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Obras em condomínios

Por Bruno Romero

O post de hoje irá tratar sobre obras em condomínios. Abordaremos o tema em duas etapas: obras em áreas comuns e obras em áreas privativas, no interior das unidades habitacionais. De início, é de fundamental importância salientar que nenhuma obra pode comprometer a segurança do edifício. Deste modo, é de grande valia a contratação de profissional devidamente habilitado (arquiteto ou engenheiro), com inscrição regular em seu respectivo conselho de classe (CAU ou CREA).

Áreas comuns

Obras em condomínios residenciais são relativamente comuns, e englobam ações como conservação e manutenção, além de melhorias estéticas nas edificações. A legislação brasileira classifica obras em condomínios em três diferentes categorias: necessárias, úteis e voluptuárias.

As obras necessárias são aquelas de caráter emergencial, em geral causadas por avarias em instalações elétricas ou hidráulicas, redes de gás, intempéries como descargas atmosféricas, ventos ou chuvas, entre outros. Podem ser realizadas independente de aprovação por Assembléia, pelo síndico ou, na omissão deste, por qualquer condômino.

Obras úteis são aquelas que visam à melhora na utilização de equipamentos presentes no condomínio, como por exemplo, reforma de guarita da portaria (adaptações a fim de um ambiente mais seguro e/ou confortável), troca de fiação elétrica, adaptações para acesso mais fácil de veículos, etc. Ou seja, que tenham a finalidade de aumentar ou facilitar o uso de um determinado bem. Sua aprovação exige maioria absoluta em Assembléia.

Já as voluptuárias referem-se à obras de menor necessidade, em geral voltadas à melhorias de aparência geral da edificação, como pintura ou troca de piso do playground infantil. Sua aprovação demanda dois terços em Assembléia. As definições nos termos da Lei podem ser consultadas no Código Civil (Lei 10.406/02), em seu Art. 96, § 1º, § 2º e § 3º.

Vale ressaltar que as interpretações sobre a classificação de cada obra podem variar, sendo sempre recomendável a procura por especialistas do ramo, sobretudo em obras de alto valor. A própria lei (Código Civil) trata deste tema em seu Art. 1.341, dizendo em sua redação que obras necessárias urgentes e de grande custo deverão ser comunicadas à assembléia, dando a ela devida ciência, enquanto que se necessárias, mas não urgentes, também de altos custos, dever-se-ão passar por aprovação de todos os condôminos. Deste modo, é fundamental que o síndico ou qualquer outro responsável busque sempre o consenso entre moradores, justificando sua necessidade, com transparência de custos e sempre buscando o auxílio de profissionais capacitados.

Áreas privativas

Em se tratando do interior das unidades habitacionais, alguns outros pontos devem ser observados. O síndico é aquele que tem como prerrogativa de função também a fiscalização de obras internas, sendo o responsável pela segurança de todo o prédio. É importante que as convenções coletivas abordem esse tema, e que sua divulgação seja eficaz, facilitando assim o trabalho do síndico e aumentado o conhecimento de moradores.

Em geral, as principais demandas de obras internas abordam a remoção de paredes, envidraçamento de sacadas, instalações de novas louças sanitárias, troca de revestimentos de piso, parede ou teto, etc. Obras que podem parecer simples e inofensivas, mas, se feitas de modo indiscriminado, podem causar grandes transtornos ao condomínio e seus moradores.

Quando falamos em unidades habitacionais recém-lançadas, é muito comum hoje em dia que os apartamentos sejam entregues “no osso”, sendo quase que obrigatório que o novo morador tenha que realizar outra obra subsequente, a fim de trazer conforto e boas condições de se habitar o imóvel. Neste caso, o atendimento pós-venda de construtoras, munidas de projetos “as built” da arquitetura, estrutura e instalações, além do contato com os responsáveis pela construção do edifício tornam essa tarefa menos complicada. Contudo, em se tratando de edifícios mais antigos, essa questão se torna mais complexa e a viabilidade da obra deve ser estudada com mais cuidado.

