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Die zentralen Aufgaben der Betreiberverantwortung im Facility Management (FM)

Die zentralen Aufgaben der Betreiberverantwortung im Facility Management (FM) bestehen darin, sicherzustellen, dass alle betrieblichen Abläufe, die Instandhaltung von Anlagen und Gebäuden sowie die Einhaltung gesetzlicher und sicherheitstechnischer Vorgaben rechtskonform durchgeführt werden. Dabei sind die nachfolgenden drei Aspekte zentral für die Einhaltung und Umsetzung der Betreiberverantwortung:

Rechtliche Konformität:

Ermittlung, Kommunikation, Umsetzung sowie die Einhaltung aller relevanten Gesetze, Verordnungen und Normen bezogen auf die technischen Anlagen und die Immobilie

Regelmäßige und vollständige Dokumentation sowie Nachweisführung der Erfüllung gesetzlicher Anforderungen.

Überwachung von Änderungen in der Gesetzgebung und deren Umsetzung im Betrieb

Rechtkonforme Delegation der entsprechenden anfallenden Aufgaben an Beschäftigte und (externe) Dienstleister

Rechtskonforme technische Betriebsführung:

Sicherstellung eines reibungslosen, rechtskonformen und effizienten Betriebs der technischen Anlagen und des Objektbetriebs

Planung und Durchführung von regelmäßigen Wartungs-, Prüfungs- und Instandhaltungsmaßnahmen

Organisation und Bereitstellung der erforderlichen finanziellen und personellen Ressourcen

Sicherheit und Gesundheitsschutz:

Gewährleistung der Sicherheit und Gesundheit der Beschäftigten, Nutzer und Besucher

Implementierung und Überwachung von Sicherheits- und Notfallplänen.

Durchführung regelmäßiger Sicherheitsinspektionen und Risikobewertungen sowie durchführen von entsprechenden Übungen

Nur durch die Erfüllung der vorgenannten Aufgaben ist es möglich, einen rechtskonformen Immobilienbetrieb zu managen. Weitergehende Aufgabenstellungen wie Controlling, Reporting, Umweltschutz und Nachhaltigkeit ergänzen die komplexen und umfangreichen Aufgabenstellungen in der Betreiberverantwortung. Es empfiehlt aufgrund der Fülle der regulatorischen Anforderungen hier projektbezogen zu arbeiten und ggf. externe Unterstützung einzuschalten.

Der-Facility-Manager Peter Schmidt bietet hier mit mehr als 20 Jahren internationaler Erfahrung wertvolle Unterstützung. Nehmen Sie Kontakt auf: info@der-facility-manager.com

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Immobilienbewertung in Münster

Haus, Wohnung oder Grundstück verkaufen in Münster und Umgebung- realistische kostenfreie Immobilienbewertung beim Verkauf von Haus, Wohnung oder Grundstück.

Die richtige Reihenfolge für den Verkauf von Häusern, Wohnungen und Grundstücken:

1. Termin vor Ort

Wir vereinbaren einen persönlichen Besichtigungstermin vor Ort in Münster und Umgebung. Vorab senden Sie mir die notwendigen Informationen des zum Verkauf stehenden Hauses per Formular zu, damit ich bereits grundlegende Informationen für Sie recherchieren kann.

2. Immobilienbewertung

Erst die Besichtigung vor Ort in Münster und Umgebung macht eine realistische Immobilienbewertung möglich. Ich ermittle nach Begutachtung der Immobilie den Wert kostenfrei und unverbindlich. Verlassen Sie sich nicht alleine auf die im Internet angebotenen Wertermittlungen.

3. Sie entscheiden

Sie erhalten nach der Besichtigung der Immobilie oder des Grundstücks in Münster und Umgebung von mir eine schriftliche und detaillierte Immobilienbewertung. Unverbindlich und kostenfrei. Erst danach entscheiden Sie, ob Sie mich beauftragen, die Immobilie oder das Grundstück zu verkaufen.

Ihre Vorteile beim Verkauf eines Hauses, einer Wohnung oder Grundstücks in Münster und Umgebung:

- eine echte Bewertung Ihrer Immobilie — keine der üblichen „Internetbewertungen“

- zunächst kostenfreie Einschätzung und ein unverbindliches Beratungsgespräch mit mir

- keine riskanten Spekulationen, sondern Angabe realistischer Verkaufspreise

- meine langjährige Erfahrung im Immobiliengeschäft der Region Münster und Umgebung

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Herausforderungen an den Facility Manager in internationalen Projekten nehmen zu!

