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helpful-infomation · 11 months ago

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전세의 모든 것: 2024년 완벽 가이드 🏠💰

2024년 전세 완벽 가이드: 개념부터 계약까지 알아야 할 모든 것 소개 🏠 전세는 한국의 독특한 주거 문화로, 주택 임대차 계약의 한 형태입니다. 2024년 기준, 전세는 여전히 많은 한국인들이 선택하는 주거 옵션이지만, 그 개념과 특징을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 이 가이드에서는 전세의 기본 개념부터 최신 동향, 그리고 계약 시 주의사항까지 상세히 다룰 예정입니다. 📚 예상 읽기 시간 약 15분 주요 내용 요약 전세의 정의와 특징 전세와 월세의 차이점 전세자금대출 안내 전세 계약 시 주의사항 최근 전세시장 동향 및 전망 1. 전세의 정의와 특징 📘 전세란 세입자가 집주인에게 일정 금액(전세금)을 맡기고 일정 기간 동안 주택을 사용하는 계약 형태를 말합니다. 2024년 현재, 전세는 한국의 주택 임대차 시장에서 여전히 중요한 위치를 차지하고 있으며, 매매가�� 60-80% 수준의 전세금이 일반적입니다. 전세의 주요 특징 보증금 형태로 큰 금액을 집주인에게 맡김 계약 기간 동안 월세 없이 거주 가능 계약 만료 시 전세금 전액 반환 집주인은 전세금을 투자나 다른 용도로 사용 가능 🔔 알아두세요 2024년부터 전세권 설정 시 주택가격의 80% 이상으로 전세금을 설정할 경우, 보증보험 가입이 의무화되었습니다. 이는 세입자의 권리를 보호하기 위한 조치입니다. 전세 구조 설명 인포그래픽 2. 전세의 장단점 ⚖️ 전세의 장단점 비교 장점 월세 부담 없이 거주 가능 계약 기간 동안 주거 안정성 확보 전세금 상승 시 시세차익 기대 가능 주택 구매 전 해당 지역 거주 경험 가능 단점 큰 금액의 초기 자금 필요 전세금 반환 위험 존재 재계약 시 전세금 상승 가능성 주택 가격 상승의 혜택을 직접적으로 받지 못함 2024년 전세시장에서는 전세금 상승과 반환 위험이 주요 이슈로 떠오르고 있습니다. 따라서 계약 전 집주인의 재정 상태와 주택의 근저당 설정 여부를 반드시 확인해야 합니다. 💡 전문가 조언 부동산 전문가 김OO씨는 "2024년 현재, 전세 선택 시 주택 시장의 변동성을 고려해야 합니다. 특히 대출을 통해 전세금을 마련할 경우, 금리 상승에 따른 부담을 반드시 계산해 보세요."라고 조언합니다. 3. 전세와 월세의 차이 🔄 주거 형태를 선택할 때 가장 많이 고민하는 것이 전세와 월세입니다. 2024년 기준, 전세와 월세는 각각의 특징과 장단점이 뚜렷해 개인의 상황에 따라 선택이 달라질 수 있습니다. 전세 vs 월세 비교 구분 전세 월세 초기 비용 높음 (전세금) 상대적으로 낮음 (보증금) 월 고정 비용 없음 또는 매우 낮음 있음 (월세) 자금 운용 전세금 묶임 자유로운 자금 운용 가능 계약 안정성 비교적 높음 상대적으로 낮음 적합한 상황 장기 거주 계획, 안정적 수입 단기 거주, 유동적인 자금 필요 * 2024년 주택 시장 동향 기준 선택 기준 재정 상황: 큰 금액의 전세금 마련이 가능한지 고려 거주 기간: 장기 거주 계획이라면 전세가 유리할 수 있음 투자 계획: 여유 자금으로 다른 투자를 고려한다면 월세가 적합할 수 있음 주거 안정성: 잦은 이사를 원치 않는다면 전세가 더 안정적 🔍 참고하세요 2024년 현재, 전월세상한제로 인해 계약 갱신 시 전세금과 월세의 인상률이 5% 이내로 제한되고 있습니다. 이는 세입자의 주거 안정성을 높이는 요인이 되고 있습니다. 4. 전세자금대출 안내 💰 전세자금대출은 전세금 마련을 위한 대표적인 금융 상품입니다. 2024년 기준, 다양한 전세자금대출 상품이 있으며, 개인의 상황에 따라 적합한 상품을 선택할 수 있습니다. 주요 전세자금대출 상품 주택도시기금 버팀목전세자금: 저소득 무주택 서민 대상 신혼부부 전용 전세자금대출: 결혼 7년 이내 신��부부 대상 일반 시중은행 전세자금대출: 소득과 신용도에 따라 대출 조건 상이 ⚠️ 주의사항 2024년부터 전세자금대출 심사가 더욱 까다로워졌습니다. DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화되어 대출 한도가 줄어들 수 있으니 사전에 충분한 상담을 받으세요. 전세자금대출 절차 플로우차트 전세자금대출 준비 체크리스트 근로소득 증빙 서류 (재직증명서, 소득금액증명원 등) 전세계약서 사본 신분증 및 주민등록등본 건강보험자격득실확인서 주택임대차계약 확정일자 부여 확인서 💡 전문가 팁 금융 전문가 이OO씨는 "2024년 현재 금리 변동성이 높은 만큼, 고정금리와 변동금리 상품의 장단점을 꼼꼼히 비교해보세요. 또한, 중도상환수수료와 같은 부대비용도 꼭 확인하세요."라고 조언합니다. 5. 전세 계약 절차와 주의사항 📝 전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 절차입니다. 2024년 기준, 전세 사기 등의 위험이 증가하고 있어 계약 시 더욱 주의가 필요합니다. 전세 계약 단계별 가이드 매물 탐색 - 부동산 중개 사이트, 앱 활용 - 직접 방문하여 주변 환경 확인 - 교통, 편의시설, 학군 등 고려 - 실제 거주 가능한 평수인지 확인 - 주변 시세와 비교하여 적정 가격 판단 물건 확인 및 협상 - 집주인 또는 중개인과 만나 실제 주택 상태 확인 - 리모델링 이력, 시설물 상태 등 체크 - 전세금, 계약 기간 등 주요 조건 협상 - 특약사항 (ex. 