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搞不懂二胎貸款，有實際房屋二胎案例說明嗎？

還是搞不懂二胎貸款，有實際案例說明嗎？

王先生名下有一間房屋，1年前購買1000萬，自備款300萬，700萬向銀行借款。現在他急需100萬融資週轉，他先向銀行申請二胎房貸都被拒絕，只有一家銀行願意貸款30萬給他。

但是30萬遠遠不夠啊，所以他就找上了王代書，我們評估他房屋市價1000萬，我們可以承作9成，約為900萬的額度，這900萬再去扣除700萬的銀行貸款，還有200萬的額度可以貸款。

上文中提到銀行貸款的成數，銀行房屋貸款約為7成，銀行土地貸款約為5成。但在王代書事務所我們都可以承作到9成，如果地點好，屋況也不錯，申貸人信用條件也ＯＫ，我們甚至可以全額貸款。

二胎房貸 vs 房屋增貸 vs 信用貸款 vs 房屋轉增貸

通常要辦理房貸會以房屋增貸為第一優先，如果額度不夠或是原銀行拒貸，才會選擇房屋轉貸。房屋增貸的利率會以當初申貸的利率來辦理，額度為「還了多少本金就有多少額度」，不過通常要還款超過本金一半才有機會辦理。房屋轉貸通常是為了要降低利息或是增加額度，因考量層面較廣，申辦也較為複雜。

二胎房貸則相對較為容易，只需評估不動產剩餘價值，有額度就能辦理，借款人信用條件較差也能貸款，但利率較高（3%~15%）。個人信貸是最後的選擇，額度低、利率高，申請也困難重重。

民間二胎貸款 or 銀行二胎房貸？

民間房屋二胎雖然利率較高，但是審核寬鬆，只單純評估房產價值，至於個人信用、職業收入、年紀大小…等借款人條件都不用審核。再加上申請流程短，可隨借隨還，不必綁約1~2年的優勢，對於許多民眾來說是非常方便的管道。

銀行房屋二胎的唯一優點就是利率低，不過在成數上往往無法滿足民眾資金需求。此外，申貸流程冗長(14個工作天)，提前還款要付違約金(需綁約)，申貸審核嚴苛，讓許多民眾望之卻步。

民間或是銀行沒有絕對的好與壞，只有適不適合。

如何選擇民間二胎貸款機構？

王代書提醒您，民間借款陷阱很多，可以從這5點來判斷：

利率：民間房屋土地借款雖然利率較高，但是還是有法規上限。民間借款最高利率不得超過3分，也就是年利率不得超過36%。

費用：正常合法的貸款公司不會在辦理前就先預收費用，以王代書處理過的案件來說，有許多民眾都會先預付手續費，結果對方人就不見了。所以遇到要先付手續費的公司最好直接走人。辦理貸款需要手續費是很正常的，但是費用應該先跟客人說明清楚，如果連費用都不先講清楚，對方可能會獅子大開口，胡謅名目收取費用。

過程：辦理過程一定要公開透明，最好有專業的代書在旁協助。如果辦理的過程中，對方的語氣讓你感到不舒服或是有被脅迫的感覺，最好相信自己的直覺趕緊離開。

合約：合約一定要白紙黑字將所有內容詳細列出，否則會落到任人宰割的情況。

店面：一定要找有實體店面的公司！一定要找有實體店面的公司！一定要找有實體店面的公司！很重要所以講3遍，否則到時候找不到人就欲哭無淚了。

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何謂不動產持分，分別共有與公同共有的差別？持分房屋可以貸款嗎？

講到持分問題，一定要先了解名下的房屋土地是哪種持分。持分又可分為「公同共有」及「分別共有」，兩者最大的差別在於持分比例。

公同共有：一塊100坪土地由兩個人共同擁有，兩個人共同持有全部100坪的土地所有權。

舉例：兩個人共同繼承一塊100坪的土地，兩人都有100坪的所有權。

分別共有：一塊100坪土地由兩個人共同擁有，兩個人分別持有各50坪的土地所有權。

舉例：兩個人共同繼承一塊100坪的土地，兩人各自持有1/2的產權(50坪)。

名下持分土地或持分房屋該如何處理？

持分問題雖然很棘手，但是常見的處置辦法有這幾種。

持分貸款

持分雖然銀行不能貸款，但還是可以向王代書辦理。持分的房屋或土地會因為「產權不完整」而被銀行退件，除非全部的所有權人都出面簽名，才可能辦理。但近年銀行限縮貸款的政策，就算是全部人都出面，仍有可能被退件，畢竟持分的問題比較複雜，銀行寧願不賺利息錢，也不願冒一丁點風險。

閒置

閒置土地是最不好的結果，每年不但要繳地價稅和房屋稅，還不能夠出租、收益。但遺憾的是，目前台灣因持分問題而閒置的土地非常多，只要到舊城區就隨處可見。

閒置的原因有些是地主移居外地、共有人太多人多嘴雜、親戚間相處不融洽…等種種原因。

分割

通常分割會在辦理繼承時、土地移轉買賣時、欲自地自建時，辦理土地分割。尤其是如果想要在持分土地上蓋房子，一定要先向地方的地政事務所申請土地分割，才能避免後續爭議。否則屆時蓋好之後，才發現建築物佔到其他共有人的土地，可能會被法院要求拆屋還地或是每年繳交地租，就會得不償失。