Durch eine zunehmende Internationalisierung der globalen Wirtschaft steigen auch die Anforderungen an den Facility Manager, Projekte über Landesgrenzen hinaus erfolgreich zu leiten bzw. durchzuführen!

So sind neben hinreichenden sprachlichen Kenntnisse auch interkulturelle Kompetenzen immer wichtiger! Beispielsweise ist in einem Projekt zur Erstellung von Wartungs- und Prüfplänen für die Haus- und Gebäudetechnik in einem europäischen Portfolio neben den vorgenannten Fähigkeiten auch fundiertes Know-How aus dem (regional) jeweils anzuwendenden Regelwerk gefragt!

Erfahrungsgemäß bedarf es hier u.U. reichlicher Diskussionen dem Management zu erklären, wieso in Deutschland eine Personenaufzugsanlage alle 12 Monate durch einen Sachverständigen zu prüfen ist, in den Niederlanden alle 18 Monate und in Frankreich alle 36 Monate (!). Unbenommen hiervon sind die übergreifend anzuwendenden Anforderungen aus der DIN-EN 81–20/50 sowie die sich jeweils lokal ergebenden Vorgaben aus z.B. der Baugenehmigung sowie dem Arbeitsschutz.

Das die vorgenannte Heterogenität multinationale Ausschreibungen kostspieliger sowie komplexer werden lässt und ein Benchmarking über die jeweiligen Standorte hinweg erschwert ist dabei nur eine Konsequenz. Weitergehend sind da schon haftungsrechtlichen Konsequenzen für die Führungsverantwortlichen, welche durch den Facility Manager mittels fachlicher Kenntnisse auch anhand der jeweils vorherrschenden betrieblichen Kultur entsprechend zu kommunizieren sind.

Der-Facility-Manager Peter Schmidt bietet hier mit mehr als 20 Jahre internationaler Erfahrung aus zahlreichen Projekte gerne auch für Ihre entsprechenden Pläne Unterstützung an! Nehmen Sie Kontakt auf: info@der-facility-manager.com

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Auch für mobile Arbeitsplätze (im Homeoffice) ist eine Gefährdungsbeurteilung erforderlich!

Idealerweise sollte ein mobiler Arbeitsplatz vergleichbar eingerichtet sein wie ein Bildschirmarbeitsplatz im Unternehmen. Für mobile Arbeitsplätze entfällt die Anwendung der Arbeitsstättenverordnung. Ansonsten sind die Regelungen des Arbeitszeitgesetzes und des Arbeitsschutzgesetz zu beachten!

Gerade über längere Zeiträume hinweg kann es durch ungünstige ergonomische Arbeitsbedingungen und Bewegungsmangel zu Beschwerden kommen. Die Folgen können zum Beispiel Rücken­beschwerden und muskuläre Verspannungen sein und durch Bewegungsmangel erhöht sich das Risiko für Erkrankungen wie Übergewicht, Bluthochdruck oder Diabetes. Im Rahmen einer Gefährdungs­beurteilung sind Arbeitgeber verpflichtet, die mit der Tätigkeit im Homeoffice verbundenen Gefährdungen zu ermitteln. Im Anschluss hierzu sind Maßnahmen festzulegen, um diese Gefährdungen zu minimieren oder im bestem Fall gänzlich zu beseitigen. Bei der Umsetzung der Maßnahmen im Homeoffice ist es unbedingt erforderlich, die Beschäftigten zu beteiligen, da die Tätigkeit in ihrem Privatbereich ausgeübt wird.

Der-Facility-Manager Peter Schmidt unterstützt Sie sowohl im Unternehmen als auch bei der Gestaltung von Homeoffice Arbeitsplätzen.

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Mehrwerte schaffen durch Planungs- und Baubegleitendes Facility Management!

Die Erfahrungen aus dem Gebäudebetrieb lassen sich dabei in der Praxis recht simpel in die Planungs- und Ausführungsphasen integrieren: Wird ein erfahrener Facility Manager mit in das Bauprojektteam eingebunden, werden das Know-How sowie (umfassende) Erfahrungen aus dem täglichen Betreiben von Immobilien nachhaltig mit eingebracht. Als Resultate sind dabei ein wartungs- und instandhaltungsfreundlicher Objektbetrieb, ein kostengünstigeres Betreiben, auch in energetischer Sicht, sowie eine deutlich strukturiertere Inbetriebnahme des (Neu-)Bauprojekts gegeben. Weitere angenehme “Begleiterscheinungen” sind eine verbesserte Objekt-Dokumentation, optimierte innerbetriebliche Logistikprozesse (Ver- und Entsorgung, horizontale und vertikale Erschließung, Stoffstrommanagement, etc.) sowie eine vertiefte Implementierung von arbeitsschutztechnischen Aspekten. In der Digitalisierung des Immobilienbetriebs (Stichworte BIM, CAFM, CREM) kann der Facility Manager die Planungs- und Ausführungsdokumentation mit der technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen Betriebsdokumentation zusammenführen. Hierdurch entfallen Schnittstellen und es kommt zu einem umbruchfreien Informationsmanagement.

