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湾岸部の交通網整備の歴史について完結にわかりやすくまとまっている

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規模は六本木ヒルズとほぼ同じだけど事業費は約2倍。建築費の高騰が半端ない。

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湾岸地域の各マンションの略語

PCT　パークシティ豊洲

TOT　THE TOYOSU TOWER

CTT　シティタワーズ豊洲

SCT　スターコート豊洲

BTR　BEACON Tower Residence

シエル　シエルタワー

TTT　THE TOKYO TOWER (勝どき)

WCT　WORLD CITY TOWERS

TFC　東京フロントコート

BMA　Brilliaマーレ有明

CTA　シティタワー有明

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タワマン時代（下）人口急増　政策曲がり角：朝日新聞

◆規制緩和撤廃　でも続く建設

　タワーマンション（タワマン）が集中する東京都中央区と江東区が、住宅施策の転換に動き始めた。人口急増を支えるため、学校の増設などを重ねてきたが、行政負担が大きくなっていた。「都心回帰」の象徴となってきた湾岸地域が、曲がり角に差しかかっている。

　◇小学校運動会　親は校舎ベランダで

　６月。タワマン４棟に挟まれた東京都江東区立豊洲北小学校の運動会は、普通と少し違う光景だった。

　親たちは校舎のベランダにずらりと並び、遠い我が子を見つめた。２０１０年以降の２回の校舎増築で校庭が狭くなり、撮影エリアを除いて、校庭には保護者の居場所を確保できないからだ。

　子どもを通わせる男性会社員（４４）は「親は遠くから眺めるだけ。運動会というより体育参観日だった」と苦笑した。

　タワマンには子育て世代が多く、特に学校や保育所の拡充が課題だ。江東区は０７年以降、タワマンの集まる豊洲・有明地域に豊洲北小を含めて区立小中学校など計５校をつくり、関連費に約２３６億円をかけた。それでも、豊洲北小は０７年の開校時に２９３人だった児童数が、今年は３・５倍の１０２６人で、全３０学級。１７年度は都内で８番目のマンモス公立小になった。

　隣の中央区の担当者は「もう校舎増築の余地がない」と話す。同じくタワマンが集まる月島・勝どき地域で、区は１３年度から六つの小学校・幼稚園を約１２８億円かけて増改築。認可保育所も１０年間で８倍の２４園に増えた。この地域の１平方キロメートルあたりの人口は５万１８３４人で、２３区平均の３・４倍だ。

　平日の朝、勝どき駅は都営大江戸線を降りた客で埋まり、ホームから駅出口まで約５分かかるほど混雑する。タワマンと並行し、約２万人が働く超高層オフィスビルも建ち、駅の利用客はここ１５年間で３・５倍に膨らんだ。

　「働く人が多く、飲食店が足りない。スーパーも夕方には行列ができる」

　勝どきのタワマンに住む会社社長、斎藤晃義さん（４０）と妻の華奈子さん（３６）は口をそろえる。自転車に子ども２人を乗せて走行中、ビル風にあおられて転んだことも。それでも、マンション低層階に食料品店など多くの店が並ぶ便利さに満足している。

　中央区によると、１９９０年代後半から増えたタワマンは、区内にいま５６棟。中層マンションも急増した結果、人口が２０年間で２倍に増え、今年５月には１６万人を超えた。勝どき駅の拡張工事に、都交通局は総額１０８億円をかける。新しいホームが今年度中にできる予定だ。

　タワマンが招く人口の急増を、江東区の炭谷元��企画課長は「人は力。人口増は街の活力につながる」と言う。区にとって税収増などの利点も多い上、区はマンション事業者から１戸あたり１２５万円の寄付を募り、学校などのインフラ整備に充ててきた。

　しかし、子育て世代ばかりが住むタワマンが増えると、学校や保育所を求める声が一時的に急増する。このため、区議会は３月にマンション関連の条例を改め、大規模マンションに単身や三世代同居向けの部屋を一定の割合でつくるよう義務づけることとした。

　中央区も、マンション建設を後押しする目的で９３年に始めた容積率規制の緩和を２０１９年７月にやめ、対象を宿泊・商業施設などに変える予定。「住民にとって、より良い住環境をつくる」（区地域整備課）という。

　ただ、この規制緩和は主に中低層マンションに適用されてきた経緯があり、タワマンは都などが決める別の緩和制度を活用して建て続けられる。不動産経済研究所（東京都新宿区）によると、勝どき・月島と豊洲の両地域で今年以降、５０階以上の超高層タワマンが６棟計画されている。

　国立社会保障・人口問題研究所（東京都千代田区）は３月、２０４５年の人口を推計し、中央区は１５年の１・３５倍、江東区は１・１７倍に増えるとした。住宅施策は変わる可能性があるが、学校や交通インフラの需要はどうなるのか。

　中央区の幹部は言う。「１５年後くらいまでは学校が足りるかあやしい。その先は分からない」

　（この連載は河崎優子、山田知英、岡雄一郎が担当しました）

　■東京都内の５０階以上のタワーマンション計画

月島（中央区）　５９階（１１２０戸）、５０階（７５０戸）

勝どき（同）　５８階など３棟（計３２５５戸）※

豊海・勝どき（同）　５６階２棟（計２１５０戸）

晴海（同）　５６階２棟（計２６５０��）

豊洲（江東区）　５０階（１２３０戸）

西大島（同）　５０階（７５０戸）

西新宿（新宿区）　６５階２棟（計３２００戸）

虎ノ門（港区）　６５階など３棟（計１３１０戸）、５６階（６００戸）

南池袋（豊島区）　５１階２棟（計１４５０戸）

※印は５０階以下の２棟含む。不動産経済研究所まとめ

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都心駅前など立地の良い場所では60㎡の部屋は賢い選択。売却時にシングルかやシニア，ディンクスなど幅広い層が対象になる。

近郊・郊外で駅遠だとNG。シングルやディンクスがいないのでファミリー向けとなるが，競合物件との価格勝負になって値下がりが予想される。

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新地下鉄はできると思うが，最速で2040年。

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価格低下を指摘する要因 （１）価格が高くなりすぎて平均的な会社員では手が届かなくなっている （２）契約率がボーダーラインと言われる７０％を下回っている （３）持ちこたえられなくなった中小不動産会社が投げ売りする

大手不動産会社はありえないと否定。その理由。 （１）については金利の低下と共働き世帯の増加により購買力があがっている （２）初月契約率は下がっているが，総契約数は下がっていない （３）体力のない中小はすでに淘汰済み

しかしこの記事の著者は需要と供給のバランスからやはり下がるのではないかとの見解