 아니라면 자산을 늘리기 위해서는 집중투자해야 한다. 피터 린치는 개인 투자자라면 5종목이면 충분하다고 말했다. 또 집중투자에서 필수적인 지침은 장기 투자를 해야 한다는 것이다. 장기 투자라야 주가 변동성을 극복하고 높은 수익으로 보답할 수 있기 때문.

주식에 대해서 전문적 지식이 없거나 투자할 기산적 여유가 없는 투자자는 인덱스 펀드(Index Fund)에 투자하라. 인덱스 펀드는 종합주가지수와 같이 움직이는 펀드라고 보면 된다. 특히 개별 기업이나 시장 분석 능력이나 정보가 없다면 그냥 인덱스 펀드에 투자하는 게 좋다. 정보 얻으려고 노력하지 않아도 되고 신경을 전혀 안 써도 된다. 만약 개별 주식에 투자한다면 경영자가 삽질해서 파산하거나 횡령하여 퇴출될 위험도 있고 기업이 잘하고 있는지 계속 분석을 해야 한다.

<3년간 투자수익률이 저조한 주식에 투자하라>

워런 버핏은 장기적으로 볼 때 주가가 아주 헐값에 거래된다고 판단될 때 매수하고 또 시장가치 이상으로 치솟으면 파는 것이 투자 비법이라고 한다. 주가가 과잉 기복한다면 3년 이상을 내다보고 시장이 비관적일 때 매수하고 또 시장이 뜨거울 땐 매도해야 한다는 말인데, 이런 투자법이 항상 옳은 것도 아니다. 대체로 그러하다는 말이 항상 옳은 것도 아니기 때문이다. 수익을 내려면 3년을 기다려야 할 수도 있고 10년을 기다려야 할 수도 있기 때문이다. 그리고 개별 주식이 아닌 수익률이 3년간 저조했던 포트폴리오 성적을 말한 것. 개별 종목에 투자할 때 이런 방식을 적용한다면 한계가 있다는 점을 주의해야 한다.

로버트 실러는 거품을 만들어내는 중요한 요소 중 하나로 인간의 무리 짓기 행위가 있다고 보았다. 왜 인간은 무리 지어 행동하는가?

첫째, 인간은 사회적 압력에 약하다. 다수가 그렇다고하면 따른다.

둘째, 사람은 권위에 복종한다. 전문가의 말을 잘 듣는 경향이 있다.

셋째, 정보 캐스케이드(Information cascade)효과 때문에 무리 짓는 행동을 하기 쉽다. 사람들은 다른 사람의 선택을 따라해서 시간과 노력을 절약하려 한다.

넷째, 인간은 본능적으로 대화를 좋아핟고 입소문을 통해서 정보를 공유하기에 무리 짓기 쉽다.

<영원한 성장의 기반을 만드는 것은 기술이다>

2018년 내생적 성장 이론(Endogenous Growth Theory) 노벨경제학상을 받은 폴 로머 교수는 경제성장에서 가장 중요한 요소는 기술이며, 선진국은 기술을 개발해서 경제성장을 계속하기에 선두를 계속 유지할 수 있다고 주장했다. 그 이론은 기술은 내생변수이고 경제주체가 통제할 수 있는 변수이며 이 기술을 잘 개발하면 계속 성장할 수 있다는 것이다. 이 이론으로 보면 부는 지식과 기술에서 나오는 것이거 지식이나 기술은 한계생산 체감이 아니라 한계생산 체증한다는 점을 강조했다. 부를 만드는 다른 요소인 자본이나 노동의 경우는 투입량이 늘어날수록 부가 늘어나는 증가율은 떨어지지만, 지식이나 기술의 경우는 반대로 투입량이 늘어날수록 부가 급속히 늘어난다는 것이다. 왜냐하면 지식이나 기술은 비경합성을 띠고 있기 때문이다. 자동차는 누가 사용하면 다른 사람이 사용할 수 있는 수량이 줄지만 지식이나 기술은 아무리 많은 사람들이 사용한다고 해도 줄지 않는다. 그래서 더 공유할수록 부가 더 많이 늘어난다. 기술이 4개 있을 때 기술로 만들어지는 조합의 경우의 수는 4*3*2*1=24가지다. 그러나 기술이 6개 있다면 720개가 된다. 수학체증의법칙이 적용된다는 것이다.