Zusammengefasst werden durch die Integration eines Facility Managers in das Bauprojekt qualitativ hochwertige(re) Immobilen erstellt und der langfristige Objektbetrieb optimiert.

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BAUBEGLEITENDES FACILITY MANAGEMENT

Mehrwerte schaffen durch Planungs- und Baubegleitendes Facility Management. Denn nur in der Planungsphase können Sie die Kostenentwicklung wirklich kontrollieren!

Viele große Bauprojekte in Deutschland leisten sich nach wie den Luxus, auf die praktischen Erfahrungen und Expertise aus dem technischen Gebäudebetrieb zu verzichten. Meistens steht die schnelle und preisgünstige Erstellung des Projekts im Fokus. Dabei wird leider immer noch übersehen, dass Bau- und Erstellungskosten im Lebenszyklus einer Immobilie nur ca. 20% im Vergleich zu den 80% der sich anschließenden Betriebskosten ausmachen!

Einer der größten Kostenblöcke im Betrieb der Immobilie sind u.a. die technische Instandhaltung, die Unterhaltsreinigung sowie die Betriebskosten für Energie. Durch die Integration eines erfahrenen Facility Managers in die Bauplanung gelingt es, auch die Betriebskosten bei der Auswahl von Materialien und technischen Anlagen zu identifizieren. Dies führt zu einer erheblichen Kosteneinsparung im späteren Betrieb. Denn die Planungsphase ist die letzte Phase im Lebenszyklus einer Immobilie, in der noch Einfluss auf die Kostenentwicklung besteht.

Die Erfahrungen aus dem Gebäudebetrieb lassen sich dabei in der Praxis recht simpel in die Planungs- und Ausführungsphasen integrieren: Durch eine Integration des Facility Manager in das Bauprojektteam kann das Know-How sowie (umfassende) Erfahrungen aus dem täglichen Betreiben von Immobilien nachhaltig mit in den Planungsprozess eingebracht werden. Die Ergebnisse sind dabei ein wartungs- und instandhaltungsfreundlicher Objektbetrieb, ein kostengünstigeres Betreiben, auch in energetischer Sicht, sowie eine deutlich strukturiertere Inbetriebnahme des (Neu-)Bauprojekts gegeben. Weitere angenehme “Begleiterscheinungen” sind:

· eine verbesserte Objekt-Dokumentation, auch hinsichtlich des Gewährleistungsmanagement,

· die Integration einer Ressource im Bauprojektteam für alle Fragestellungen bezüglich Wartung, Prüfungen, Inspektionen, Instandhaltung, Instandsetzung, Dienstleistungen für den späteren Objektbetrieb wie z.B. Hausmeister, Haustechniker, Unterhaltsreinigung, Bewachung, etc.

· optimierte innerbetriebliche Logistikprozesse (Ver- und Entsorgung, horizontale und vertikale Erschließung, Stoffstrommanagement, etc.) sowie

· eine vertiefte Implementierung von arbeitsschutztechnischen Aspekten.

In der Digitalisierung des Immobilienbetriebs (Stichworte BIM, CAFM, CREM) kann der Facility Manager die Planungs- und Ausführungsdokumentation mit der technischen, kaufmännischen und infrastrukturellen Betriebsdokumentation zusammenführen. Hierdurch entfallen Schnittstellen und es kommt zu einem umbruchfreien Informationsmanagement. Der Facility Manager fungiert dabei in der Rolle des Projektleiters für die Implementierung von möglichen Datenbanken, beginnend mit der Planung bis zum sich anschließenden Objektbetrieb.

Weitere Argumente für die frühzeitige Einbindung eines Facility Managers in die Bauprojektierung sind:

· die Absicherung einer besseren Datenqualität für den nachfolgenden Betrieb,

· ein sich lückenlos anschließendes Gewährleistungsmanagement,

· die Schaffung von Strukturen und Prozessen zum Nachkommen der Betreiberverantwortung,

· die Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in das Projekt,

· Bei Bedarf die Implementierung von Zertifizierungen wie z.B. DGNB, BREEAM, LEED, etc.

· ein qualitativ besseres Baukonzept.

