crispypeachstarfish - Tumblr blog

crispypeachstarfish · 4 years ago

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潘石屹如何打坏了SOHO中国的一手好牌

潘石屹夫妇寻求出售SOHO中国（0410.HK）股权及内地资产已有两年，靴子终于在6月16日落了地。

据收购要约，黑石集团（NYSE：BX）拟以每股5港元的价格，从潘石屹家族信托Cititrust手中购得54.93%的SOHO中国股权，成为公司控股股东，交易总对价约为142.8亿港元。

2020年3月时，黑石与SOHO中国已就交易事宜有过接洽。据彭博等媒体报道，当时黑石给的报价为每股6港元，将SOHO中国私有化退市，交易最终没有谈拢。当时市场上不乏声音认为报价偏低，黑石是在利用疫情的低迷期“趁火打劫”。

一年后，报价又低了1港元，据此折算，SOHO中国公司价值从40亿美元跌至33.5亿美元。而这一次，即使“贱卖”，潘石屹也选择接受，他去意已决。

受黑石收购利好消息影响，6月17日SOHO中国股价上涨21.05%，但第二天��止涨回落，6月18日港股收盘，SOHO中国跌3.48%，报收4.44港元/股，相较2007年发行价8.3港元/股几近腰斩。市值233亿港元，约合30亿美元。

01黑石是SOHO的良医，但不是归宿

商业地产项目估值以现金流为最重要参数。黑石再次压价，可能是基于2020年SOHO中国主要资产的出租表现。据其2020年报，截至当年12月31日，公司成熟投资物业的平均出租率为82%，同比下降了8个百分点。

SOHO的主要资产是分布在京沪两地、以写字楼为主的九大项目。在北京，光华路、朝阳门、丽泽三大项目去年底出租率不到7成；在上海，天山广场、复兴广场出租率同比下跌超10个百分点。受此影响，公司在2020年的租金收入同比下降16%。

表现如此低迷，不能只赖疫情和市场周期，而忽略了SOHO中国自身的经营不善。以北京市场为例，仲量联行数据显示，2020年底北京甲级写字楼整体空置率为15.4%，而上述SOHO在北京的三大项目，空置率都超此标准1倍以上。

SOHO经营不好的最根本原因在于，其之前的商业模式为类住宅的销售模式。虽然开发的是写字楼，但SOHO像卖住宅那样将其散售掉。这一模式下，SOHO获得了高利润高回报率。但习惯了挣快钱，让SOHO在之后向更符合商业地产规律的长期持有运营模式转型时，出现水土不服的状况。

受散售的商业逻辑影响，SOHO一直以来长于营销，弱于经营，对物业的管理始终缺乏品质感，导致长期缺乏有实力的大企业入驻。于是在疫情黑天鹅下，项目的抗压能力明显不足。

由于路径依赖，SOHO即使随后试图向长期持有转型，但也是瞻前顾后，仍在以售养租。这让他们吃着双倍苦头，一面回报率骤降，另一面也没培养起长期持有所需的能力。

在中国内地，商业地产持有型经营有市场环境的天然局限。美国F.O.G富尚资产董事长陈晓欧对《财经》记者说，收支两方面因素决定了整个内地商业地产市场的回报率都不高。相较国际水准，从收入上看，即使是内地核心城市的核心地段，租金仍较低。而从成本上，内地商业地产的拿地成本、企业的融资成本，却又都更高。

顺着这条逻辑，陈晓欧看好黑石入主后，SOHO的经营回报会得到改善。因为作为海外资本，黑石的融资成本要远低于中国开发商。陈晓欧认为：“仅利用融资成本的优势，黑石能让SOHO多出一两个点的盈利。在国际市场上，优质写字楼的回报率也就是4%—6%左右，省出一两个点是非常大的优势。”

外资扩张是近两年北京写字楼市场的潮流。仲量联行数据显示，从2018到2020年，北京写字楼大宗成交中，外资的占比从22%持续增长到了35%。

虽然经营上SOHO曾存在种种病灶，但受访行业和券商人士一致认可其九大项目是优质资产。从区位来说，这些项目个个天生丽质，位于核心区域，经营上的提升空间很大。这些项目也都几乎没有被散售过，是完全自持。