<부동산 투자자라면 어떻게 대응해야 하��>

부동산도 양극화가 심화될 것이다. 아파트는 거주민의 소득수준에 따라서 가격이 결정된다. 그런데 거주민의 소득이 양극화되고 있으니, 상위 20%가 거주하는 기역의 아파트 시세는 앞으로 계속 오를 것이 분명하다. 돈 없는 사람도 투자해야 한다. 바로 부자 동네 인근을 노리면 된다. 가난해도 부자의 줄에 서라는 것읻자.

<주식 투자자라면 어떻게 대응해야 하나>

5종목 정도로 분산투자하고 그중에서 수익이 난 종목의 경우는 추세가 꺾일 때까지 지속적으로 보유해야 한다. 상승 추세가 진행 중인데 서둘러서 매도해 버리면 큰 수익을 얻지 못한다. 주식 투자에서 큰 돈을 번 사람들 대부분은 소수의 종목에서 대박이 났다.

혁신이란 무엇인가? 조지프 슘페터는 “마차를 단순히 연결한다고 기차가 되지 않는다.” 즉 기존의 패러다임이나 전통을 뛰어넘는 창조적인 게 있어야 한다는 말을 했다. 이런 혁신이 나타나면 자본주의 경제는 계속 성장하고 발전한다. 지금 4차 산업혁명이 진행 중에 있다. 이 기술을 이용하는 종목 중에서 큰 수익이 나올 가능성이 높다. 인공지능과 사물인터넷, 클라우드 컴퓨팅 빅데이터, 5G 통신 분야의 기업들이다. 이 중에서 유망하고 싼 종목을 고르면 된다.

주식시장에서 남보다 높은 수익을 얻으려면 남들이 하지 못한 어떤 일을 해야 한다. 시장이 미쳐 알지 못하거나 평가하지 못한 가치를 남보다 먼저 알 수 있을 때 큰 수익을 올릴 수 있다. 주식 투자에서 완벽한 성공은 언제 오나? 바로 시장과 반대의 입장에 서있는데 시장이 틀리고 자신이 옳았다는 것이 밝혀질 때다.

자산 상승 사이클을 주목하고 바닥에 이르렀을 때 과감하게 빚을 얻어서 투자해야 한다. 주식이나 부동산 같은 자산은 상승과 하락 사이클을 몇 년간 그리면서 우상향한다. 따라서 바닥이라고 생각될 때 과감하게 빚을 얻어서 투자하는 게 최고로 빨리 재산을 늘리는 첩경이다. 이게 투자의 핵심이다. 이게 자본주의 게임에서 이기는 법이다.

진보정권은 언제나 큰 정부를 지향한다. 진보정권은 서민과 약자를 돕기 위해서 재정지출을 늘리고 복지 정책을 확대하는 걸 좋아한다. 그런데 밀턴 프리드먼의 주장에 따르면, 재정지출과 복지 확대 정책은 처음엔 경기 부양이 되지만 이후엔 인플레이션으로 찾아온다고 했다. 인플레이션이 오면 자산가격이 상승하게 된다. 인플레이션에 대비한 가장 좋은 피난처가 부동산이라는 걸 베네수엘라가 증명한다. 무상 복지 그리고 최저임금 인상을 약속한 좌파 정권이 들어서고 2018년 한 해 동안에만 물가상승률이 150000%에 달했고 전 세계 부동산 가격을 소득 대비해서 비교한 지표에서 수도인 카라카스가 세계 1위라는 걸 보면 된다.

<전략을 형성하는 5가지 경쟁요소>

마이클 포터는 1979년에 “어떻게 경쟁 요소들이 전략을 형성하는가(How Competitive Forces Shape Strategy)”라는 논문에 ‘5가지 경쟁 요소’를 처음 소개했다. 어떤 기업의 수익성은 이미 정해져 있는데 어떤 기업이 얼마나 벌 수 있는지는 그 기업이 속한 산업의 경쟁 강도에 따라 달라지고 경쟁이 없을수록 경쟁이 덜 치열할수록 돈을 더 많이 벌 수 있다고 했다. 경쟁이 얼마나 치열할지는 5가지 측면에서 살펴볼 수 있는데 즉 산업의 경쟁 강도를 결정짓는 5가지 요소로, 신규 진입 위협, 라이벌 기업 간의 경쟁, 공급자의 교섭력, 구매자의 교섭력, 상품이나 서비스의 대체 위협 등이다.