Zusammengefasst werden durch die Integration eines Facility Managers in das Bauprojekt qualitativ hochwertige(re) Immobilen erstellt und der sich anschließende (technische, infrastrukturelle und kaufmännische) Objektbetrieb optimiert.

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Baubegleitendes Facility Management

Facility Management (FM) bezieht sich auf die ganzheitliche Betreuung und Bewirtschaftung von Gebäuden, Anlagen und Liegenschaften. Ziel des FM ist es, einen effizienten Betrieb der Immobilien und deren Werterhalt, heutzutage ganz besonders auch unter Nachhaltigkeitsaspekten sicherzustellen.

Baubegleitende Facility Management Planung bezieht sich auf die Integration von Facility-Management-Aspekten bereits in der Planungs- und Bauphase eines Projekts. Die wesentlichen Unterschiede beider Konzepte gliedern sich wie folgt entsprechend auf:

Facility Management (FM):

Ziel: Das Hauptziel des Facility Managements besteht darin, die Betriebs- und Lebenszykluskosten von Gebäuden und Anlagen zu optimieren, den Objektbetrieb unter wirtschaftliche und nachhaltigen Aspekten zu gestalten, den Werterhalt zu sichern sowie die Nutzerzufriedenheit zu gewährleisten.

Aufgabenbereiche FM:

Technisches FM: Wartung, Reparaturen, Instandhaltung von Gebäuden und Anlagen.

Infrastrukturelles FM: Management von Dienstleistungen wie Reinigung, Sicherheit, Material- und Energieversorgung sowie Abfallentsorgung.

Kaufmännisches FM: Budgetierung, Vertragsmanagement, Dokumentation und Stakeholdermanagement.

2. Baubegleitend Facility Management Planung:

Integration in den Planungsprozess: Bereits in der Planungsphase eines Bauprojekts sollten Facility-Management-Aspekte berücksichtigt werden, auch um sicherzustellen, dass die spätere Bewirtschaftung effizient, nachhaltig und wirtschaftlich erfolgen kann.

Koordination der verschiedenen Gewerke: Eine enge Zusammenarbeit zwischen Architekten, Bauingenieuren und Facility Managern ist entscheidend, um die Anforderungen des Facility Managements in die Bauplanung zu integrieren und anschließend reibungslos in den Regelbetrieb zu überführen.

Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten: Baubegleitendes Facility Management hat die Aufgabe, Aspekte der Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und Umweltverträglichkeit herauszuarbeiten sowie für den späteren Objektbetrieb zu realisieren.

3. Vorteile der Integration:

Kosteneffizienz: Durch frühzeitige Planung und Integration von FM-Aspekten werden Lebenszykluskosten identifiziert und können realisiert werden.

Optimierter Betrieb: Ein gut durchdachtes Facility Management ermöglicht einen reibungslosen Betrieb und erhöht die Verfügbarkeiten von Anlagen sowie Immobilien.

Nutzerzufriedenheit: Die Bedürfnisse der Nutzer werden von Anfang an berücksichtigt, was zu höherer Zufriedenheit und Nutzerbindung führt.

4. Umsetzung der Maßnahmen:

Erstellung eines Facility-Management-Konzepts: Definition der Ziele, Strategien und Prozesse für das spätere FM.

Berücksichtigung von Flexibilität: Planung von Räumen und Systemen, die flexibel an sich ändernde Anforderungen angepasst werden können.

Dokumentation von Betriebs- und Wartungsanleitungen: Klare und umfassende Dokumentation erleichtert den späteren Betrieb und unterstützt bei der Wahrnehmung der Betreiberverantwortung.

Insgesamt trägt die Integration von Facility Management in den Bauprozess dazu bei, langfristige Effizienz, Nachhaltigkeit und Werterhalt zu gewährleisten, was sowohl für Eigentümer als auch für Nutzer von Gebäuden von Vorteil ist.

Sie benötigen Unterstützung im Facility Management oder im Baubegleitenden Facility Management? Nehmen Sie Kontakt auf: info@der-facility-manager.com

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Präsentation Betreiberverantwortung

Bei dem heutigen Software Tasting der InCaTec Solutions aus Münster (www.incatecsolution.de) erhielt Peter Schmidt die Möglichkeit, zum Thema Betreiberverantwortung zu referieren.

Dabei ging es Herrn Schmidt vor allem um die Vorstellung von praxisorientierten Lösungsansätzen. So wird im Unterschied zu vielen beratungstheoretischen Ansätzen hier der Fokus auf eine praktikable Umsetzung der Vorgaben zur Betreiberverantwortung je Gewerk gelegt. Der beiliegenden Präsentation können weitergehende Information hierzu entnommen werden. Die mehr als 30 Teilnehmer der hochkarätig besetzten Veranstaltung hatten im Anschluss an die Präsentation noch die Gelegenheit, sich weitergehend fachlich auszutauschen.