Antes de se iniciar qualquer obra, é fundamental que o seu projeto de execução seja executado por profissional habilitado (arquiteto), pois fatores como sistema estrutural empregado, distribuição de instalações hidráulicas e elétricas e sobrecarga de laje devem ser minuciosamente estudados, a fim de se buscar a solução mais adequada. Um claro exemplo é a remoção de paredes em edifícios que se utilizam da alvenaria estrutural: a carga total da edificação está sustentada em seus blocos estruturais, e não em pilares, trazendo riscos até de desabamento do prédio em caso de sua indiscriminada remoção, mesmo que de pequenos trechos. Desta forma, estar com todos os projetos fornecidos pela construtora referentes à unidade habitacional em questão em mãos será de suma importância para o perfeito desenvolvimento da etapa de projeto e planejamento.

Reformas devem contar com alvará da prefeitura, obrigando-se assim a apresentação de projeto e de termo de responsabilidade por parte do profissional responsável (RRT ou ART). A comunicação da obra deve obrigatoriamente ser feita ao síndico, que, por sua vez, deve estar atento aos desdobramentos das atividades, fiscalizando sempre sua correta execução e zelando pela segurança da edificação.

Como dito acima, a comunicação com os moradores por parte do síndico é fundamental. Portanto, é extremamente válido que temas como horários para execução de obras, determinação de condições para movimentação de pessoas, equipamentos e materiais no interior do condomínio, uso do elevador, comunicação da obra e permissão para que o corpo diretivo visite os ambientes em obras constem na convenção coletiva e em espaços de divulgação internos, de modo que se faça todos saberem de suas responsabilidades.

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Seguro condominial

Por Bruno Romero

O tema hoje a ser abordado pelo Blog é referente à obrigatoriedade do seguro em condomínios, tendo seu texto presente de forma explícita tanto na Lei de Condomínios quanto no Novo Código Civil.

Embora possa ser encarado como mais uma despesa obrigatória ao condomínio e, desta forma, também aos condôminos, é fundamental salientar a sua importância, visto que edificações estão constantemente sujeitas às mais variadas formas de sinistros, podendo, em casos extremos, gerar grande perda de patrimônio.

Sua obrigatoriedade deu-se, inicialmente, na Lei 4.591 de 1964, em seu Art. 13, “Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio”, com sua redação estabelecendo sua abrangência e que a proteção deve ser contra qualquer sinistro, não apenas incêndio. E, neste mesmo artigo, em seu parágrafo único, determina-se o prazo para sua contratação e penalidade em caso de descumprimento. A saber: “O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade”.

Já a Lei 10.406 de 2002, o Novo Código Civil, dá uma redação mais curta, porém, assim como na Lei de Condomínios, expressa da mesma forma a obrigatoriedade da contratação do seguro, em seu Art. 1.346, “É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial”.

Com a evolução do segmento de seguros ao longo do tempo, atualmente existem diversos tipos de coberturas extras que podem ser contratadas paralelamente, como danos a veículos, a vidros, roubos, danos elétricos, entre outros. O síndico, legalmente responsável pela contratação, análise de coberturas e valores e sua posterior renovação, deve se atentar aos diferentes produtos oferecidos pelas seguradoras e avaliar com extremo critério todas essas questões, a fim de contratar aquele que ofereça o melhor custo-benefício, visto que a própria lei considera a contratação do seguro como uma despesa ordinária do condomínio.

Portanto, além de cumprir com a legislação vigente, a contratação do seguro trará maior tranqüilidade ao seu condomínio, podendo ainda trazer benefícios extras para sinistros além dos presentes nos textos das leis citadas. Deste modo, síndico ou morador, nunca deixe de observar esta questão. Até o próximo post!

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Frações ideais em condomínios

Por Bruno Romero

Dando prosseguimento ao tema tratado no post anterior, “O que é área comum e o que é área privativa” (leia aqui), iremos hoje abordar o tema da fração ideal em condomínios, sua definição e implicações.