신규 진입이 쉬우면 많이 위험하다 편의점이나 노래방 같은 것이 예다. 그리고 라이벌이 없이 독점이 제일이고 그 다음 소수의 과점이 돈을 많이 벌 수 있다. 구매자의 교섭력 부분은 개인에게 판다면 좋지만 현대차에 판다면 나 말고 다른 구매처를 두기에 큰돈을 벌기 어렵다는 걸 보면 알 수 있다. 즉 구매자가 갑인 경우. 공급자의 교섭력 부분은 원재료를 사올 수 있는 곳이 한 곳뿐이라면 높게 돈을 주고 사야한다. 상품의 대체 위협 부분. 기업의 상품의 하나뿐이면 대체 상품이 나오면 위험하다. 단일 서비스도 마찬가지.

슈퍼스타 도시로 기업이 집중되는 이유는 두 가지가 있다.

첫째, 기업이 자기의 이익을 찾아서 슈퍼스타 도시로 몰린다. 그 이유는기업의 운송비가 낮은 경우에는 여러 곳에서 분산 생산하는 것보다 한곳에 집중해서 대량생산을 하면 단가가 떨어져서 유리하고(규모의 경제) 또 여러 기업이 모여서 산업 단지를 만들면 중간재와 노동력을 구하기 쉬워서 더 유리해진다. 기업이 한곳에 뭉치면 이익이 생기기에 자연스럽게 산업 클러스터가 생긴다는 것이다. 예를 들면, 뉴욕 런던에 금융회사, 로스앤젤레스에 영화사, 밀라노와 파리에 패션 업체, 산호세에 it 기업이 집중적으로 모인 이유가 그렇다. 이렇게 폴 크루그먼은 설명한다.

둘째, 인재가 슈퍼스타 도시로 모인다는 것이다. 인재가 모이면 서로 자극을 주고받아서 더 좋은 아이디어와 기술이 생겨나고 혁신이 일어난다. 그리고 인재가 모이면 인적자본 외부 효과라는 게 발생한다. 외부 효과(external effect)란 시장에서 돈을 매개로 사고팔고 하는 거래를 통해서 생기는 게 아니라 시장을 통하지 않고 그냥 공짤호 생기는 이득이나 손해를 말한다. 예를 들면, 자동차 매연으로 혼잡 도로 주변의 집주인이 손해를 본다. 시장에서 아무 거래도 한 게 없는데 손해를 보는 것.

인적 자본 외부 효과는 말 그대로 인재 덕분에 인재 아닌 다른 평범한 사람도 덕을 본다는 말. 경제학자들은 인재랑 같이 일하면 다른 사람도 생산성이 높아진다는 사실을 발견했다. 또 인재가 잘해서 좋은 아이디어를 내면 인재 자신도 큰 이득을 챙기지만 주변 사람의 소득도 늘어나는 걸 확인했다.

2000년 이후 슈퍼스타 도시의 집값이 급등했는데 그 이유는 에드워드 글레이저의 <도시의 승리>라는 책에서 힌트를 얻을 수 있다. 1990년대까지 교외 도시 중심이었고 이후 2000년부터는 도시 중심으로 인구가 모이는 시기였다. 왜 그렇게 되었냐면 제조업의 몰락과 지식 기반 산업사회로의 이동 때문.

<도시의 성공 요인은 무엇인가>

<도시의 승리>에서 말하는 성공 요인은 무엇일까? 어떤 요소가 도시를 흥하게 하는 줄 알아야 도시의 미래를 전망할 수 있고 또 어느 도시의 집값 전망이 좋은지도 알 수 있다.

저자는 즐거운 도시가 번성한다고 말하고 있다. 사람을 즐겁게 만드는 도시가 번성한다는 것이다. 음식 문화, 패션 문화, 엔터테인먼트 그리고 짝을 만날 수 있는 기회가 사람을 즐겁게 만든다고 주장한다. 그리고 진짜 중요한 요소는 인재로부터 나온다고 주장한다. 인재를 끌어들이는 요소가 많은 도시일수록 도시는 성공하고 번영한다는 것이다. 인재가 가장 중요시하는 도시의 요소는 무엇인가? 그것은 바로 자녀 교육과 안전이다. 에드워드 글레이저는 “인재를 끌어들이기 위해서 가장 중요한 요소는 특히 교육을 많이 받은 인재는 자녀의 교육과 안전에 많은 돈을 지불할 것인데 그래서 도시 지도자들은 학교 수준을 높이고 치안을 유지하는 데 더욱더 많은 신경을 쓸 것이다. 식당과 극장도 인재를 끌어들이는 요소이지만 학교와 안전만큰 중요하지 않다.”라고 했다.