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Wahrnehmung der Betreiberverantwortung im Herbst

Der-Facility-Manager Peter Schmidt wurde für die Ausgabe 19/2020 des Magazins „UNTERWEISUNG PLUS“ interviewt. Im Vordergrund steht hierbei das praktische Vorgehens bezüglich einer Wahrnehmung der Betreiberverantwortung” im Herbst sowie der Umgang mit Unterweisungen zu saisonalen Gefährdungen in der Herbst-bzw. Winterzeit. Lesen Sie hier das vollständige Interview.

Frage 1: Der Herbst steht vor der Tür, und damit sorgen Dunkelheit, Regen und fallendes Laub für Gefahrenquellen auf dem Betriebsgelände. Mit welchen Maßnahmen können Unternehmen hier vorbeugen?

Antwort: Grundsätzlich gilt: Die Verantwortung für die Arbeits- und Verkehrssicherheit auf dem Betriebsgelände liegt beim Betreiber. Er muss dafür sorgen, dass z.B. in der dunklen Jahreszeit die Wege beleuchtet, frei und in verkehrssicherem Zustand gehalten werden. Wichtig ist dabei, auch an Flucht- und Rettungswege zu denken. Ich erlebe es häufiger, dass dabei der zweite bauliche Rettungsweg vergessen wird, weil er im Normalbetrieb kaum oder gar nicht benutzt wird.

Ein anderer Bereich, den Sie im Unternehmen keinesfalls übersehen sollten, sind die Flachdächer. Hier darf sich im Herbst kein Wasser stauen, das dann im Winter eventuell gefriert und die Dachhaut über Gebühr beansprucht. Sorgen Sie dafür, dass Regenrinnen und Abläufe frei sind. Und denken Sie an die Gefährdungsbeurteilung für Ihre Beschäftigten bei erforderlichen Arbeiten an der Dachkante!

Dazu müssen Sie sie auch zur Arbeit mit Persönlicher Schutzausrüstung gegen Absturz {PSAgA) unterweisen. Achten Sie auch darauf, dass die Ausrüstung alle 2 Jahre von einem Sachkundigen geprüft werden muss — ebenso wie die Anschlagpunkte am Gebäude bzw. auf dem Dach.

Frage 2: Neben der Unterweisung zur PSAgA wird es in diesem Zusammenhang ja auch um Stolper- und Rutschgefahren gehen. Wie motiviert man Beschäftigte in der Unterweisung für solche „Alltagsthemen“?

Antwort: Eins ist ganz klar: Die Teilnehmenden wissen genau, ob der Arbeitsschutz in ihrem Unternehmen ernst genommen wird. Wenn die Führungskräfte das Thema auf die leichte Schulter nehmen, können Sie sich als Trainer noch so sehr engagieren — die Zuhörer werden die Augen verdrehen, weil sie wissen, dass es in der Praxis ganz anders aussieht.

Deshalb ist es wichtig, sich vorab ein möglichst genaues Bild vom Arbeitsalltag zu machen. Das betrifft besonders externe Berater und Ausbilder, aber nicht nur die. Je genauer Sie die Abläufe im Alltag kennen, je häufiger sie auch mal mit den Arbeitern vor Ort reden, umso besser werden Sie sie auch in der Schulung ansprechen können.

Wenn Arbeitsschutz aber einen gewissen Stellenwert im Unternehmen hat, können Sie Ihre Teilnehmenden mit Beispielen aus der Praxis gut erreichen. Ich arbeite z.B. auch im Rettungsdienst, da erlebe ich — leider — immer wieder recht eindringliche Geschichten.

Wenn ich dann in der Unterweisung berichte, wie ein „einfacher Sturz” eines jungen Familienvaters zu einem komplizierten Bruch mit 6-monatigem Heilungsprozess geführt hat, ist die Aufmerksamkeit für das Thema geweckt. Denn dann stehen nicht mehr Vorschriften oder Verbote im Fokus, sondern der persönliche Schmerz und auch die finanzielle Dimension für die Betroffenen und das Unternehmen.

Frage 3: Welche Formen der Unterweisung empfehlen Sie für diese saisonalen Gefährdungen?

Wenn es möglich ist, sind Unterweisungen am Ort des Geschehens immer eine gute Idee. Vor allem geht es darum, wie die gewünschten Schutzmaßnahmen und Verhaltensweisen in den Alltag der Mitarbeiter passen. Das muss möglichst reibungslos passieren, es darf das Tagesgeschäft nicht beeinträchtigen.