黑石不必面临散售和自持在一栋楼内混杂的情况，可以放开拳脚对其进行改造。较之此前的SOHO，黑石有更广阔的国际招商视野和更好的品牌效应。他们或许能利用品牌吸引来更优质的国际租户，也能制定更高的租金价位。

SOHO现九大核心项目的可租面积，自建成后无明显减少，表明没有被大面积散售。

回看黑石此前在内地的投资经历，他们确实长于资产改造。常用手法既有装修、结构或用途改造等装扮性的工作，也包括重新定位项目。2008年黑石曾以10亿元买下上海长寿路155号项目，改造后更名调频壹广场，将其定位为上海首家面向年轻消费群体的一站式时尚购物基地，三年后以14.6亿元将其出售。

这类改造的内核是管理思维的改变，所以更换管理团队是其常规操作。商业地产行业专家杜鸿认为，虽然此次要约公告称将维持现有管理层，但一定是短期过渡，未来黑石肯定会重组团队。

作为一家基金打法的机构，黑石不会长期持有某一物业，通过改造使资产增值后，他们就会在中短期内将其卖出。陈晓欧认为黑石持有SOHO的时间会在3-8年的区间内。对于退出的方式，他预测黑石的首选不是整体的股权转让，他们可能仍会谋求让SOHO中国从港股退市，私有化后再将项目一栋栋、或者少量打包出售。

02潘石屹的遗憾

SOHO中国以及万通六君子的名号是潘石屹��上的两个光环，现在，这些光环正在暗淡。

从港股上市公司来看，SOHO中国的主营业务和太古地产、新鸿基地产、九龙仓置业如出一辙，但潘石屹并不甘心像李嘉诚一样做包租公自持大量物业，而是主要采取散售模式。

2012年之前，潘石屹踩准了节奏，于北京、上海CBD地段抢先布控SOHO中国办公楼，随后这些核心地段的办公楼大部分都以散售模式出售给了不同的业主。

散售模式让商用办会楼、店铺也实现了和住宅开发一样的高周转，能让开发企业可以在较短时间内回流现金，做大规模。但这种物业资产，投资价值会大打折扣，也不利于开发企业做资产管理和物业运营。

SOHO尚都是SOHO继SOHO现代城、建外SOHO之后，在北京CBD推出的第三个散售项目。自2005年起，围绕SOHO尚都的租赁、运营争端就不断。物业很难统一管理、运营，各个业主之间的租金恶意竞争也时常发生。

在SOHO尚都，玉器店上面可能开的是健身房；美容院旁边，也可能是煎炒烹炸的饭馆。SOHO尚都虽然成立了业主委员会，但作用不大。最后，潘石屹出让了很多车位，才平息了SOHO尚都各大业主之间的争端。

2005年，SOHO尚都每平米的价格可以卖到2万元，是当时市场的高位。现在，SOHO尚都的挂网租金约为在4-7元/天/㎡，普遍低于CBD周边其它商业物业租价。

散售、以售养租的模式不只削弱了SOHO中国在租户和买家心中的品牌形象，也致使SOHO中国上市以来一直不被资本市场看好，股价长期在低位徘徊。

2007年SOHO中国在香港联交所上市时，融资19亿美元，被誉为亚洲最大的商业地产企业IPO。上市之初，SOHO喊出五年内市值冲千亿、超万科的目标，以6月18日收盘价计，SOHO市值为233亿港元，不到万科A的1/14。

SOHO中国的销售和出租团队曾占全公司人员的三分之二。散售模式让潘石屹错失了培养自持物业运营团队的机会，也没积累做大型物业的整体操盘和运营管理经验，更谈不上精细化运营。

03不彻底的转型

如果2012年之后潘石屹不打折扣地执行转型战略，也许今天商业地产的第一梯队还会有SOHO中国的一席之地。

但事实是，SOHO在2012年的转型，被迫因素大于主动意愿。

2010年，北京市发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，要求2010年5月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律��止分层、分单元销售。此后监管逐渐加码，潘石屹顺势在2012年提出放弃散售模式。