한국의 도시로 눈을 돌려 생각해보면 이런 동네는 어디일까? 안전은 대체로 좋은 편이니 교육이 더욱 중요하다. 좋은 학교와 좋은 학원 면학 분위기가 좋은 동네!

<사업가와 월급쟁이보다 땅 주인이 더 부자가 된다>

리카르도는 인구가 늘어나면 자본가, 노동자, 지주 중에서 지주가 제일 돈을 많이 벌 거라고 주장했다. 미래를 내다보는 놀라운 통찰력이다. 왜 이런 주장을 했을까? 그의 차액지대론을 알면 이해가 될 것이다.

<국부론에서 얻는 부동산 투자 힌트 세 가지>

첫때, 지대는 그 땅에서 생산되는 상품의 수요와 가격에 따라 결정된다.

둘때, 지대는 언제 올라가나? 소득이 늘어날 때, 경제가 성장할 때, 노동생산성이 올라갈 때인데 즉 경제성장이 잘될 때다. 한때 3저 호황으로 3년 만에 1인당 GDP가 2배로 늘어난 적이 있다. 85~88년까지의 일이다. 그때가 단군 이래 최대 호황이었고 집값은 폭등했다.

셋째, 호황일 때 토지 소유자가 노동자보다 돈을 더 많이 번다. 반대로 불황일 때는 노동자의 고통은 이루 말할 수가 없다. 이 말은 호황일 때는 월급 오르는 것보다 부동산 가격이 더 많이 오른다는 것. 반대로 불경기가 오면 부동산 부자도 타격을 받지만 노동자의 타격은 극심하다.

<GTX가 생기면 주변 집값과 상가값은 어떻게 변할까?>

애덤 스미스는 지대에 가장 큰 형향을 미치는 요인은 교통이라고 했다. 도로가 개통되면 양 지역의 지대 차이가 줄어들고 운송비가 줄어서 시골은 도시 인근과 거의 같은 수준으로 만들기 떄문에 땅 값을 좌우하는 가장 큰 요인은 도로 개통이라는 것이다.

<도로 개통 효과의 가능성과 한계>

수도권에 GTX가 개통되면 부동산은 어떤 영향을 받게 될까?

첫째, 도로 개통은 두 지역의 차이를 줄인다고 말했다. 서울 집값과 동탄 또는 파주 운정 지역의 집값 차이가 줄어들게 될 것이다. 거기 아파트 가격이 오른다는 말.

둘째, 동탄과 파주 운정 지역에서 그동안 독점적 지위를 가졌던 상가는 서울과 경쟁하게 되므로 독점적 지위가 약화된다. 파주 동탄 지역 병원 백화점은 독점을 잃어 약간의 타격을 받게 된다는 말. 반대로 서울은 빨대 효과로 병원 치과 백화점은 더욱더 잘될 가능성이 커진다.

애덤 스미스는 도로 개통 효과가 나타나는 이유가 운송비 절감 때문이라고 했다. 결국 중요한 것은 운송 비용. GTX 요금이 얼마냐에 따라서 앞서 말한 효과를 극대화할 수도 있고 반대로 미미해질 수도 있다.

<서울 재개발 재건축 규제가 경기도민을 죽인다>

서울 부동산 가격을 안정시키는 방법은 양도소득세 중과 철회, 서울 재개발 재건축 규제 폐지, 임대주택 건설 확대다.

재건축 재개발을 허용해 주면 단기적으로 재개발 재건축 가격이 급등한다. 그러면 집권당이 표를 잃는다. 그래서 엉뚱한 경기도에 물량 폭탄을 투하한다. 그런데 경기도에 신도시를 지으면 국가적 비효율을 발생시킨다. 경기도에서 서울로 교통비와 시간 방비가 많아지는 것. 또 도로도 확충해야 하고. 종국에는 서울의 재개발 재건축 허가해 줄 수 밖에 없을텐데. 댄독주택의 경우 내용연수가 최대 50년이니 결국 재개발을 허락해줄 것이고, 아파트도 배관 파이프 때문에 40년이 되면 재건축을 허가해줘야 한다. 결국 어쨌든 시간이 지나면 허용할 수 밖에 없어진다. 그러면 수도권 집값은 또 타격을 받게 된다. 수도권 거주자들이 서울의 새집으로 옮겨갈테니. 결국 이런 부동산 대책은 경기도 집주인을 두 번 죽이는 정책이다.