수리비 부담 주체) 논의 - 계약금 (보통 전세금의 10%) 협의 서류 확인 - 등기부등본 열람하여 소유권, 근저당 확인 - 공인중개사 자격증 및 중개사무소 등록증 확인 - 집주인 신분증 사본 확보 - 건축물대장으로 불법 건축 여부 확인 - 전입세대열람원으로 거주자 현황 파악 계약서 작성 - 표준계약서 사용 권장 - 특약사항 명확히 기재 - 계약금 입금 및 영수증 수령 - 중개수수료 협의 및 지급 - 계약서 원본 보관 (가능하면 공증 권장) 잔금 지급 및 입주 - 입주 전 한 번 더 등기부등본 확인 - 전입신고 및 확정일자 받기 - 계약서상 잔금 지급일에 잔금 송금 - 키 수령 및 시설물 인수인계서 작성 - 이사 후 세대주 확인서 발급받기 ⚠️ 중요 주의사항 2024년부터 전세보증금 반환보증 가입이 의무화되었습니다. 계약 시 반드시 확인하고, 미가입 시 집주인에게 가입을 요청하세요. 전세 계약 체크리스트 단계 확인사항 계약 전 - 등기부등본 확인 - 실제 소유자 확인 - 근저당 설정 여부 확인 - 공인중개사 자격 확인 계약 시 - 표준계약서 사용 - 특약사항 명확히 기재 - 계약금 입금 확인 - 전세보증금 반환보증 가입 확인 입주 전 - 잔금 지급 전 등기부등본 재확인 - 전입신고 및 확정일자 받기 - 시설물 상태 확인 - 각종 고지서 정리 * 2024년 전세 계약 관련 법규 변경 사항 반영 6. 전세가격 동향과 전망 📊 2024년 현재, 전세시장은 다양한 요인들로 인해 변동성이 커지고 있습니다. 최근 몇 년간의 추세와 향후 전망을 살펴보겠습니다. 최근 5년간 전�� 주요 도시 전세가격 변동 추이 주요 전세시장 동향 (2024년 기준) 서울: 강남권 전세가격 상승세 둔화, 신축 아파트 위주로 수요 집중 수도권: 신도시를 중심으로 전세가격 소폭 상승 지방: 대도시 중심으로 안정세, 일부 혁신도시에서 상승세 관찰 전세가율: 전국 평균 65% 수준으로, 전년 대비 소폭 하락 💡 전문가 전망 부동산 시장 분석가 박OO씨는 "2024년 하반기부터 전세시장이 점진적으로 안정화될 것으로 예상됩니다. 다만, 정부 정책과 경제 상황에 따라 변동 가능성이 있으니 지속적인 모니터링이 필요합니다."라고 전망합니다. 전세시장 영향 요인 금리 정책: 한국은행의 기준금리 조정에 따른 영향 주택 공급량: 신규 주택 공급 및 재개발/재건축 사업 진행 상황 정부 정책: 임대차 3법, 대출 규제 등 부동산 관련 정책 인구 이동: 수도권 집중 현상, 지방 혁신도시로의 이주 등 7. 전세제도의 미래와 대안 🔮 전세제도는 한국의 독특한 주거 문화이지만, 시대의 변화에 따라 새로운 형태로 진화하고 있습니다. 2024년 현재, 전세의 대안으로 다양한 주거 옵션이 등장하고 있으며, 정부 정책도 이에 맞춰 변화하고 있습니다. 전세의 대안적 주거 형태 반전세: 전세와 월세의 중간 형태 장기 월세: 2년 이상의 장기 계약으로 월세 부담 경감 공공임대주택: 정부나 지자체가 제공하는 저렴한 임대 주택 셰어하우스: 주거 공간을 공유하는 새로운 형태의 주거 🔍 주목할 점 2024년부터 시행된 '청년 주거 지원 특별법'에 따라, 청년층을 위한 다양한 주거 지원 정책이 확대되고 있습니다. 이는 전통적인 전세 시장에도 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 향후 전세시장 전망 전세의 점진적 감소: 월세 및 새로운 임대 형태로의 전환 예상 임대차 보호 강화: 세입자의 권리 보호를 위한 제도적 장치 확대 스마트 계약 시스템 도입: 블록체인 기술을 활용한 투명한 계약 시스템 확산 주거 복지 정책 확대: 저소득층 및 청년층을 위한 주거 지원 정책 강화 💡 전문가 의견 주거정책 전문가 최OO 교수는 "2024년 이후 전세 제도는 점차 다양한 형태의 임대 방식으로 진화할 것입니다. 특히 청년층과 신혼부부를 위한 맞춤형 주거 정책이 더욱 강화될 것으로 예상됩니다."라고 전망합니다. 결론 🏁 전세는 한국의 독특한 주거 문화로, 2024년 현재에도 여전히 많은 이들이 선택하는 주거 옵션입니다. 하지만 변화하는 부동산 시장과 정책 환경에 따라 전세 제도 역시 진화하고 있습니다. 전세를 선택할 때는 다음 사항을 꼭 기억하세요: 개인의 재정 상황과 장기적인 주거 계획을 고려하세요. 계약 전 철저한 조사와 법적 절차 준수가 필수적입니다. 전세금 반환 보증 등 안전장치를 반드시 확인하세요. 시장 동향과 정책 변화에 주의를 기울이세요. 필요한 경우 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다. 전세는 여전히 매력적인 주거 옵션이지만, 개인의 상황과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 앞으로도 전세 제도는 계속 변화할 것이며, 이에 따라 새로운 기회와 도전이 함께 올 것입니다. 🔔 기억하세요 주거 선택은 개인의 삶의 질과 직결되는 중요한 결정입니다. 전세뿐만 아니라 다양한 주거 옵션을 고려하고, 장기적인 관점에서 결정을 내리세요. 필요하다면 전문가의 조언을 구하는 것도 좋은 방법입니다. 자주 묻는 질문 (FAQ) ❓ 관련 글 📚 월세 vs 전세: 어떤 선택이 더 유리할까? 2024년 주택 시장 전망: 전문가들의 분석 전세사기 예방하는 법: 계약 전 꼭 확인해야 할 5가지 청년 주거 지원 정책 총정리: 2024년 개정 사항 부동산 투자의 새로운 트렌드: 갭투자부터 공유주택까지 마치며 이 글을 통해 전세에 대한 이해도를 높이고, 현명한 주거 선택에 도움이 되셨기를 바랍니다. 전세는 여전히 많은 한국인들이 선택하는 주거 옵션이지만, 시장 상황과 개인의 여건에 따라 신중히 결정해야 합니다. 항상 최신 정보를 확인하고, 필요하다면 전문가의 조언을 구하세요. 여러분의 의견을 들려주세요! 이 글에 대한 의견이나 추가 질문이 있으시다면 댓글로 남겨주세요. 여러분의 피드백은 더 나은 콘텐츠를 만드는 데 큰 도움이 됩니다. 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kongtaku · 5 years ago

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브라운스톤 부의 본능

<땅도 주식도 독점적 대상에 투자하라.>

서울은 땅이 부족하고 사람은 살 집은 하나라도 꼭 사려고 한가. 아파트는 항상 수요가 있고 환금성이 좋다.