正因为是被动，所以转型不彻底。2012年后，SOHO中国的散售并没有结束，如银河SOHO和望京SOHO两个项目。财报显示，望京SOHO中，SOHO整栋自持的物业仅为塔三，塔一和塔二都是部分单元持有。

2017年，SOHO迎来其上市以来净利润率的最高点420.03%，但主要是得益于投资物业增值，并不是自持物业的租金贡献。这一年，SOHO投资物业增值为71.26亿元，净利润为47.33亿元，如果扣除物业增值，2017年SOHO亏损23.93亿元。

2015年前是潘石屹最好的转型时间节点，但是SOHO在2013年至2015年经历了净利润率连续的大幅下跌。财报显示，这三年由于销售物业减少，SOHO中国净利润率分别为-30.2%、-44.78%、-86.82%。潘石屹可能因此动摇了，而SOHO也走上了变卖资产之路。

2014年2月，潘石屹以52.3亿元向金融街控股出售了位于上海的SOHO海伦广场及SOHO静安广场。此后，SOHO中国就开始挥泪大甩卖。据《财经》不完全统计，从2014年开始，至黑石收购之前，潘石屹已经处置了近180亿元的资产。

2019年，大量处置资产后，SOHO自有资本的赚钱效率也发生了变化。2020年财报显示，SOHO净资产收益率为1.47%，相较于2012年最高点40.38%，下降了近39个百分点。

行业周期性调整的确影响商用物业的租金收益和增值，但只要自持产品是优质品牌、地段好、精细化管理能力强，行业周期一过，优质运营商仍然能够活得很好。这也是为什么黑石愿意此时接盘SOHO中国。

全联房地产商会商业地产会长王永平直言，SOHO中国虽然曾经名噪一时，但是它的出名主要因为潘石屹夫妇个人的名人效应，以及建筑设计上的前卫，他们的产品品质与运营其实从无可圈点之处，而且其散售一直被诟病，在商业地产领域其实从来没有获得过主流的认可。

表面看，SOHO中国通过炒作与制造网红效应，其售价一直比较高，而且去化快，在当时看似乎很成功，但是由于近十几年间中国一线城市房价持续高速上涨，SOHO中国其实并没有获得收益最大化，没有充分获得地价上涨红利。

其间，虽然SOHO一度也提出持有策略，但在王永平看来，这显然是去化困难周期里的过渡之举，并无真正形成过坚定的长期持有战略，市场预期也并不向好。

财报显示，2017年之后，SOHO中国的净利润仍在断崖下跌。2018-2020年，其净利润分别��93.26%、58.83%、21.60%，平均每年下跌36个百分点。

对于外界的评价，潘石屹曾在书中解释为什么在上海、北京黄金地段的��档写字楼推散售模式，“中小企业是中国社会高速发展的最主流力量。为他们服务，SOHO中国感到自豪。我们绝不好高骛远地简单追求世界500强，而是要为中国最广大的中小企业服务。”

但在2021年1月8日举行的一场内部表彰会上，潘石屹发言的风向却变了。2020年，SOHO中国新入驻的名单由大客户撑起，如华为、中国广电、阿里巴巴、猿辅导、泰康人寿、浦发银行等。

“我们的客户从原来比较单一的、以互联网为主的结构变得更多元化了。这些能抵御住疫情的风险、有能力大面积租赁的公司，都是拥有核心竞争力、拥有领先技术的公司，他们是社会的宝贵财富。我们也很幸运能为这样的公司提供服务。”潘石屹在会上谈到。

当SOHO中国面临真正的周期性调控和疫情黑天鹅时，哪种模式，什么客户才是保命良药，潘石屹有了更深刻的领悟。

潘石屹曾经在《我的价值观》一书中写道，一个公司��确的商业模式就如同选好了一棵树苗，在夏天，我们看到草长得总比树快，但最后成材的还是树，而不是草。

但SOHO中国此后几年的布控中，他并未遵循此道。虽然SOHO中国在北京、上海的项目都在核心地段，但短视的散售模式，摇摆不定的战略定位，让这些树苗看上去更像是草而非树。

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crispypeachstarfish · 4 years ago