<케인스가 알려주는 투자 비법>

소수의 투자자 편에 서라. 케인스는 자신의 주식 투자법의 중심 원칙은 일반 대중의 의견과 거꾸로 가는 것이라고 말했다. 왜냐하면 모두가 투자 대상의 장점에 동의하면 불가피하게되 그 투자 대상은 너무 비싸져 매력이 업어지기 때문이다. 케인스는 ‘타인의 동의도 얻고’ ‘싸게 사는’ 2가지를 동시에 가질 수 없다고 말했다. 결국 케인스는 대다수 사람들이 투자에 동의하지 않는 주식에 투자해야 싸게 살 수 있다고 말한다. 케인스는 어떤 종목이 좋게 보인다고 발표했을 때 다수가 동의하면 오히려 투자하지 말아야 한다고 조언했다.

집중에 투자하라. 잘 아는 한 주식을 많이 보유하는 대신에 안전성 때문에 서로 변동 방향이 다른 여러 종목으로 분산투자하는 것은 매우 우스꽝스러운 투자 전략이라고 케인스는 분산투자에 대해 경고했다. 시간이 지날수록 올바른 투자법이란 자기가 잘 알거나 경영 방식을 믿을 수 있는 기업에 큰 돈을 집어넣는 것이라고 확신하게 되었다고 한다. 또 케인스는 소수의 종목에 집중투자해야 제대로 수익을 얻을 수 있다고 말한다. 평범한 종목으로 분산투자해서는 누구도 제대로 된 수익을 얻을 수 없다는 것이다. 맞는 말이다. 분산투자를 많이 할수록 수익률은 종합주가지수의 수익률과 비슷해지기 때문이다.

장기 투자하라. 케인스는 인간의 본성은 근시안적이라고 보았다. 인간은 멀리 있는 이득일수록 더 높은 비율로 할인한다는 사실을 알았다. 이러한 인간의 본성 때문에 단기 투자보다 장기 투자가 유리하다고 판단했다. 케인스는 6개월 뒤에 일어날 일까지 내다보고 투자를 하는 사람들은 극히 드물다고 주장했다. 6개월 뒤에 그 일이 일어날 확률이 대단히 높다고 하더라도 사람들은 무시한다고 한다. 케인스는 이러한 인간의 심리학적 특성을 잘 이용하면 돈을 벌 수 있다고 했다. 눈 앞의 주가의 등락은 무시하고 장기적으로 보유하는 것이 성공적인 투자법이라는 이야기다. 워런 버핏의 주장과 동일한 주장이다.

신용 투자 하지 마라. 케인스는 가까운 미래의 주가 등락을 무시하려면 자원을 많이 가지고 있을수록 더 안전해지며, 어떤 경우에도 빌린 돈으로 대규모 투자는 안 된다고 충고했다. 주가는 변동성이 너무 크기에 신용 주식 투자는 정말 조심해야 한다. 1번 실패로 모든 게 끝장날 수 있어서.

하루하루 시장의 변동을 무시하라. 가장 중요한 것은 보유한 주식에 대해서 지나치게 걱정하지 않는 것이라고 케인스는 충고한다.

주식 가치 측정은 계량적으로 하기 어렵다. 케인스는 정밀하게 해서 틀리기보다는 대충 어림짐작으로 밎히는 게 낫다고 말했는데, 워런 버핏도 똑같은 표현방식으로 말했다. 케인스는 주식의 적정 가치는 자로 재듯이 정확히 잴 수 없다고 본 것이다.