주식은 망하지 않는 기업에 투자해야 한다. 모든 기업은 망하는데 포춘 50대 기업도 15년 지나면 30%는 망한다. 망하는 이유는 경쟁자 때문이다. 경쟁 때문에 이익이 줄고 마침내 망한다. 경쟁자 없는 독점적 지위를 가진 기업이 이익도 많이 나고 생존 능력도 뛰어나다.

전환사채 보유자들이 주식으로 전환시킬 만큼 주가가 오르지 못한다면 전환사채 발행 회사는 당초에 약속한 많은 이자를 지불해야함. 그래서 대주주는 모든 수단을 동원해서 기를 쓰고 주가를 끌어올려 전환사채를 주식으로 전환시키도록 노력할 것.

비상장주식 좋은점은 제도권 선수가 관심을 가지지 않고, 그래서 저 PER 저 PBR 그리고 ROE가 높은 곳에 투자해서 돈을 벎.

<투기 바람에도 순서가 있다.>

1980년대 말의 투기 광풍을 보면 가장 먼저 오른 곤 채권 가격. 다음으로 주가가 올랐다. 그 다음인 아파트 투기 광풍이 불고 다음으로는 땅 투자가 유행했다. 투기 바람에도 순서가 있는데, 해답은 언제나 하나, 바로 ‘환금성’이다. 환금성이 가장 높은 곳에서부터 환금성이 낮은 것으로 ��져가는 것. 그래서 환그멍이 높은 순서인 채권->주식->아파트->땅->그림 순으로 오른 것이다. IMF 이후에도 같은 숭서대로 올랐고 단지 그림까지는 바람이 불지 않았을 뿐이다. 2001년부터 부는 투기 바람도 비슷하다. 먼저 금리가 떨어져서 채권 가격이 급등하고, 다음엔 아파트가, 그 다음으로는 상가 그리고 토지가 움직이고 있다. 땅값이 오르기 시작할 때는 투기 바람의 끝이 가까워졌다는 걸 의미한다.

이러한 투기 바람의 순서를 잘 안다면 휩쓸려서 무리 지어 투자해서 낭패 보는 일은 줄 것이다.

<주식시장의 상투>

주식투자의 경우, 신문에 평범한 사람이 주식으로 돈을 벌었다는 기사가 나거나 우리사주로 부자된 직원이 나오고 펀드매니��가 인기를 끌 때는 조심해야 한다. 또, 신문 하단에 자칭 도사들이 돈 버는 비법을 가르쳐준다고 광고가 나오면 이미’천장’이라는 신호다. 기술적인 지표로는 거래량이 크게 느는데, 이것은 자금력이 풍부한 소신차 주주에게서 돈이 덕고 부화뇌동하는 주주들에게로 주식이 넘어감을 말한다. 이런 것은 모두 경계 신호다. 이럴 때는 투자를 중지하고 무조건 하차하는 게 좋다.

<부동산시장의 상투>

아파트의 경우는 대개 3년의 사이클을 버인다. 집값이 오르면 샤로 분양해서 입주하기까지 3년 정도 걸리는데, 이런 시간 차이 때문에 부동산은 한번 오르기 시작하면 3년 정도는 오른다. 오름새가 5,6년 지속되기란 거의 불가능하다. 왜냐하면 공급 물량이 쏟아져 나오기 때문이다. 만약애 집값이 3,4년 오른 시점이라면 좋은 지역으로 교체 매매는 할지언정 신규 투자는 조심해야 한다. 특히 부동산 가격은 은행의 가계대출 증가세와 관련이 있다. 가계대출이 최근에 급증했다면 조심해야 한다. 대다수 사람들이 부동산 박사가 되어가고, 그동안 관심이 없었던 사람도 부동산에 관심을 가지고, 부동산 분야 재테크 책이 잘 팔리고, 9시 뉴스에서 부동산청약 과열 보도가 나오면 모든 것은 경고 신호다.

<집을 사는 것과 집에 사는 것은 다르다.>

집값이 가장 큰 영향을 미치는 건 인구 이동이다. 즉 새로운 인구 유입이다. 지방 도시의 인구는 정체되어 있는데 아파트는 해마다 늘어나니 수요 공급에 따라서 값이 오르기 힘들다. 반면에 수도권은 해마다 직장, 교육 문제로 인구가 유입되고 있다. 그래서 가격이 오르는 것.

주택보급율이 올라갈 수록 지방과 서울의 가격 차이는 더 벌어질 수 있다. 일본의 경우 주택보급률이 올라가면서 동경의 주변부부터 급락하기 시작했다. 오를 땐 안 오르다사 내릴 땐 앞장서서 내리는 곳이 바로 변두리 부동산이다. 따라서 핵심 지역인 서울에 가까울수록 좋다. 사는 건 전세로 직장 근처에서 사는 게 좋다. “주거와 투자를 분리하라!”

<신혼집은 ��수를 낮춰서라도 지방보단 수도권, 수도권 보단 신도시와 서울에 사는 게 좋다.>

개발 재료가 있는 아파트를 사야하는데 개발 재료란 교통, 재건축, 쇼핑몰 입주, 대기업 이전, 공공기관 입주 등이 있다. 그 중 제일 집값이 많이 오르는 개발 재료는 재건축과 전철역 개통이다. 특히 재건축 아파트는 일반 아파트 상승률의 열 배 정도 올랐다.