Dazu ist es oft auch wichtig, die Mitarbeiter zu Wort kommen zu lassen, ihnen zuzuhören. Möglichst schon bei der Gefährdungsbeurteilung, spätestens in der Unterweisung.

Fazit: Um Interesse für ein Thema zu wecken, lohnt es sich, mit Beispielen aus der Praxis zu arbeiten — selbst erlebten oder vorab recherchierten. Und es ist wichtig, dass die geplanten und in der Unterweisung vermittelten Schutzmaßnahmen auch in der Praxis funktionieren. Dazu müssen die Verantwortlichen die Prozesse vor Ort gut kennen.

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Audit Betreiberverantwortung im Facility Management

Bei vielen Betreibern gibt es Unsicherheiten bezüglich des Grads der Erfüllung von gesetzlich vorgeschriebenen Betreiberverantwortlichkeiten. So kennen beispielsweise viele Immobilienbetreiber weder den letzten Sachstand (offener) Prüfungen überwachungspflichtiger Gewerke oder wie viele (der an externe Dienstleister vergebenen) Wartungen an betriebswichtigen Anlagen auch tatsächlich ausgeführt worden sind!

Um hier ein wenig Licht in das Dunkel zu bringen und vor allem mögliche Haftungsrisiken zu vermeiden hat “Der-Facility-Manager” Peter Schmidt ein Konzept für ein entsprechendes Audit entwickelt:

In einem praxisorientierten Audit werden hierzu sämtliche (vertraglich geschuldete) Wartungen, Inspektionen, Sachverständigenprüfungen, etc. geprüft, der IST Zustand mit dem SOLL Zustand abgeglichen und einem Auditbericht verständlich zusammengefasst. Somit erhalten Betreiber einen Überblick über mögliche Mängel, Haftungsrisiken und können im Rahmen einer priorisierten Liste diesbezügliche offene Aufgabenstellung nacheinander abarbeiten.

Bei Bedarf steht Der-Facility-Manager Peter Schmidt auch im Anschluss an das Audit so lange an der Seite des Auftraggebers, bis sämtliche Mängel beseitigt sind und der Objektbetrieb wieder ordnungsgemäß sowie rechtskonform geregelt ist.

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Betreiberverantwortung bei Aufzugsanlagen

Regelmäßige Inaugenscheinnahme der Anlagen reduziert Risiken!

Die Betreiberverantwortung für eine Aufzugsanlage umfasst die Verantwortung für den ordnungsgemäßen Betrieb, die Wartung und Überprüfung der Sicherheit der Aufzugsanlage.

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Wahrnehmung der Betreiberverantwortung im Herbst

Der Herbst begleitet uns mittlerweile schon seit einiger Zeit und es dauert nicht mehr lange, bis wir uns in der Winterzeit befinden. Für Betreiber von Gebäuden bedeutet diese Zeit vor allem, sich der erkehrssicherungspflicht zu widmen.

Fallendes Laub, Regen, Schneefälle oder auch Glatteis bringen schließlich Gefährdungspotenzial mit sich, sowohl für Mitarbeiter, Besucher, Mieter, Kunden oder Passanten usw.

Doch die Bedeutung der Betreiberverantwortung erstreckt sich nicht nur über die Winterzeit, sondern über das gesamte Jahr hinweg!

Der tatsächliche Umfang dieser Pflichten und potenzielle rechtliche Auswirkungen im Schadensfall sind vielen Immobilienbetreibern nach wie vor wenig präsent. Die Rechtslage ist komplex und verändert sich stetig. Hinzu kommt, dass der Betreiber nicht nur gesetzlichen Anforderungen, sondern ebenfalls Verordnungen, technischen Regeln, Unfallverhütungsvorschriften sowie anlagenbezogenen Anforderungen unterliegt. Ein Betreiber hat die originäre Ausführungsverantwortung für alle ihm obliegenden Betreiberpflichten, welche sowohl allgemeine Unternehmerpflichten, die Wahrnehmung des sozialen Arbeitsschutzes sowie den technischen Arbeitsschutz bzw. die Arbeitssicherheit umfassen.

Wird nur einmal die erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen oder fahrlässig gehandelt, kann das schwerwiegende Folgen haben. Sämtliche Pflichten können natürlich an Dritte (bspw. Dienstleister) delegiert werden, doch auch hier ist Vorsicht geboten.

Ausschlaggebend ist insbesondere eine konkrete Pflichtendefinition, eine organisatorisch klar geregelte Aufgabenverteilung sowie eine Auswahl der kompetenten und fachlich qualifizierten Person(en).

