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tastyroadxyz-blog · 8 years ago

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백곰언니) 평택미군렌탈하우스와 상가투자 비교

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백곰언니) 평택미군렌탈하우스와 상가투자 비교

안녕하세요, 백곰언니입니다!

오늘은 평택의 대표적인 수익형 부동산인 미군 렌탈하우스와 상가에 대해서 비교해보려고 합니다.

지극히 개인적인 의견임을 ��힙니다 ..!!

일단 평택미군기지에 대해 설명 시작!

험프리라고 불리는 K-6 기지는 용산기지와 미2사단등이 옮겨갈 곳이다.

규모로만 따지자면 미국본토를 제외한 해외에 있는 미군기지로는 최대 규모다.

440만평… 백곰언니가 있는 소사벌상업지구의 약 100배 / 여의도면적의 5배 ..

와닿지 않는다면, 어쨋든 크다.

미군이 전쟁 시뮬레이션을 했는데, 미군 5만명 사망자가 예측되어 충격을 받아 이전을 하게되었다는 ..?

북한의 포격타켓이 되지 않는 곳으로 이전을 하게되었다는…?

이런 저런 썰들이 있다.

결론은 주요 미군은 평택으로 모이게 된다는 이야기.

대부분의 사업이 계획에 딱 맞게 이루어지지않는것처럼,

평택기지이전도 2017년 이전을 마치기로 했었으나, 2018년완료로 살짝 늦추어지기도 했다.

자 이제 조금더 디테일하게 들어가본다.

빨간색원안이 미군가지이며 노란색으로 점찍어놓은 곳들이 게이트(기지 출입구)이다.

미군은 일부는 미군기지내에서 살고 나머지는 영외거주를 하게된다.

이때 미군에게 중요한것은 게이트와의 거리이다.

기지주변의 토지의 매도가의 척도라고 할만큼 중요한 게이트 위치이다.

(팁 : 미군주택과에서 주택수당지급시 지급조건 중 미군기지와의 차량 및 도보거리제한이 있다.)

…………………………………………………………………………..

아래의 사진을 보면

A – 평택시 팽성읍 /

미군게이트에서 가장 가까운 위치로 단독 및 빌라형이 복합적으로 개발

B – 아산시 둔포 /

A에 위치한 토지값이 올라서 둔포까지 개발이 진행되고 있음 /

군무원 및 장성급을 타겟으로 한 단독렌탈하우스 개발

C – 평택시 오성면 /

B와 같은 이유로..

군무원 및 장성급을 타겟으로한 단독 렌탈하우스

( 팁: 군무원 및 장성급은 영외거주 적합도 차량이동 시간 30분이내 )

자! 이제 본격적으로 미군렌탈의 장점과 단점을 파헤쳐보자!

일단 렌탈하우스의 장점은 1년치 월세를 한번에 받을 수 있다.

미군 주택과에서 나오기 때문에 입주후 돈이 미지급되는 걱정이 없다,

또한 사업자가 아니기 때문에 세금계산서 부가세신고를 하지 않아도된다.

마지막으로 타부동산 대비 수익률이 높다.

대출없이 6%~7%까지 바라볼수있다. (7억투자 연 4만달러 수익)

( 팁: 크레이지보이 트럼프가 대통령이 되어 달러가 1250원정도 예측되는 현재로써는 수익률이 더 짱짱하게 예상된다..)

상가의 장점은 상권형성에 따라 수익률이 상승합니다,

상권이동이라는 큰 변화에 따라서 매도가의 차이도 크게 날수있습니다.

또한 어느정도 상권이 자리를 잡았을 경우 시장변화를 미리 예측하고 매수매도할수 있는 대응이 가능합니다,

하지만 장점보다 더 중요한건 리스크관리입니다.

언제나 리스크를 1순위로 여기는 백곰언니입니다.

제가 위에서 언급한 장점 이외에 다른 장점이 찾고싶으시면

네이버에 평택미군렌탈하우스�� 관한 뉴스를 찾아보시면 됩니다.