그리고 돈 다 모아서 집 사지 마라. 우리나라는 실업률을 낮추기 위해 성장정책(인플레이션 정책)을 펄 수밖에 없다. 집값은 예금보다 빨리 오른다. 성장정책이란 물가 안정보다 경재성장을 통한 실업률을 낮추는 데 초점을 맞춘 경제정책인데 경기 부양을 위해 돈을 많이 찍어내는 정책이다. 그러니 부동산시장이 과열되지만 않았다면 대출받아서 집을 사는 개 좋다. 이자로 나가는 돈이 월수입의 30% 범위 이내면 적당하다.

<글로벌 경제가 곧 한국 경제다.>

부동산도 해외의 양향을 받아 국제 부동산과 같이 움직인다. 1980년대 말의 상승과 1990년대의 하락 그리고 2001년 이후의 상승세와 2006년 이후의 하락 흐름은 모두 선진국 부동산 가격 변동 흐름과 일치한다. 이제 국내 부동산 가걱을 보려면 해외 부동산 가격 변동도 주시해야 한다. 브라운 스톤은 www.realestateabc.com 과 www.thisismoney.com 을 통해서 미국과 엉국의 부동산 가격 움직임을 주시한다.

<호재는 아직도 재개발 재건축에 있다.>

부동산 투자의 꽃은 뭐냐? 땅이다. 그런대 땅은 환금성이 너무 안 좋더. 잘못 투자하면 평생 ‘내 땅’에 머물고 만다. 이런 걸 ‘물린다’고 한다.

그러니 여윳돈 없는 월급쟁이가 도던하기에 땅은 위험하다. 월급쟁이가 투자하기에 적당히 위험하고 수익률이 좋은 건 재개발 재건축이다. 집값 변동 없으면 돈을 벌 수 없다. 그런데 없어도 돈 벌 수 있는 것이 바로 개발이다.

지난 10년간 서울에서 집값이 가장 많이 오른 동네는 은평뉴타운 중심으로한 재개발 지역.

일반 아파트 투자수익=부동산 경기에 따른 집값 상승이익

재건축 재개발의 투자수익=부동산 경기에 따른 집값 상승이익+개발이익

근데 정부가 재건축초과이익환수제로 규제 강화해서 투자매력이 확 줄었다. 위헌 소송에 들어가서 결판이 날 때까지는 조정국면을 보일 가능성이 높다. 이제 앞의 공식 중 재건축초과이익환수제를 피한 관리처분 통과한 재건축이 남았다. 그리고 재건축초과이익환수제 규제가 없는 재개발이 남았다. 그래서 재개발 투자가 상대적으로 인기를 끌고 있다.

<장기적으로 대박 가능성 있는 주식 고르는 법.>

장기간에 걸쳐서 주가가 많이 오른 주식은 몇가지 공통점이 있다.

첫째 유상증자가 없다. 벌어들인 이익으로 자금을 충당할 수 있어 유상증자를 하지 않는다. 덕분에 주당 순이익이 계속 늘어난다.

둘째는 시장 점유율이 1위로 독점적 지위를 가진다. 독점력은 이익창출능력과 연결된다.

주식을 고를 때는 장기적인 안목으로 기업의 경영을 파악하고 꾸준한 ��승세를 보이고 있는 곳을 골라야 실패 가능성이 낮아진다.

<장기적으로 좋은 투자가 단기적으로도 좋다.>

아파트는 최소 5년 이상을 보고 투자한다. 장기투자로 유멍한 아파트는 대지 지분이 많은 재건축 아파트다. 재건축은 시간이 가면 언젠가는 할 수밖에 없기 때문에 오르게 되어 있다.

<손절매가 잘 안 되면 차라리 손을 잘라라!>

주삭투자에 있어 프로와 아마추어의 뚜렷한 차이점이 있다. 고수는 손실을 볼 때 작게 보고, 이익을 봉 때 크게 본다. 그래서 전체적으로 이익이다.

대부분 손절매 기준은 10%인 경우가 많다. 고수는 기계적으로한다. 또, 폭락장에서 매도 보다는 매수 쪽에 가담하여 이익을 얻는 경우가 많다.

무슨 일이 있어도 손절매 원칙을 지켜라! 공포감을 극복하고 폭락장에 매입하라! 이 원칙에는 예외가 없다.

<다주택자 규제를 강화할 수록 집값은 오른다>

집은 어떤 사람이 아무리 많이 사도 자기가 살 집 한 채를 제외한 나머지는 모두 세를 줘야 한다. 혼자서 많은 집을 다 사용하는 사람은 없다.

자, 경제학적으로 생각을 해보자. 전월세 공급이 많아지면 집값이 하락한다는 것에 누구나 동의할 것이다. 그런데 전월세 공급을 누가 하나? 바로 다주택자들이 한다. 그래서 다주택자들이 많을 수록 집값이 안정된다.

다주택자들이 사라지면 누가 무주택자에게 전월세를 공급해줄 수 있을까. 정부가 하면 되지 않을까? 맞다. 그런데 문제는 정부가 공급하는 임대아파트는 전체 임대시장에서 차지하는 비율이 약 5%에 불과하다.

결국 지금 다주택자를 옥죄는 규제는 장기적으로 전월세 공급을 줄이고 집값 상승을 가져오게 된다. 다주택자에 대한 규제가 장기적으로 집값 상승요인이 되는 것이다.

서울의 겅우 다주택자 규제 외에도 재건축 초과이익환수제와 재건축 안전진단강화 그리고 미온적인 재개발 정책으로 장기적으로 주택공급이 줄어들 것으로 보인다. 이런 식으로 주택공급을 제한하는 규제가 지속된다면 장기적으로 서울 집값은 계속 상승할 것이다.

<부자가 뒤고 싶다면 부자의 줄에 서라>

“집값이 오를 땐 부자 동네가 더 많이 오르고 집 값이 내릴 땐 가난한 동네 집값이 더 많이 내린다.”

“주가가 오를 땐 우량 1등주가 많이 오르고 주가가 하락할 땐 부실주들이 더 많이 하락한다.”

왜 이런 현상이 벌어질까? 부자들은 돈 버는 방법을 아는 사람들이다.