O conceito de fração ideal é relativamente antigo, presente já na lei 4.561/64, também chamada de Lei de Condomínios, tendo nesta também sua definição, em seu Art. 1º, § 2, “A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária”.  

Outro parágrafo desta lei, também fundamental para o entendimento da fração ideal, consta em seu Art. 12º, § 1, “Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade”. A partir desta leitura, obtemos duas importantes informações: 1) A lei sinaliza que a fração ideal é o método por ela adotado como o mais indicado para a divisão de cotas de despesas no condomínio e; 2) A lei dá autonomia para que cada condomínio delibere sobre a forma de divisão que julgar melhor, devendo esta constar em sua Convenção.    

A Novo Código Civil (Lei 10.046/02) também trata deste tema, endossando o texto presente na Lei dos Condomínios, ou seja, instituindo a fração ideal como forma de divisão (Art. 1.331, § 3 e Art. 1.336, I).

Vale salientar que, apesar da legislação indicar a fração ideal como método de divisão, nem todos os condôminos a consideram a forma mais justa. Obviamente, cada condomínio possui particularidades que podem ou não tornar este método mais ou menos acertado. Moradores de coberturas podem alegar que o uso dos espaços comuns por parte deles é idêntico ao dos demais moradores, utilizando os mesmo serviços de limpeza, jardinagem e portaria, etc, não sendo assim “justo” pagar a mais por isso.

Por outro lado, ao instituir-se a cobrança proporcional pela área dos imóveis, aquele morador proprietário de um apartamento ou sala maior possui igualmente um patrimônio mais valioso em relação aos demais condôminos, portanto, dono de maior parte do condomínio em si, e, assim sendo, seria também correto que este pagasse um valor mais alto. É um tema complexo e que gera muito debate, e, acertadamente, nossa legislação permite que cada condomínio busque soluções que atendam da melhor maneira os seus moradores.

Nos próximos posts, iremos tratar de forma detalhada como calcular a cota correspondente da fração ideal do seu condomínio.

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O que é área comum e que é área privativa?

Por Bruno Romero

Nossa primeira postagem tratará sobre um tema que pode gerar certa confusão em condôminos, em especial àqueles que tenham menos familiaridade com os termos utilizados em incorporações imobiliárias.

Para um melhor entendimento destes termos, devemos analisar o que diz o chamado Novo Código Civil (Lei Federal 10.406/02) que, em seus artigos que se referem à condomínios, modificaram partes da antiga lei que regia esse tema (Lei 4.561/64), também conhecida como Lei dos Condomínios. Vale lembrar que esta continua valendo para casos em que o Código Civil não delibere. Vamos adiante.

Em seu art. 1.331, o Código Civil dispõe que as áreas privativas podem ser livremente utilizadas por seus proprietários, podendo estas também vir a ser alugadas, conforme cada necessidade ou disposição de seu possuidor. As áreas privativas agregam todas as áreas que pertencem a uma unidade (habitacional ou comercial), tendo seu uso exclusivo por seu proprietário ou locatário, inclusive vagas de estacionamento e outros ambientes, como despensas e depósitos. A metragem total é delimitada pela face das paredes externas das unidades.

Não devemos confundir área privativa com área útil, em que se excluem a área das paredes, portanto, demonstrando com exatidão a metragem na qual o proprietário poderá efetivamente utilizar e mobiliar.

Já as áreas comuns se referem à todas aquelas que podem ser utilizadas por todos os moradores, como hall, circulações, churrasqueira, salão de festas e jogos, piscina, entre outros. Neste mesmo Art. 1.331 do Código Civil, § 2º, o texto diz ainda que “O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”. Desta forma, fica explícito que, não apenas os ambientes, mas toda a estrutura e instalações do edifício pertencem a todos os moradores, sendo estes também responsáveis por sua conservação e manutenção.

A área total de cada unidade corresponderá à soma da área privativa mais a fração ideal de cada unidade, ou seja, uma fração decimal de toda a área comum do condomínio que pertence a cada unidade. Nosso próximo post tratará especificamente sobre o que é a fração ideal em e suas implicações.

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