( 팁: 요즘 부동산뉴스는 광고와 경계가 없다. )

자, 이번에는 렌탈하우스의 단점이다

일단 미군은 1년에 한번씩 이주가 가능하다.

미군 주택과에서 영외생활과 관련된 모든 비용을 부담하기때문에 미군은 자유롭게 이동이 가능하다.

자유로운 하우스쇼핑이 가능하다는 말! 즉, 매년 수수료비용이 발생할수있다.

(부동산수수료는 1개월의 월세에 해당한다.)

하지만, 이는 단순히 수익률이 살짝 떨어진다는 것이기에 환율변화와 더불어 상쇄될 수 있는 부분이니 패스

2번은 렌탈이 안될시 수익률 0%… 한마디로 죽음이다.

렌탈하우스의 위치적 특징�� 일반적인 한국인이 거주하는 일은 없다고 보면 된다.

(교통불편,학교없음,직장없음,편의시설없는 곳에 월세3~400만원을 내며 살기 원하는 한국인은 거의 없다고 보면된다.미군들은 학교,편의시설,직장이 모두 기지내에 있기때문에 환경만 중시한다.)

물론 서울이라면 다양한 수요층이 있기에 다른 이야기가 될수도 있겠지만, (외국인교수,한국지사외국인근무자,외교관..등등..) 평택에서 그런 수요를 찾는것은 절대 불가능하다.

한마디로 평택의 렌탈하우스는 무.조.건 미군이 살아야 한다.

그럼 렌탈하우스가 공실이 되는 경우는 어떤경우일까?

렌탈이 안된다는 경우는… 4번의 새집으로 이전하는것과 맞물려 생각할수 있다.

첫째 / 하우스쇼핑이 가능한 미군들은 언제나 더 나은환경과 더 나은 집으로 이사를 다닌다.

그렇다고 주기적으로 집을 뜯어고친다면 기존에 기대했던 수익률과 거리가 멀어질 것이다.

둘째 / 보통 7~8억정도의 단독주택으로 건설된 렌탈하우스는 개별필지로 보통 여러개의 주택과 길을 내기위해 넓은 부지가 필요하다.

현재는 당장 사용할 부지가 적다. (앞으로의 토지가 상승을 예상하고 턱없이 비싸게 내놓은 지주들이 한몫)

하지만 앞서 팁에서 말한것처럼 군무원 및 장성급의 영외거주 적합도에서 거리는 차량이동시간 30분 이내이다. (이 주행거리는 결코 짧은 거리가 아니다.충분히 확장의 여지가 있다.)

즉, 당장 현재는 토지가 부족해보이지만, 앞으로 시간이 지나면 주변으로 확장되며 해결될 문제이다.

셋째 / 수요의 불확실성이다. 미군정책이라는게 획일적으로 이루어진다고 그 누구도 장담할수 없다.

한국의 대통령이라도 장담못하는 것이 바로 그것이다.

더군다나 이번에 대통령이 된 트럼프.. 대통령이 되자마자 반이민정책 행정명령을 딱!! 내놓는 대단한 놈이다.

예측불허..한국이라고 제대로된 그분이 계셨던건 ��니지만, 더 크게 미친분이 미국에 수장이 되었다.

보통의 미국의 대통령들이 재임을 했었던 상황을 보면 트럼프가 길에서 똥을 싸지 않는 이상 8년을 할 가능성이 높다.

말 그대로 예측불허,전쟁,미군철수,미군감소,말같지도 않은 소리라 할수도있지만,

역사가 증명하듯

언제나 우리의 역사는 말처럼 생각처럼 흘러가진 않았다.^^

자고로 돈이란, 버는것도 중요하지만 지키는것이 더 중요한것이다.

물론 굉장히 뛰어난 그것이 있다면,

위험은 좀 줄어들 수 있겠지만, 쉽지않다.

리스크 관리면에서는 상가가 더 나은것으로 결론지으며,

오늘은 이만 ….!

백곰언니 ) 돈이되는상가 (상가분양, 상가수익율)

안녕하세요. 오늘도 열심히 달리고 있는 백곰언니입니다.오늘은 어제에 이어 라임 좀 맞춰봤습니다.어제에 …

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