싸게 사라. 케인스는 자산 가치와 수익력에 비해서 시장에서 싸게 거래되는 주식을 사라고 했다. 요즘 말로 하면 저PER 주식과 저PBR 주식을 선호한 것이다. PER이란 주가수익률이라고 부르며, 주가(Price)를 주당순이익(EPS)으로 나눈 비율(Ratio)이다. PER가 10이라는 것은 주가가 순이익의 10배로 거래되고 있다는 말이다. 이 비율이 낮을수록 주가가 싼 것이다. PBR이란 주가순자산배율이라고 부르며, 주가를 주당장부가격(Book Value)으로 나눈 비율을 말한다. PBR이 2라면 이는 주가가 장부가격의 2배에서 거래되고 있다는 말이다. 이 비율이 낮을수록 부가는 싸다. 케인스는 싸게 산 주식을 언제가 적정가격을 찾게 된다고 .확신했다. 왜냐하면 기장에는 올바른 일을 하는 투자자가 있다고 믿었기 때문이다. 그래서 케인스는 아무도 예측하지 못할 어떤 날에 시장 가격은 반드시 순리대로 제 가치에 수렴할 것이라고 말했다.

<케인스와 버핏이 사용한 2다지 투자 공식>

투자할지 말지 결정하는 기준

기댓값을 기준으로 해서 투자 여부를 결정해야 한다고 주장한다. 기대값 계산 방식: 이익 확률 x 예상 이익 - 손실 확률 x 예상 손실 = 기대값

얼마를 투자할지 결정 기준

켈리공식: F = P - (1 - P) / R

(F=투자 비중, P=이길 확률, R=손익비=예상 이익/예상 손실)

골턴의 평균으로의 회귀가 적용된다고 봤을 때 저 PER PBR 주식을 사야한다.

기업의 실적은 평균으로 회귀하는 경향이 있고 주가도 그런 경향이 있다는 것. 기업의 이익이 일시적으로 악화되었을 때 근시안적 투자자들이 헐값에 던지는 주식을 매수해서 기업 이익이 정상화되었을 때 파는 것이 좋은 투자 전략이라는 것. 예외적으로 SK하이닉스처럼 반도체 사이클에 따라 이익이 변동하는 경기변동주인 경우는 고PER에 사서 저PER에 팔아야 하고, 성장주인 경우 성장 초기인 고PER주에 사서 성장이 끝나는 저PER일 때 팔아야 한다. 그런 건 SK텔레콤을 들 수 있다.

<분산투자해야 할까, 집중투자해야 할까?>

기관 투자자들이 수익률의 분산을 줄이기 위해 최적 포트폴리오를 구축하는 방안으로는 마코위츠의 투자법이 적당하다. 그러나 재산을 늘려서 부자가 되기를 희망하는 개인 투자자라면 과도한 분산투자 방식으로 부자가 되기 어렵다. 투자 종목 수가 늘어날수록 수익률은 종합주가지수와 비슷해지기 때문. 종합주가지수에 투자해 큰 돈을 벌어 부자가 된 사람은 없다. 아직 부자가 아니라면 자산을 늘리기 위해서는 집중투자해야 한다. 피터 린치는 개인 투자자라면 5종목이면 충분하다고 말했다. 또 집중투자에서 필수적인 지침은 장기 투자를 해야 한다는 것이다. 장기 투자라야 주가 변동성을 극복하고 높은 수익으로 보답할 수 있기 때문.

주식에 대해서 전문적 지식이 없거나 투자할 기산적 여유가 없는 투자자는 인덱스 펀드(Index Fund)에 투자하라. 인덱스 펀드는 종합주가지수와 같이 움직이는 펀드라고 보면 된다. 특히 개별 기업이나 시장 분석 능력이나 정보가 없다면 그냥 인덱스 펀드에 투자하는 게 좋다. 정보 얻으려고 노력하지 않아도 되고 신경을 전혀 안 써도 된다. 만약 개별 주식에 투자한다면 경영자가 삽질해서 파산하거나 횡령하여 퇴출될 위험도 있고 기업이 잘하고 있는지 계속 분석을 해야 한다.

<3년간 투자수익률이 저조한 주식에 투자하라>

워런 버핏은 장기적으로 볼 때 주가가 아주 헐값에 거래된다고 판단될 때 매수하고 또 시장가치 이상으로 치솟으면 파는 것이 투자 비법이라고 한다. 주가가 과잉 기복한다면 3년 이상을 내다보고 시장이 비관적일 때 매수하고 또 시장이 뜨거울 땐 매도해야 한다는 말인데, 이런 투자법이 항상 옳은 것도 아니다. 대체로 그러하다는 말이 항상 옳은 것도 아니기 때문이다. 수익을 내려면 3년을 기다려야 할 수도 있고 10년을 기다려야 할 수도 있기 때문이다. 그리고 개별 주식이 아닌 수익률이 3년간 저조했던 포트폴리오 성적을 말한 것. 개별 종목에 투자할 때 이런 방식을 적용한다면 한계가 있다는 점을 주의해야 한다.