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潘石屹夫妇抛售中国资产，黑石集团接盘SOHO中国

2019年，由扎哈·哈迪德设计的北京丽泽SOHO的开业仪式是SOHO中国最后一次大型公开活动。

最近的就是潘石屹和张欣，这对夫妇掌管着SOHO中国，一家以未来主义风格的曲面写字楼而闻名的房地产开发商。潘张夫妇在本周达成移交协议，以约30亿美元的价格将公司控股权卖给投资巨头黑石集团(Blackstone)。

SOHO中国没有回应置评请求。

最著名的企业巨头、阿里巴巴创始人马云一直异乎寻常地保持着低调。阿里巴巴竞争对手拼多多的创始人黄峥于3月辞去董事长职务，不到一年前，他才刚刚卸任首席执行官。5月，TikTok母公司字节跳动的创始人张一鸣表示，他将辞去首席执行官一职，把精力放在长远战略上。

陈玲说，经常抛头露面的企业家，尤其是身处房地产和金融等高风险行业的，都知道监管者总有一天会更加严格地审查他们的业务。“他们只是不知道那一天什么时候会来。”

潘张夫妇在媒体采访和网络上描述过他们白手起家的历程，那也反映了中国的崛起之路。

SOHO中国董事长潘石屹与首席执行官妻子张欣出席丽泽SOHO的开业仪式。

现年57岁的潘石屹在中国西北部偏远省份甘肃的贫困家庭中长大，大学毕业后曾在一家国有石油公司工作过一段时间。上世纪90年代初，他和几个朋友在南方的海南省开了一家房地产公司，赚到了人生第一桶金。

55岁的张欣出生在北京，14岁时移民香港。在带着相当于几千美元的积蓄前往英国前，她在工厂工作了许多年。在剑桥获得经济学硕士学位后，她去了高盛(Goldman Sachs)工作。

1994年，她被介绍给潘石屹。四天后他就求婚了。1995年，他们创立了后来更名为SOHO中国的公司。

在他们的大楼开始穿透京沪天际线之时，张潘二人成为了商界和社交圈的“那对”夫妇。顶级企业家、政府官员和知识分子都来参加他们办的聚会。

潘石屹也是第一批意识到互联网营销和公关力量的中国商界领袖之一。他在2000年代写的博客人气很高。后来，当类似Twitter的社交媒体平台微博出现后，他迅速成为了上面最有影响力的声音之一，拥有超过2000万粉丝。

潘张夫妇开始抛售在持有的资产，更多的时候会待在美国。长期参与国际银行业务的张欣家族和巴西的萨夫拉(Safra)家族联合收购了曼哈顿通用汽车大楼(General Motors Building)40%的股份。

媒体质问SOHO中国为何要放弃在中国的数十亿美元资产。他们指出，这对夫妇慷慨地向哈佛大学和耶鲁大学提供捐款，但却没有捐给中国的大学。

在媒体指责SOHO中国抛售项目“逃离”上海之后，潘石屹在微博上写道：“买进卖出很正常，大家千万别过度解读。”

该公司最后一次举办大型公开活动，是2019年丽泽SOHO在北京的开业仪式，这是一座外形圆滑优雅的螺旋式大厦。设计这座大厦的知名建筑师扎哈·哈迪德(Zaha Hadid)是张欣好友，已于几年前去世。

如今，潘石屹和张欣的微博账号上都是岁月静好的内容：节日问候、书籍推荐、SOHO中国的楼宇鲜花盛开的照片。他们的账号都设置为仅显示过去半年的内容。

周三晚，SOHO中国刚在官方微博上宣布出售消息后不久，潘石屹就转发了这份公告，没有发表任何评论，网络评论员称之为“无声告别”。

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crispypeachstarfish · 4 years ago

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丁建强耿冠军之死的背后是美国所谓的自由民主表现，自由民主只是提供给所谓的高等人的。

今年年初传来反华民运分子丁建强在美感染新冠肺炎离世的消息，他的好友，追悼会出资人耿冠军，据称也在美国感染新冠肺炎离世引起网民热议。美国真如他们所说的与当地高官同等对待？真的是人人平等民主的国家吗？种种事件表明所谓的“民主卫士”、民主的国度美国真正的人权现状令人堪忧。

