importantcollectionchaosthings

[importantcollectionchaosthings]

Wraca optymizm na rynek nieruchomości

Obniżone stopy procentowe w strefie euro i luzowanie polityki pieniężnej w Polsce pozwolą ożywić inwestycje na rynku nieruchomości. Wyraźny wzrost wartości transakcji inwestycyjnych w sektorze prognozowany jest jeszcze w tym roku.

Autor Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

Konsekwentne cięcie stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny oraz początek obniżek stóp w Polsce i regionie CEE są pozytywnym impulsem dla rozwoju nowych inwestycji i transakcji realizowanych w sektorze nieruchomości komercyjnych. Niższe koszty finansowania mają wpływ na optymalizację wycen i poprawę rentowności projektów, co podbija konkurencyjność nieruchomości jako klasy aktywów inwestycyjnych. Rynek spodziewa się wyraźnego wzrostu wartości wolumenu transakcyjnego w Europie w drugiej połowie roku oraz większej aktywności inwestorów w Polsce w miarę łagodzenia polityki pieniężnej.

W wyniku serii obniżek stóp procentowych wprowadzonych przez Europejski Bank Centralny stopa refinansowa w strefie euro spadła do 2,15 proc., a prognozowana po wakacjach kolejna obniżka może zbić ją do poziomu 1,75 proc. Cięcie stóp procentowych prze EBC przyniosło już efekty, w drugim kwartale br. wartość wolumenu inwestycyjnego była wyższa niż transakcji sfinalizowanych w analogicznym okresie rok wcześniej.   

W Polsce po kilkunastu miesiącach utrzymywania stopy referencyjnej na poziomie 5,75 proc. i obniżkach w maju i lipcu br. jej poziom wynosi obecnie 5 proc. Dalsze cięcie stóp spodziewane jest we wrześniu. O kolejnych redukcjach mówi sama RPP, która biorąc pod uwagę efektywne schodzenie do celu inflacyjnego, jeszcze w tym roku widzi przestrzeń do obniżenia stóp od 25 pb do 50 pb do wysokości 4,50 proc. Poza stabilizacją inflacji, za taką decyzją przemawiają dobre perspektywy makroekonomiczne, jak i zakładany tegoroczny wzrost PKB do poziomu 3,4 proc. Według analiz ekonomistów w Polsce jest przestrzeń do obniżenia stóp procentowych do 3,5 proc. do końca 2026 roku.  

W cenie inwestycje z potencjałem wzrostu

Obniżki stóp procentowych pozwalają zwiększyć dostępność finansowania i zredukować jego koszt. Już pierwsza obniżka stóp przyczyniła się do widocznego wzrostu wartości wolumenu inwestycyjnego wygenerowanego w Polsce w drugim kwartale br. w porównaniu z pierwszym. Duża ilość transakcji, która rejestrowana jest na naszym rynku świadczy o wyjątkowej intensywności działań inwestorów, ale poziom przepływu inwestycyjnego pokazuje mocny spadek średniej wartości transakcji.

Kapitał poszukuje przede wszystkim stabilnych aktywów w długim przedziale czasu. Jednocześnie rośnie zainteresowanie nieruchomościami z potencjałem do wzrostu wartości, projektami do przebudowy, jak również inwestycjami z perspektywami zmiany funkcji i przeznaczonymi do repozycjonowania.

Inwestorzy wybiórczo podchodzą do rynku i skrupulatnie analizują swoje wybory. Największym powodzeniem w Polsce cieszą się tym roku na powrót nieruchomości magazynowe i aktywa z sektora logistyki i produkcji, w przypadku których stopy kapitalizacji kształtują się na poziomie 6,25–6,50 proc.

W pierwszym półroczu br. rynek inwestycyjny w naszym kraju odnotował mniejsze zainteresowanie nieruchomościami biurowymi i handlowymi, bo w tych sektorach oczekiwania cenowe kupujących i właścicieli obiektów nadal się różnią. W segmencie retail akwizycje dotyczą głównie parków handlowych, które dają u nas rocznie 7-8 proc. zwrotu.  