Somit sind neben den Vertragsinhalten auch die Befugnisse sowie Befähigungen des Dritten durch den Auftraggeber bedeutsam um diesen Pflichten rechtssicher nachkommen zu können.

Eine Delegation bedeutet also keinesfalls einen vollständigen Entzug der Verantwortlichkeit — Auswahl-, Kontroll- und Überwachungspflichten verbleiben immer beim Betreiber!

Unterstützen kann hier der Facility Manager Peter Schmidt: Ob durch ein erstes unverbindliches Gespräch, die Erstellung eines detaillierten Audits, um potenzielle Mängel und Haftungsrisiken aufzudecken oder auch eine spezifische Beratung.

Nutzen auch Sie die langjährige Expertise des professionellen Facility Managers Peter Schmidt und nehmen Sie Kontakt auf!

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Betreiberverantwortung

Im Bereich des Immobilienmanagements bezieht sich die Betreiberverantwortung auf die Verantwortlichkeit und Pflichten, die ein Betreiber einer Immobilie oder eines Gebäudes gegenüber verschiedenen Stakeholdern (Eigentümer, Gesetzgeber, Beschäftigte, Sachversicherer, Nutzer, Anlieger, Umwelt, etc.), Gesetzen und Regelwerken hat. Die Betreiberverantwortung umfasst dabei eine Vielzahl von Aufgaben, die sicherstellen sollen, dass das Gebäude rechtskonform, sicher, effizient, nachhaltig und den vorgeschriebenen Standards entsprechend betrieben wird.

Sowohl der Gesetzgeber, die Berufsgenossenschaften als auch viele Versicherungen haben ihr Regelwerk in den letzten Jahren kontinuierlich angepasst und fordern über den Schadensfall hinaus die strikte Einhaltung der Vorschriften. Die Fülle der Vorschriften ist dabei die Herausforderung, sich immer regelkonform zu verhalten. Unbenommen hiervon bleiben die (persönlichen) Haftungsrisiken für Geschäftsleitung, Führungskräfte und Beschäftigte bestehen. Hier sind einige Aspekte der Betreiberverantwortung im Immobilienmanagement:

Gebäudebetrieb und -pflege: Die Verantwortung für den alltäglichen Betrieb des Gebäudes, einschließlich Wartung, Instandhaltung, Reinigung und Sicherheit und liegt beim Betreiber. Dies schließt auch die Gewährleistung eines reibungslosen technischen Betriebs von Gebäudesystemen wie Lüftung, Trinkwasseranlagen, Heizung, Klimaanlage und Aufzügen ein.

Sicherheitsmanagement: Der Betreiber ist verantwortlich für die Umsetzung von Sicherheitsmaßnahmen, um die Sicherheit von Personen im Gebäude zu gewährleisten. Dies umfasst Brandschutz, Arbeitsschutz, Notfallpläne, Zugangskontrolle, Evakuierungsübungen und andere sicherheitsrelevante Aspekte.

Energieeffizienz und Umweltschutz: Die Betreiberverantwortung beinhaltet auch die Optimierung des Energieverbrauchs und die Umsetzung nachhaltiger Maßnahmen im Immobilienbetrieb. Dies umfasst die Implementierung von Energiemanagementsystemen, Recycling-Programmen sowie die energieeffiziente technische Betriebsführung im Objektbetrieb.

Rechtliche Compliance: Der Betreiber muss sicherstellen, dass das Gebäude den geltenden Gesetzen und Vorschriften entspricht. Dies umfasst Bauvorschriften, Brandschutzauflagen, Arbeitsschutzvorschriften sowie der Umweltgesetzgebung und andere relevante, z.T. sehr objektspezifische, Rechtsvorschriften.

Kostenmanagement: Die Betreiberverantwortung schließt auch das effiziente Management von Betriebskosten ein. Dies beinhaltet Budgetierung, Beschaffung, Vertragsmanagement und die Identifizierung von Kosteneinsparungsmöglichkeiten.

Kunden- und Mieterbeziehungen: Bei gewerblichen Immobilien ist der Betreiber oft auch für die Pflege von Beziehungen zu Mietern oder Kunden verantwortlich. Dies umfasst die Kommunikation, Erfüllung von Serviceanfragen und das Umsetzten einer positiven Nutzererfahrung.

Die Betreiberverantwortung im Immobilienmanagement ist also umfassend und erfordert somit eine ganzheitliche Herangehensweise, um sicherzustellen, dass Gebäude effektiv und effizient betrieben werden sowie den Bedürfnissen aller Beteiligten gerecht wird.