주식투자를 할 때도 대주주가 매집하는 주식이 오를 가능성이 높다. 반대로 대주주가 내다 파는 주식은 조심해야 한다. 또 가장 부자인 외국인이 매입하는 주식이 상승 탄력성이 높기에 외국인의 동향을 늘 주시해야 한다. 부동산투자도 마찬가지다. 부자들이 살거나 향후 살 만한 지역 근처에 살아야 집값이 오른다. 왜냐하면 자본주의 체제는 잘사는 사람은 더 잘살게 되고, 잘사는 사람이 많은 지역에는 각종 서비스와 편의시설이 앞다투어 들어서기 때문이다.

<부동산 값은 투기꾼이 아니라 경기에 따라 달라진다>

부동산이 오른 진짜 이유는 경기가 좋아졌거나 공급보다 수요가 많기 때문이다. 오를 요인이 많기 때문에 투기적 수요가 생기고 오르게 되는 것이다.

아파트 가격도 마찬가지다. 아파트가 너무 오른 게 아니라 사실은 돈 가치가 떨어진 것이다. 2004년�� 기준으로 보면 1988년에 비해 돈은 아홉 배가 늘었다. 그동안 아파트 가격은 세 배가 되었다. 그러니 아파트 가격이 오른 게 아니라 돈 가치가 떨어진 것이다.

돈은 찍어낼수록 가치가 없어진다. 제1차 세계대전에서 패배한 독일의 경우가 극단적인 사례다. 당시에 한 독일 할머니가 돈을 바구니에 잔뜩 담아서 시장에 장 보러 갔다가 도둑을 맞았다. 그런데 도둑이 돈은 버리고 바구니만 훔쳐갔다는 일화가 있다. 자고 나면 가치가 떨어지는 돈보다 바구니가 더 가치 있었던 것이다. 그 당시 독일 노동자들은 월급으로 받은 지폐가 하도 많아서 달구지에 실어서 운반했다. 이처럼 돈이란 찍어내면 낼수록 가치가 떨어진다.

돈은 어떻게 찍어내는가? 은행에서 개인들에게 대출을 해주면 돈이 늘어난다. 정부가 국민들로 하여금 땅 파는 공사를 시키고 대가로 돈을 지불 해도 돈이 늘어난다. 또 수출업자가 수출로 번 달러를 한국은행에서 원화로 바꾸면 돈이 늘어난다. 최근에는 가계대출이 급증하여 시중에 돈이 많이 풀렸다. 그래서 부동산 가경이 오른 것이다.

<독점적 지위를 갖춘 1등 기업에만 투자하라>

주식투자를 할 때도 약한 기업보다 강한 기억에 투자하는 게 좋다. 특히나 요즘처럼 개방 글로벌 경제 아래서는 국제경쟁력이 없으면 대기업도 소멸하게 되어 있다. 이제는 국내 1위만으로는 충분하지 않다. 국경이 개방되어서 세계 1위가 아니면 망하게 된다. 그래서 주식시장에서 국제경쟁력이 있는 기업만 주가가 계속 오르고 나머지 기업은 언제나 제자리걸음이다. 부자 기업은 더 부자가 되는 게 자본주의 체제의 정상적인 현상이다. 그러니 주식투자도 강한 기업에 해야 한다. 외국 기업이 진출해도 이길 수 있는 국내 기업을 선택해서 투자하는 것이 좋다. 예를 들면 삼성전자, 삼성화재, kb금융, 포스코, sk텔레콤, 농심 같은 기업은 국제경쟁력이 있는 기업이다. 외국인들이 투자하는 종목을 보면 수출 기업은 하나같이 국제경쟁력을 가진 기업이고 ��수 기업은 국내에서 독점적 지위를 차지한 1위 기업이다. 글로벌 경제 아래서 주식투자에 성공하려면 국제 경쟁력을 가진 강한 기업에 투자해야 한다.

<돈을 더 주고라도 알짜상가에 투자하라>

아는 부동산중개인은 상가투자의 십중팔구는 실패한다고 했다. 그런데 상가투자로 돈 번 사람은 그의 비법을 말하길 “자기는 가장 알짜상가만 소유한다.”고 했다. 좀 더 비싼 가격을 치르고라도 상권이 확실하게 형성된 다음에 노른자위 상가를 산다고 한다. “상권이 형성되지 않은 신걸 분양 상가는 조심해야 한다”고 충고하기도 했다. 상권이 어떻게 형성될지 모르고 또 만약에 상권이 한번 붕괴되면 다시 살리기가 거의 불가능하기에 신설상가 투자는 너무 위험하다는 것이다. 결국 상가 투자에 성공하는 법은 생존력과 경쟁력이 확인된 상가를 사라는 것이다. 또 다른 상가투자에 성공한 사람은 권리금이 높게 형성된 상가만 산다고 했다. 권리금은 상가의 경쟁력을 확인하는 하나의 지표다. 결국 상가투자의 성공법은 가격을 좀 더 주더라도 똑똑한 놈을 사야 한다는 것이다. 자본주의 사회는 승자가 모든 걸 다 가지는 세상이기 때문이라서.

<하수는 행운만 보지만 고수는 최악의 상황도 대비한다.>

인간은 자��이 행운을 맞이할 가능성은 과대평가하는 반면에 불행을 겪게 될 가능성은 과소평가하는 경향이 있다. 이러한 행운 편향 인식은 두뇌의 선택적 자각 때문이기도 하다.

재테크에 있어서 고수와 하수의 차이는 무엇인가? 하수는 행운 편향 인식 때문에 행운만 기대하지만 고수흔 언제나 최악의 상황에도 대비한다.

세상에 확실히 안전한 투자는 하나도 없다. 예측은 신의 영역이고 대응은 인간의 영역이다. 주식이든 부동산이든 분산투자하라! 그래야 슬퍼할 일이 적게 생긴다.

<하수는 예측하려 하지만 고수는 대응하려 한다.>

“인간의 능력으론 향후 장세를 예측할 수 없다. 향후 장세 전망을 알 수 있는 사람은 아무도 없다. 이 사실만 제대로 깨우치면 당신은 고수다.” - 피터 린치

“나는 차트로 내일의 주가를 알려고 하지 않습니다. 또 거시경제나 산업 전망을 보고 투자하지 않습니다. 나는 내일 주가가 오를지 내릴지 예측하지 않습니다. 미래는 절대 예측 불가능하다는 사실을 꺼림칙하더라도 받아들이십시오.” - 워런 버핏

인간 활동과 관련된 경제 활동은 비선형적 움직임을 보이기 때문에 예측할 수 없다.