Lokalny kapitał źródłem inwestycji  

Na rynku transakcji inwestycyjnych dominują inwestorzy z obszaru CEE, których udział w akwizycjach w Polsce sięga już niemal 40 proc. Poza podmiotami inwestycyjnymi z regionu, duży - 30 proc. udział w wolumenie inwestycyjnym ma obecnie kapitał z USA. Kraje Europy Zachodniej plasują się na kolejnej pozycji wśród inwestorów aktywnych w naszym kraju, a ich zaangażowanie w zakupy wynosi 20 proc.  

W transakcjach na rynku nieruchomości regularnie zwiększa się też udział polskiego kapitału. W pierwszej połowie 2025 roku rodzimi inwestorzy odpowiedzialni byli za ponad 14 proc. zrealizowanego wolumenu inwestycyjnego.  

Rynek transakcyjny, zarówno w Polsce, jak i Europie nadal cechuje niewielka aktywność inwestorów instytucjonalnych, którzy są bardzo wymagający, szczególnie po spadku wycen posiadanych aktywów. Po obniżkach stóp kapitał będzie jednak intensywniej poszukiwał alternatywy dla niżej oprocentowanych obligacji i depozytów, a nieruchomości jako źródło stabilnych dochodów będą odzyskiwać swoją dawną pozycję inwestycyjną.

Obniżone koszty inwestycji, dzięki niższym stopom procentowym pozwalają zniwelować różnicę pomiędzy oczekiwaniami sprzedających i kupujących, co przełożyć się może w najbliższym czasie na większą ilość transakcji o większym nominale. Niższy koszt pieniądza będzie także działał stymulująco, jeśli chodzi o realizację nowych projektów deweloperskich i komercyjnych. Ich skala, ze względu na utrzymujące się wciąż napięcia geopolityczne jest jednak trudna do przewidzenia. Niemniej, spodziewamy się, że druga połowa 2025 roku przyniesie zauważalne ożywienie w inwestycjach na naszym rynku.

[importantcollectionchaosthings]

Zuzanna Jaskowska dołącza do Avison Young

Do zespołu Wycen i Doradztwa w Avison Young w Polsce dołącza Zuzanna Jaskowska.

Zuzanna jest licencjonowanym rzeczoznawcą majątkowym z wieloletnim doświadczeniem w wycenie nieruchomości komercyjnych. Ukończyła studia magisterskie na kierunku geodezja i kartografia na Politechnice Warszawskiej oraz studia podyplomowe z wyceny nieruchomości. W trakcie swojej kariery zawodowej Zuzanna współpracowała z takimi firmami jak CBRE Corporate Outsourcing, czy Cushman & Wakefield.

Zuzanna posiada doświadczenie w pracy z klientami krajowymi i międzynarodowymi. Wykonywała złożone wyceny aktywów ze wszystkich sektorów nieruchomości komercyjnych. W ramach pełnionych obowiązków zajmowała się również wspieraniem procesów transakcyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych, wykonywaniem analiz umów najmu oraz uczestniczyła w tworzeniu strategii zarządzania portfelem nieruchomości klienta.

[importantcollectionchaosthings]

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce

Raport H1 2025

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczy��ska - Research and Data Manager w Avison Young

Rynek inwestycyjny - w dobrą stronę

Pierwsza połowa 2025 r. przyniosła wzrost aktywności na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, z łącznym wolumenem inwestycyjnym w wysokości ok. 1,7 mld euro. Zrealizowano 63 transakcje, we wszystkich głównych sektorach rynku, przy czym to segment magazynowy przyciągnął największą ilość kapitału i przyniósł najbardziej spektakularną umowę. Żadna z pozostałych transakcji odnotowanych na rynku nie przekroczyła progu 80 mln euro.

Łącznie sektor magazynowy odpowiadał za 40% całkowitego wolumenu w Polsce. Nieruchomości biurowe były sprzedawane zarówno w Warszawie, jak i w kluczowych miastach regionalnych. Sektor handlowy, ostatnio koncentrujący się na parkach handlowych i centrach handlowych zlokalizowanych w mniejszych miastach, odnotował znaczący wzrost sprzedaży nieruchomości przeznaczonych do dalszej przebudowy. Segment mieszkaniowy zrealizował 6 transakcji i stanowił 13% całkowitego wolumenu.

Polski rynek nieruchomości komercyjnych charakteryzuje się obecnie niską aktywnością inwestorów instytucjonalnych, którzy w wielu przypadkach wciąż zmagają się ze spadającymi wycenami swoich aktywów i pozostają mocno selektywni przy nowych zakupach. Ten trend obserwowany jest nie tylko w Polsce, ale szerzej na świecie.