Um Ihnen hier größtmögliche Sicherheit bei der Wahrnehmung der Betreiberverantwortung zu geben, orientiere ich mich in einem Projekt in der Regel an der folgenden Vorgehensweise:

Bestandsaufnahme der (Facility Management) Organisation im Unternehmen hinsichtlich Betreiberverantwortung

Erfassung aller spezifischen Gewerke und Technischen Anlagen im Gebäude

Abgleich und Bewertung der Einhaltung der Verpflichtungen

Konzepterstellung Optimierungsmaßnahmen

Umsetzung in der Praxis (inkl. Schulungen)

Dokumentation aller Maßnahmen

Auditierung auf Wirksamkeit der Maßnahmen

Integration von weiteren Maßnahmen bei Änderungen von Vorschriften

Sollten Sie also noch Unsicherheiten hinsichtlich eines ordnungsgemäßen Nachkommens der Betreiberverantwortung in Ihrem Hause vermuten, so sprechen Sie mich an. Gerne stelle ich Ihnen im Rahmen eines unverbindlichen Erstgesprächs Lösungsansätze zur pragmatischen Umsetzung vor.

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Argumente für Baubegleitendes Facility Management

Welche Themen müssen beim baubegleitenden FM berücksichtigt werden?

Während des Bauprozesses sind Bauherren einer Reihe von Herausforderungen ausgesetzt, die es zu meistern gilt. Welche konkreten Themen müssen beim baubegleitenden Facility Management unter anderem berücksichtigt werden und inwiefern können Facility Manager unterstützen?

Budgetmanagement

Ob in Folge eines Mangels an Fachkräften im Baugewerbe, sich stetig verändernden Vorschriften und Normen, ineffizienter Planung und Koordination oder unvorhergesehener Verzögerungen des Baus: Selten gibt es Fälle, in denen ein Bauprojekt tatsächlich mit dem eingeplanten Kostenbudget gelingt.

Durch effizientes Kostenmanagement können Facility Manager dem entgegenwirken. Besondere Bedeutung gewinnt hier unter anderem eine exakte Schätzung für Baukosten sowie die Berechnung der Lebenszykluskosten, auch unter Berücksichtigung zukünftiger Betriebs- und Wartungskosten, um so die sogenannten Total Cost of Ownership optimieren zu können.

Risikobewertung und Zeitmanagement

Wird durch unvorhergesehene Ereignisse der Bauprozesse gestört, hat dies nicht nur Kostenüberschreitungen zur Folge, sondern häufig auch Zeitverzögerungen, Vertragsstrafen, rechtliche Konflikte oder Rufschaden. Lassen Sie sich unterstützen anhand eines effektiven Zeitmanagements, einer Überwachung des Bauprozesses sowie einer Berücksichtigung der Abstimmung aller Gewerke. So kann jederzeit ein reibungsloser Ablauf gewährleistet und im Notfall rechtzeitig auf Verzögerungen reagiert werden.

Qualitätsmanagement

Schon in der Phase der Planung und des Baus muss sichergestellt werden, dass das Gebäude langfristig allen relevanten Bau- und Qualitätsstandards entspricht. Durch Expertise in Qualitätskontrollverfahren sowie ein sinnvolles Konzept zur Erfüllung sämtlicher Anforderungen an das Gebäude kann dies unterstützt werden. Insbesondere der Einsatz von Service Level Agreements (SLAs) sowie Key Performance Indicators (KPIs) stellen hier eine Hilfe dar.

Nachhaltigkeitszertifikate

Mittlerweile liegt nicht mehr nur die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes im Fokus, sondern auch die Nachhaltigkeit spielt eine immer entscheidendere Rolle. Um während der Bauplanung nicht nur nachhaltige Materialien und Prozesse zu berücksichtigen, sondern auch von anerkannten Nachhaltigkeitszertifikaten zu profitieren, müssen spezifische Anforderungen erfüllt werden. Ziehen Sie dazu schon zu Beginn der Planungsphase einen Facility Manager welcher Erfahrung in der Nachhaltigkeitszertifizierung hinzu.

Effektive Verwaltung und Analyse der Gebäudedaten

Zum Grundgerüst eines erfolgreichen Bauprozesses gehört unter anderem die Dokumentation, Verwaltung und Analyse aller relevanten Gebäudedaten. Um diese effektiv umzusetzen und einen kontinuierlichen Überblick über die Echtzeitdaten zu haben, sind Software-Lösungen in großen Bauprojekten mittlerweile unumgänglich. Lassen Sie sich hier durch die Expertise eines Facility Managers beraten!