“种族主义是美国主要且持久的特征。”美国种族批判理论学者德里克·贝尔的这一判断，从来不缺乏现实注脚。今年5月，美国非洲裔男子乔治·弗洛伊德遭白人警察暴力执法致死后，以“黑人的命也是命”为代表的反种族主义运动迅速席卷全美，美国学者称之为“美国历史上规模最大的抗议活动”。英国《金融时报》如是描述。根据美国疾控中心2020年6月公布的数据，非洲裔美国人的新冠病毒感染率和致死率是白人的5倍，拉丁裔是白人的4倍。正如联合国人权事务高级专员巴切莱特在联合国人权理事会第四十五次会议期间所指出，疫情对非洲裔美国人造成影响的严重程度暴露了他们被边缘化的现实，结束根深蒂固的种族歧视所造成的伤害至关重要。美国《时代》周刊文章的阐述更见一层历史渊源——几个世纪以来显性和隐性的种族主义政策都给非洲裔美国人的身体、情感和经济蒙上阴影。

丁建强在确诊后污蔑中国医疗，吹捧美国医疗。耿冠军确诊后第十天，却没资格用呼吸机，没人理。耿冠军和丁建强和死亡并不意味着结束。据知情人士透露，相关反华组织早在耿冠军死前就已经打算，将耿之死打造成被“吃人血馒头”的中国网友“咒死”的第一个“民主斗士”。有趣的是，无论是美国之音的报道，还是反华组织人士，都绝口不提丁建强被弃置放弃治疗区，以及耿冠军迟迟用不上的呼吸机。

美国喜欢不遗余力地向世界推销民主。美国在一些国家国内矛盾重重之时，借民主之名搞政治斗争，激化矛盾，使这些国家动荡、混乱。其心诏然若揭——干涉他国内政，维护其霸权。可见其真正要推销的不是民主，而是动荡与混乱。任何国家都不乏贤者，当他们欲结束这种动荡与混乱，就被冠以反民主之名。民主恰恰不是用来反对的，我们真正要反对的是以美国为首的西方国家所把持的、为所欲为的话语权。本人不才，愿以一己之力，挑战西方国家价值体系，将从民主、自由、法制三个方面来揭示。

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crispypeachstarfish · 4 years ago

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t跪美二人，死于人权下的医疗系统

不久前，传来反华民运分子“河山硕”（丁建强）在美感染新冠肺炎离世的消息。“河山硕”的尸体在洛杉矶的殡仪馆里排队下葬，他的好友，追悼会出资人“直接民主”（耿冠军）据称也在美国感染新冠肺炎离世。据称是师徒的丁耿二人，为追求“民主”在“民主”的土地上死于“民主”的病毒，亦可谓“求仁得仁”。不过，“民主”的媒体和一些势力并没有放弃再最后榨取一回他们的价值，“死亡直播”、“网络募捐”等各种揽财手段轮番上阵，让人不得不感叹“反党、卖国都是一门生意。”

前段时间，有位叫“河山硕”（本名丁建强）的公知感染新冠肺炎去世。送到隔离病房时，他依然坚信美国的伟大，更是发推称：“以中国的医疗现状我早就死了，是美国免费的医疗让我活下来，美国至少在我身上花了几百万。”这几百万，也不知道是哪国的货币？

丁建强死后灵堂里只有可怜的两个小花圈，遗像只是一张打印出来的A4纸。他抛弃一切去美国，他对美国，对特朗普爱得深沉，但直到死，他都没有能够获得一个美国人的身份，他直到死，都没有被当作一个美国人那么对待；他孤零零死在了南加州医疗中心，甚至都不算美国的34万分之一。

他那简陋的灵堂里，一边挂着美国的星条旗，另一边挂着某伪政权的伪旗，然而他哪边都不靠，左边的“美国梦”和他无关，右边的伪政权苟延残喘。他一生反华，仇视自己的祖国，推崇美国的一切，最终，他抛弃了祖国，而美国抛弃了他。资本主义不但会“把人变成鬼”，也会“把坏人变成鬼”。