워런 버핏은 차트분석이든지, 경제전망이든지, 미래를 예측하려 하지 말고 기업의 재무제표를 분석하라는 충고를 한다.

주식투자에서 이기는 방법은 향후 장세 전망이 아니라 기업분석에 달려 있다. 부동산투자도 마찬가지다. 타이밍 예측보다는 입지 분석이 더 중요하다.

<부의 본능을 깨우는 8가지 도구>

1 신경조건화 하기

돈을 쓰고 싶은 유혹이 있다면, 돈이 없으면 겪게 될지도 모를 고통스러운 상황에 대해 생각하라.하지 말아야 할 행동에는 고통을, 반면에 바람직한 행동에는 즐거움을 연결시킨다면 우리는 본능을 극복하고 부자가 될 수 있다.

2 모델 따라하기

벤치마킹 성공한 사람을 철저히 모방함으로써 성공하라. 주변에 대테크에 성공한 사람을 따라하는 것도 좋다. 그러다보면 부자의 행동법을 절로 깨우쳐 부자 되기가 훨씬 수월하다.

3 유혹 회피하기

유혹은 강력하다. 유혹은 저항하기 보다는 회피하는 게 더 현명한 방법이다. 유혹에 시달릴 만한 상활 자체를 만들지 마라.

4 가계부 쓰기

심리학자는 ‘행동일기(Behavioral diart)’를 쓸 것을 권한다. 특별한 행동이 있었다면 기록하고 관계되는 상황과 결과에 대해서도 기록한다. 전체적인 평가는 하루의 끝이나 주말에 하는데 차트로 그려서 얼마나 목표를 달성했는지 시각적으로 확인할 수 있게 한다. 기록이 행동을 변화시키는 데 효과가 있다고 한다.

가계부를 써라 쓰는 자체만으로도 소비를 줄이고 기록하는 동안 미처 몰랐던 사실을 깨닫기도 하고, 저축의 아이디어가 떠오르기도 하고, 소비하고자 하는 본능을 더 잘 극복할 수 있게 된다.

5 작은 성공 체험하기

제태크에 실패한 사람은 스스로 작은 성공을 체험하도록 하는 게 중요하다. 돈을 저축하는 데 실패한 사람은 아주 낮은 목표를 세워라.

6 서약서 쓰기

부자 되고 싶은 사람은 자신의 서약서를 쓰는 게 좋다. 그리고 서약서 쓰기가 더욱 효과적이 되려면 다음 사항을 지켜야 한다. 마음속의 결심을 문서 형식으로 표현하라! 결심에는 구체적인 숫자로 표시된 목표와 달성 시간 계획표가 포함되어 있어야 한다. 그리고 주위에 알려라. 마지막으로 눈에 잘 띄게 해서 스스로를 압박해라.

7 진실 파악하기

자동차를 운전하면 앞에 창을 통해서 세상을 본다. 그렇듯 우리는 믿음의 창에 쓰인대로 세상을 이해하고 살아간다. 믿음의 창에 덧씌워진 잘못된 믿음을 올바른 믿음으로 바꾸어야 한다.

8 신에게 기도하기

기도는 우리 잠재의식에 영향을 준다.

<<내 집 마련을 위한 솔루션>>

<‘언제’가 아니라 ‘어디’에 초점을 맞춰라>

부동산 투자와 관련해서 이런 격언이 있다. “첫째도 위치 둘째도 위치 셋째도 위치” 부동산을 장기적으로 보유한다면 단기적인 부침은 중요하지 않으며 향후 많이 오를 수 있는 지역을 고르는 게 더욱 중요하다. 따라서 부동산 투자에서는 타이밍 전략을 취하지 말고 장기적으로 어느 곳이 좋은지를 열심히 연구하는 편이 훨씬 효과적인 전략이다.

1주택을 마련하는 입장이라면 “부동산에서 막차는 없다”라는 말을 명심해라! 장기적으로 보면 집값은 항상 오른다.

<집값을 결정하는 요인을 파악하라>

상가 가격은 임대료에 의해 결정된다. 공장용지 가격은 시장과 원자재의 근접성에 따라서 결정된다. 그러면 집값은?

집은 애 키우고 잠자고 먹는 곳이다. 학군이 좋아야 한다. 반드시 학군을 먼저 체크해라. 주변에 술집이 있고 오락실이 있는 유흥가가 있다면 아이 키우기 힘들다. 다음으로는 잠을 잘 잘 수 있는 곳이어야 한다. 즉 쾌적성이 좋아야 한다. 신도시가 좋은 이유는 조용하고 공기 좋기 때문. 또 직장에서 너무 멀면 오다가다 지치고 잠잘 시간이 줄어든다. 서울의 중심은 시청이 아닌 강남 테헤란로다. 거기를 기준으로 멀어질수록 나쁘다. 마지막으로 밥 먹고 살기 좋아야 한다. 밥과 반찬 사러 가기 편해야 한다. 쇼핑시설이 잘 되어 있어야 한다.

<투자는 유망 지역에, 주거는 직장 근처에 하라>

투자와 주거를 분리해서 집은 유망 지역에 사두고 직장 근처에서 전세로 사는 게 유리하다. 늦다고 생각할 떄가 가장 빠를 때다. 양극화와 차별화는 향후 10년 이상 지속될 메가 트랜드(mega trend)다.

<당장 불편해도 개발지역에 투자하라>

유망 지역에 집을 사고 자신은 전세가 싼 지역에서 살아라.

<좋은 집은 머리가 아니라 발로 장만하라>

반드시 현장을 방문하라.

<중개료를 법정수수료보다 더 많이 주어라>

부동산중개업자와 평소에 친하게 지내라. 팔 떄와 살 때 유리하며 간혹 좋은 정보를 준다. 법정수수료보다 돈을 더 주어라. 그래야 급매물이 나올 때 당신에게 전화가 오지 않겠는가? 비싸게 팔고 싶다면 한 중개업소에만 내놓아라. 그래야 중개자가 자기만 팔 수 있으므로 조급해 하지 않고 적절한 매도 타이밍을 봐서 비싸게 팔아줄 수 있다. 빨리 팔고 싶다면 여러 ��에 내놓아라.