變價分割

變價分割通常是持分房屋比較常見，因為房屋無法分割，只能藉由法院拍賣後，由持分共有人以持���比例來分配價金。

持分土地要變價分割通常是土地分割協議不成，最後才藉由法院拍賣來解決，而拍賣後其他的土地共有人有「優先購買權」，可以以拍賣價格優先購買該地。

出租

有些人會出租土地給他人，而租金就由全部的共有人自行協議如何分配。

持分收購、持分買賣

民間有些建設公司或土地開發公司有在專門辦理持分土地收購，王代書也有辦理持分收購，可以填寫下方表單諮詢。

所以持分辦理貸款時要分割嗎？

向銀行貸款就要分割

向王代書貸款就不用分割

銀行雖然利率低，但是審核條件嚴格，無論是房屋土地的條件（臨路大小、座落地點、屋況屋齡…）或者是借款人的條件（職業收入、借款人年紀、信用紀錄…），都會嚴格審核，再加上如果是持分的問題，銀行會審核全部的持分人信用條件與職業收入等等，可以說是幾乎無法貸款。

王代書持分貸款只單純評估房屋土地的價值，只要有價即可貸款。借款人條件不限，銀行信用瑕疵或是沒收入證明都能辦理，再加上不需要通知其他持分人出面簽名蓋章，可以當日設定撥款，是許多名下有持分房屋土地民眾的好選擇。

銀行持分貸款 vs 王代書持分貸款

持分貸款方式有兩種，銀行及民間。

銀行：持分要向銀行貸款，需要全部的持有人同時出面蓋章簽名，且所有持有人的聯徵紀錄都要調查，只要有一個人有瑕疵就無法辦理。王代書建議在辦理前就先調查清楚，才不會浪費聯徵次數。

王代書：只要其中一位持有人就能夠辦理，而且不會被其他持有人知道，過程完全保密。利率較銀行稍微高一些，每月為0.8至2.5%之間，依個人條件而有所不同（1萬元每月80~250元）。按月還款不用綁約，隨時借款隨時還款，就算只借15天也行。

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金融機構（銀行、農會）持分貸款

持分房地可以向農會或銀行貸款，前提是要滿足其中一個條件：

先完成土地分割

需要全部的持分人出面，並將全部持分人的資料（收入證明、所得扣繳憑單…等）交由銀行審核。

若只有其中一位持分人想辦理貸款，又不想被其他的共有人知道，可以選擇「王代書持分房地貸款」，是目前持分貸款最快的方法。

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什麼是二胎貸款？二順位抵押增加貸款額度？

什麼是二胎貸款？二順位抵押增加貸款額度

二胎貸款簡單來說就是前面已經有貸款（第一順位），可以再次向另家銀行辦理貸款（第二順位）。

二胎貸款利率會比一胎貸款來得高，因為第二順位債權人所承受的風險非常高，也因為如此，大部分的銀行都不承作二胎貸款，就算可以貸款額度也有限。

一胎貸款通常是向銀行或農會辦理，最高額度則依照房屋土地的種類而有所不同，大致上可分為「房屋７成、土地5成」，還要考慮可能地點偏遠、屋況不佳、屋齡過高、貸款人信用瑕疵、信用小白、沒薪資轉帳、近期增貸、不動產多人持分、年紀過大……等等原因。如果有上述原因可能銀行就會較為保守，成數就無法貸到最高。

二胎貸款則多為民間承作貸款居多，因為銀行受到金管會的監督，所以對於二胎貸款放款會採極端保守的態度，這對於急需資金的民眾不是個好消息。

二胎貸款依抵押品可分為：房屋、土地、汽車

只要是有貸款過的抵押品，再次拿出來二次貸款都可稱為二胎貸款，而依照抵押品種類可分為房屋二胎、土地二胎及汽車二胎。

房屋二胎房貸

房屋二胎是最為常見的二胎抵押品，多數民眾的房屋都還有貸款，假如需要更多資金的話，就可以依照房屋的剩餘價值(殘值)來辦理二胎房貸。二胎房貸對於銀行的風險很高，所以在房屋估價及貸款成數上都會趨於保守，通常最高也不會超過75成。

房屋二胎的優點是易過件、申貸快、年限長(最久15年)、額度多(最多500萬)、利率低(3~12%)，缺點就是利率比一般房貸高，而且沒有寬限期。

土地二胎貸款

土地二胎也是很常見的貸款方式，但土地二胎只有民間融資公司(如王代書)能承作，目前沒有金融機構承辦土地二胎，如果遇到有人謊稱能幫你辦理銀行土地二胎，請千萬要提高警覺。

土地貸款本身就不受銀行喜愛，因為受限於銀行風險內控機制，土地貸款的成數最高只有5成，且利率比房屋貸款高很多。

汽車二胎貸款

汽車二胎又可稱為「二胎車貸」，利率為5%~15%不等，額度最高為車價1.5倍，年限最長為5年。

二胎房貸額度與利率多少？二胎貸款年限多久？

銀行二胎房貸辦理的銀行不多，年利率從3.5至15%不等，成數最高為7成5，依申貸人及不動產價值而定。一般來說，銀行二胎貸款非常難辦理，因為銀行受限於金管會的法規，所以放款的額度有其上限，且每家銀行內部都有不同的風險控管，所以基本上很難辦理。

王代書幫您整理出2022年承作二胎貸款的銀行方案，建議您再辦理前先詢問常往來的銀行，千萬不要同時間詢問多家銀行，短時間內聯徵次數過多會被註記為「資金有急迫或異常的需求」，反而無法取得貸款。

無論抵押品是什麼，千萬要記住，貸款成數越高，相對地貸款利率也會越高。