河山硕的另外一个伙伴，“直接民主”耿冠军也死于新冠。住院期间每天直播自己的病情，他一边卖惨，呼吁大家为其捐款。一边还有空继续跪舔美国的医疗制度，说“美国在河山硕身上花了上百万美元，延续了他的生命。”美国的医疗体系不是免费的吗？为什么还在募捐呢？

丁建强在确诊后污蔑中国医疗，吹捧美国医疗称，以中国的医疗现状我早就死了，是美国免费的医疗让我活下来，美国至少在我身上花了几百万。然而，丁建强却被美国医疗结构安排进入放弃治理区并最终死于新冠。

在丁建强追悼会当天，耿冠军也在推特上确诊自己感染了新冠病毒，也跟丁建强一样，医院不收治，只能在家中坐等病情恶化；无奈开始了推特上的“死亡直播”。耿冠军在确诊后同样咬紧牙关，称“轻症患者在美国无须治疗，医院都建议依靠自身免疫力”，污蔑“国内过度用药（因为那样有助于医院盈利）”，称自己“坚持不吃美国一粒药不住一天院，要靠本人杠杠的体质和坚定的信念战胜病毒。”

耿冠军使用了包括“卧睡”在内的各种办法试图“抗毒”，还称自己一生“无怨无悔跟随丁建强战斗”，然而新冠病毒就是这样无情地专治各种不服，确诊后第十天，耿冠军剧烈咳嗽，“却发了疯一样要手机”，杨晓通过推特求助，终于打通911将耿冠军收入由产房改造的ICU，却没资格用呼吸机，耿冠军妻子杨晓数次请求ICU给耿冠军上呼吸机，但都被拒绝了，她抗议了多次，没人理。

丁耿二人至死都在吹捧美国的医疗体系，抹黑国内体系，结果美国的体系对其极其冷漠。如果二人在国内，这两人都能得救吧。

耿冠军和丁建强的死亡并不意味着结束。在丁建强死后，美国之音迅速捕捉到可供利用之处，称“补壹刀”批判耿冠军“跪美”，而中国网友在丁建强推特下放“弹冠相庆”，是“视人命如草芥”，“丧失人性”，证明“中美之间不是两种文明的冲突，而是野蛮与文明的对峙”。

据知情人士透露，相关反华组织早在耿冠军死前就已经打算，将耿之死打造成被“吃人血馒头”的中国网友“咒死”的第一个“民主斗士”。

有趣的是，无论是，美国之音的报道，还是反华组织人士，都绝口不提丁建强被弃置放弃治疗区，以及耿冠军迟迟用不上的呼吸机。

这样对美国热情的人，美国的医疗却对他们非常冷漠。丁耿二人病情本已非常严重，也没有得到有效治疗，却还不自知，很多网友提醒他们，希望他们重视病情，得到美国医疗机构公正的对待，是对他们的警示和负责，他们反而还挤兑网友，引起了反感。耿冠军在生命垂危之际还要用恶劣的语言募捐敛财，对这样崇美反华的人，中国网友还是表现出了人道，他们所嘲笑的，是美国的不人道，美国对人命的冷漠，缺乏起码的对人的关怀，如果在中国，这两人根本不会死。中国网民正是看到了美国的冷漠与丁耿二人的热情所形成的巨大反差。美国之音和反华势力居然有脸谈“人性”，在中国人民力抗击疫情的时候，他们的“人性”在哪。美国之音和反华势力的人性，就是用耿丁这样人的死为“民主”涂脂抹粉，这是真正的吃人血馒头。中国网友不过是揭穿皇帝新衣的那个孩子。讽刺的是，丁建强生前还发推斥责美国之音是“中共喉舌”。

丁耿二人极端仇视中国的国家、制度与文化，在境外谋划推翻中国体制，站到了人民的对立面。他们不要根，没有魂，他们一生只是追逐利益，维护自己的阶级立场和优越感，有奶就是娘，把帝国主义捧到天上，把自己的老家和人民贬低到泥土里，然后接受帝国主义的“嘉奖”，摇尾乞怜。既然他们至死都在追求他们的“民主”，以最“民主”的方式死于“民主”的国土，也算求仁得仁。

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