<푼돈 때문에 계약을 망치지 마라>

사거나 팔기로 결정했으면 흥정은 하되 2,3백만원 차이로 거래를 깨지 마라. 인터넷에 게시된 가격은 대개 시세보다 낮고 매물도 엉터리다.

<무리하지 않는 범위 내에서 빋을 얻어서 사라>

집 살 때는 돈을 모아서 사기보다 빚을 내서 사고 갚아나가는 게 좋다. 확률로 볼 때 10년 중 1,2년을 제외하고는 항상 빚을 얻어 사는 게 유리했다.

<평수를 줄여도 부자 동네 살아라>

가난한 동네의 큰 집보다 보자 동네의 작은 집이 투자가치가 있다. 경기가 침체되면 가난한 사람이 사는 지역은 가격이 하락하지만 상류층이 사는 지역은 좀처럼 가격이 하락하지 않는다. 좋은 동네 확인하는 방법은 전입전출을 조사해보면 된다. 집값이 오르는 동네는 한번 이사 오면 안 나가는 경향이 있다.

<타고난 부동산박사인 아내의 의견을 경청하라>

진화심리학에서는 여성이 수백만 년 동안 주거지 선택에 관한 능력을 개발해왔기에 주거지 선택에 대해 본능적으로 앞선다는 사실을 알게 되었다. 또 여성은 결혼 후 집에서 살림을 하면서 집의 구조나 기능 그리고 환경을 경험하기에 집에 대한 생각이 상당히 구체적이고 실질적으로 성장한다. 또 여자들은 인근 학원과 학교가 좋은가? 교통은 편리한가? 슈퍼까진 어떻게 가나? 주변이 시끄럽진 않은가? 집 구조가 살기 편안한가? 해는 잘 드는가? 등등 실용적인 면을 따진다. 살기 좋은 집이 당연히 오를 확률도 높다.반면에 남자들은 퇴근 후 자신의 몸을 쉴 수 있는 공간이란 추상적 개념에 머무는 경우가 많다.

<나만의 행동 규칙을 세워라>

1 많은 사람들이 주식형 펀드에 가입할 때 조심한다.

2 신문, 뉴스에서 주식 관련 기사가 많아지면 조심한다.

3 누군가가 투자로 번 돈 이야기가 화제가 되면 조심한다.

4 폭락할 때 팔지 않는다.

5 거래량이 적을 때 매입하고, 거래량이 많을 때 매입하지 않는다.

6 누구나 좋다고 생각하면 다시 한 번 생각해 본다.

7 모든 사람이 매일을 하지 못해 안달하면 그 때가 가장 조심할 때다.

8 모든 사람이 팔지 못해서 안달하면 매입을 고려하라

<고래가와 긴조의 ‘거북투자법’>

‘거북투자법’이란 언제나 조금씩 천천히 벌겠다는 것이고, 절대 ‘올인’ 투자하지 않는다는 것이다. 그리고 투자한 다음에 투자 대상을 주의 깊게 주시하고 체크한다는 것이다.

<4차 산업혁명은 부동산시장에 어떤 영향을 미칠까>

아파트 살 지역을 고를 땐 4차 산업혁명에 따른 일자리 변화를 고려해야 한다. 4차 산업은 지식산업이다. 고급 두뇌들이 모여서 쉽게 글로벌 정보를 접할 수 있고 창의적인 것을 만들어낼 수 있는 사무실 공간만 있으면 된다. 게임, 인공지능산업, 바이오산업, 빅데이터 등이 대표적이다.

이런 4차 산업혁명에 필요한 고급 두뇌들은 출근하기 쉽고 살기 좋은 대도시 지역에 몰리게 된다. 결국 고급 두뇌들은 직주근접이 가능하고 편의시설과 엔터테인먼트, 문화생활을 쉽게 즐길 수 있는 서울로 몰려들게 된다.

산업구조 변화를 반영하여 전 세계적으로도 대도시 집값 상승률이 더 높다. 도시 규모가 크면 클 수록 집값 상승률이 더 높다. 일본도 도쿄3구는 인구가 늘어나고 집값도 계속 올랐다. 영국 런던에는 핀테크 기업들이 모이기 시작하여 테크시티를 만들어가고 있다. 미국도 집값이 가장 많이 오른 지역은 4차 산업을 이끌고 있는 아마존이 자리하고 있는 시애틀이다. 한국의 산업구조도 제조업 중심에서 지식산업 서비스산업으로 옮겨감에 따라서 부동산 가격도 영향을 받을 것으로 전망된다.

이미, 울산, 거제도, 군산 같은 자동차 공장과 조선소가 있는 지역의 집값은 상대적으로 약세를 보이고 있는데, 이것은 큰 트렌드의 시작이라고 볼 수 있다. 또한 지방보다는 수도권, 수도권보다는 서울의 집값 상승세가 장기적으로 높을 것이다.

서울 중에서도 강남4구(강남,서초,송파,강동)와 용산구가 가장 유망하고, 이외에도 한강을 끼고 있는 마포구, 성동구, 영등포구가 유망해 보인다. 또 정부가 4차 산업을 집중적으로 육성하려 추진 중인 판교나 마곡 같은 지역은 향후에 집값 상승률이 높을 것으로 예측할 수 있다.

<인구감소 대비하는 부동산 투자 전략>

2030년부터 인구가 줄어드나 세대수는 2040년까지 늘어날 전망이다. 인구감소는 장기적으로 주택 가격 하락요인이지만 지역별로 차별화가 나타날 것이다. 실제로 일본의 경우 동경에서 반경 20킬로미터 안쪽은 집값이 올랐으나 바깥쪽은 하락했다. 인구가 감소해도 도심은 하락폭이 작거나 오히려 상승할 수도 있다. 젊은층뿐 아니라 고령자들도 교통, 의료, 쇼핑 등이 편리한 도심으로 이주하는 경향이 뚜렷하기 때문이다. 나이가 들수록 병원 갈 일이 많아져서 대도시에 살기를 원한다. 고정수입이 없어서 비싼 아파트를 깔고 살 수 없기에 대도시 소형아파트 수요가 늘어나는 것이다. 1~2인 가구 비중도 점차 늘어나 소형주택 증가는 피할 수 없는 대세가 되리 것으로 보인다.