로버트 실러는 거품을 만들어내는 중요한 요소 중 하나로 인간의 무리 짓기 행위가 있다고 보았다. 왜 인간은 무리 지어 행동하는가?

첫째, 인간은 사회적 압력에 약하다. 다수가 그렇다고하면 따른다.

둘째, 사람은 권위에 복종한다. 전문가의 말을 잘 듣는 경향이 있다.

셋째, 정보 캐스케이드(Information cascade)효과 때문에 무리 짓는 행동을 하기 쉽다. 사람들은 다른 사람의 선택을 따라해서 시간과 노력을 절약하려 한다.

넷째, 인간은 본능적으로 대화를 좋아핟고 입소문을 통해서 정보를 공유하기에 무리 짓기 쉽다.

<영원한 성장의 기반을 만드는 것은 기술이다>

2018년 내생적 성장 이론(Endogenous Growth Theory) 노벨경제학상을 받은 폴 로머 교수는 경제성장에서 가장 중요한 요소는 기술이며, 선진국은 기술을 개발해서 경제성장을 계속하기에 선두를 계속 유지할 수 있다고 주장했다. 그 이론은 기술은 내생변수이고 경제주체가 통제할 수 있는 변수이며 이 기술을 잘 개발하면 계속 성장할 수 있다는 것이다. 이 이론으로 보면 부는 지식과 기술에서 나오는 것이거 지식이나 기술은 한계생산 체감이 아니라 한계생산 체증한다는 점을 강조했다. 부를 만드는 다른 요소인 자본이나 노동의 경우는 투입량이 늘어날수록 부가 늘어나는 증가율은 떨어지지만, 지식이나 기술의 경우는 반대로 투입량이 늘어날수록 부가 급속히 늘어��다는 것이다. 왜냐하면 지식이나 기술은 비경합성을 띠고 있기 때문이다. 자동차는 누가 사용하면 다른 사람이 사용할 수 있는 수량이 줄지만 지식이나 기술은 아무리 많은 사람들이 사용한다고 해도 줄지 않는다. 그래서 더 공유할수록 부가 더 많이 늘어난다. 기술이 4개 있을 때 기술로 만들어지는 조합의 경우의 수는 4*3*2*1=24가지다. 그러나 기술이 6개 있다면 720개가 된다. 수학체증의법칙이 적용된다는 것이다.

<부동산 투자자라면 어떻게 대응해야 하나>

부동산도 양극화가 심화될 것이다. 아파트는 거주민의 소득수준에 따라서 가격이 결정된다. 그런데 거주민의 소득이 양극화되고 있으니, 상위 20%가 거주하는 기역의 아파트 시세는 앞으로 계속 오를 것이 분명하다. 돈 없는 사람도 투자해야 한다. 바로 부자 동네 인근을 노리면 된다. 가난해도 부자의 줄에 서라는 것읻자.

<주식 투자자라면 어떻게 대응해야 하나>

5종목 정도로 분산투자하고 그중에서 수익이 난 종목의 경우는 추세가 꺾일 때까지 지속적으로 보유해야 한다. 상승 추세가 진행 중인데 서둘러서 매도해 버리면 큰 수익을 얻지 못한다. 주식 투자에서 큰 돈을 번 사람들 대부분은 소수의 종목에서 대박이 났다.

혁신이란 무엇인가? 조지프 슘페터는 “마차를 단순히 연결한다고 기차가 되지 않는다.” 즉 기존의 패러다임이나 전통을 뛰어넘는 창조적인 게 있어야 한다는 말을 했다. 이런 혁신이 나타나면 자본주의 경제는 계속 성장하고 발전한다. 지금 4차 산업혁명이 진행 중에 있다. 이 기술을 이용하는 종목 중에서 큰 수익이 나올 가능성이 높다. 인공지능과 사물인터넷, 클라우드 컴퓨팅 빅데이터, 5G 통신 분야의 기업들이다. 이 중에서 유망하고 싼 종목을 고르면 된다.