삼성경제연구소에 따르면 현재 43.4%인 1~2인 가구 비중은 2030년 51.8%로 높아진다. 결론적으로 향후 인구감소에 대비한 부동산 투자 전략은 대도시 소형아파트를 매수하는 것이다.

<인공지능 도입으로 돈을 버는 것은 누구인가>

인공지능을 도입하는 IT기업이 돈을 벌게 될 것이다. 즉 IT기업의 주주들이 돈을 벌게 된다. 간단하다. 인공지능 도입에 대한 대응방법은 인공지능을 연구하고 만드는 기업의 주식을 매수하는 것이다.

<자영업의 쇠퇴는 상가투자에 어떤 영향을 미칠까>

자영업자의 생존율이 낮은 이유는 경쟁이 치열하고, 대규모 자본과 기술을 가진 대기업들이 진출해 소자본 자영업자들이 경쟁에서 도태되기 때문이다. 그리고 인터넷 쇼핑의 발달로 거리 상가가 죽어가고 있어서다.

세월이 갈수록 매년 자영업자들이 줄어들고 있다고 한다. 자영업자들이 필요한 상가도 줄어들 것이기에 상가투자에 더욱 신중해야 한다.

그렇다고 해서 모든 상가투자의 전망이 비관적인 것은 아니다. 상가 중에서 잘되는 곳은 홍대나 가로수길 같은 곳인데 바로 젊은이 문화와 엔터네인먼트적 요소가 밀집해 있는 곳이다. 산순히 물건만 파는 곳이 아니니 인터넷 쇼핑몰로 대��할 수 없는 특수성이 있다. 결국 상가도 소비자를 흡수하는 문화나 엔터테인먼트가 제공되는 곳은 투자전망이 좋다. 반면에 그렇지 않은 곳은 시대변화에 의해 밀려날 것이다.

상가를 구분하는 방식은 여러 가지가 있지만 브라운 스톤은 두 가지로 구분한다. 완전히 독립된 자기 땅을 소유한 상가(꼬마빌딩)와 땅 지분을 나눠 가진 구분형 상가(여러 상가 중에 하나)가 그것이다. 상가투자의 성공 사례는 주로 전자에서 많고, 대부분의 상가투자 실패 사례는 후자에서 많이 나왔다는 것을 알아두면 투자대상을 물색할 때 도움이 될 것이다.

<집값 상승은 항상 월급상승 속도보다 빠르다>

집값은 장기적으로 계속 오른다. 역사적으로 볼 때 계속 상승했다. 전세계적으로도 그렇다. 물가상승 때문에 집값은 오를 수밖에 없다. 또 월급상승보다 빠른 속도로 집값은 올랐다.

예를 들어보면 1971년에 분양한 여의도 시범아파트는 18평형 분양가가 212만원이었고 47년이 지난 2018년에는 9억 5천만원이었다. 448배가 오른 것.

장기적으로 아파트 값은 반드시 상승하지만 중간중간 하락하는 시기도 있다. 아파트 가격 통계를 작성한 1985년�� 이후로 하락한 시기는 노태우 정권의 주택 200만 호 건설 때, IMF 때, 서브프라임 외환위기 때 등 딱 세 번뿐이다. 내부적인 대규모 주택공급이나 국제적인 경제위기가 오지 않는다면 집값은 하락하지 않았다는 것을 알 수 있다.

과거처럼 앞으로도 상승할까? 그렇다. 이유는 자본주의체제 속성상 인플레이션을 피할 수 없기 때문이다. 정부는 종잇조각인 돈을 계속 찍어내서 정부의 빚을 탕감하고자 하는 유혹을 벗어나기 어렵기 때문이다. 또 부채를 가장 많이 가진 지배계층도 적당한 인플레이션을 원하기 때문이다.

결론적으로 내 집 마련을 하고자 하는 사람은 불경기나 경제위기가 와서 집값이 하락했을 때 눈 딱 감고 내 집 마련을 하는 게 가장 좋으며, 부동산이 너무 과열만 안 되었다면 형편이 될 때 만사 제치고 내 집 마련을 하는 게 좋다.

<대규모 공급 끝나는 2020년부터 서울 집값 상승한다>

서울의 집주인들은 2008년~2014년까지 집값이 하락하는 동안에 피눈물을 흘렸다. 2014년~2018년은 서울 집값이 올랐지만 겨우 10년 전 수준까지 올랐다.

2008년 이후 서울 집값만 하락한 이유는 서울의 수요는 줄고 공급이 많았기 때문이다. 특히 공급이 너무 많았다. 노무현 정권 때 계획한 2기 신도시 공급물량이 이명박 박근혜 정권 때 이루어졌고 그 공급 때문에 가장 큰 타격을 받았다. 노태우 정권이 수도권 5개 신도시로 공급한 물량은 30만호인데 2기 신도시 공급물량은 약 60만 호에 이른다. 게다가 이명박 정권 때는 단기간에 주택을 공급할 수 있도록 도시생활주택 공급을 허용했다. 주차장을 설치 하지 않아도 되는 도시생활주택 허용으로 도심에 빌라들이 많이 들어섰다. 지금은 도심교통 악화와 난개발 때문에 허용되지 않는다. 또 이명박 정권은 주변 시세의 반값으로 아파트를 공급하는 조금자리주택 공급을 발표했다. 이 보금자리주택 공급 발표로 대기매수자들이 대부분 분양으로 돌아서는 바람에 주택수요가 크게 줄었고, 행정도시를 세종시로 전환해서 서울 공무원들이 세종시로 갔다. 수요가 많이 줄은 것이다. 게다가 DTI 규제를 해서 집 사는 사람이 대출을 받기 힘들게 했다. 이처럼 서울은 공급을 늘리고 수요를 줄이는 정책 때문에 서울만 집값이 하락했던 것이다.

그렇다면 향후 서울 집값 전망은 어떨까?

향후 공급이 줄어드니 낙관적이다. 2기 신도시 공급도 2019년에 끝나고 도시생활주택 공급도 없다. 보금자리주택도 없다. 세종시 이전도 끝났다. 이제 실질적인 대규모 공급은 끝났다고 볼 수 있다.

2020년 이후 IMF나 리먼브라더스 사태 같은 외부적인 경제충격만 없다면 서울 집값은 상당히 오를 수 있을 것으로 전망된다.

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