„Obecnie aktywność inwestycyjna w Polsce, ze względu na obniżone ceny nieruchomości, jest w dużej mierze napędzana przez kapitał prywatny, w tym lokalny, którego udział w rynku rośnie. Polski kapitał staje się coraz bardziej widoczny na rynku nieruchomości komercyjnych, z 14% udziałem w całkowitym wolumenie i średnią wartością transakcji ok. 13 mln euro.” - komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young

Rynek w liczbach:

-         Wynik H1 2025 na poziomie wyniku H1 2024

-         1,7 miliarda euro – całkowity wolumen inwestycyjny w H1 2025

-         63 transakcje

-         Największa historycznie transakcja sale & leaseback w regionie CEE w Q2 2025

Sektor magazynowy – niegasnący potencjał

Sektor magazynowy zajął pierwsze miejsce jako najlepiej prosperujący segment rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w pierwszej połowie 2025 roku. Wygenerował najwyższy wolumen inwestycyjny, odpowiadając za 40% wartości transakcji, oraz odnotowując najbardziej spektakularną umowę.

W kwietniu sfinalizowano największą transakcję sale & leaseback w całym regionie CEE, której wartość przekroczyła 253 mln euro. Amerykański REIT Realty Income Corporation nabył dwa obiekty od polskiego producenta okien Eko-Okna. Inwestycja ta oznaczała długo oczekiwany powrót dużych transakcji logistycznych i stanowiła ponad jedną trzecią całkowitego wolumenu sektora. Natomiast wartość żadnej z pozostałych transakcji w tym sektorze nie przekroczyła 80 mln euro.

Sektor magazynowy, z wynikiem prawie 2,5-krotnie wyższym rok do roku, był główną siłą napędową polskiego rynku inwestycyjnego w pierwszej połowie roku. Strategie inwestycyjne w segmencie nadal koncentrują się głównie na nowoczesnych aktywach o dużym potencjale zwrotu, ale rośnie również apetyt na aktywa o dłuższych okresach WAULT, gdzie obecne ceny nie odzwierciedlają jeszcze korzyści związanych z wydłużonymi okresami najmu.

Sektor w liczbach:

-         694 miliony euro – wolumen sektora w H1 2025

-         Największa historycznie transakcja typu sale & leaseback w regionie CEE

-         3 transakcje portfelowe w H1 2025

Sektor biurowy – okazje w całej Polsce

Rynek inwestycji biurowych w Polsce nadal cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów, choć kupujący pozostają bardzo selektywni. Strategie „value-add” i „core+” zyskują na popularności w konkretnych lokalizacjach, zwłaszcza tam, gdzie oczekiwania sprzedających i kupujących zbliżyły się do siebie. Co ciekawe, ponad 1/3 kapitału zainwestowanego w biura pochodzi od polskich inwestorów.

„Kapitał „core” pozostaje mało aktywny, ponieważ inwestorzy realizujący takie strategie nadal unikają ryzyka związanego z niepewnością gospodarczą i geopolityczną. W związku z tym w pierwszej połowie 2025 r. na rynku miały miejsce tylko trzy transakcje tego typu: warszawskie budynki Wronia 31 i Plac Zamkowy - Business with Heritage oraz High5ive I&II w Krakowie. Z kolei inwestorzy typu „value-add” i oportunistyczni wykazują większą, choć ostrożną, aktywność, poszukując okazji bez przepłacania za aktywa.” - komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Pomimo utrzymującego się zachowawczego podejścia inwestorów, najlepsze aktywa biurowe w miastach regionalnych, znajdujące się w dobrych lokalizacjach i oferujące stabilne przepływy pieniężne, mogą być nadal atrakcyjne zarówno dla inwestorów instytucjonalnych, jak i prywatnych. W związku z tym, w pierwszej połowie 2025 r., 13 z 23 sprzedanych budynków było zlokalizowanych poza Warszawą i odpowiadało za prawie 50% wolumenu sektora.

Sektor w liczbach:

-         411 milionów euro – wolumen sektora w H1 2025

-         23 transakcje

-         13 aktywów sprzedanych na rynkach regionalnych

-         Polski kapitał odpowiadał za ponad 1/3 wolumenu sektora

Sektor handlowy – przebudowy i utrzymująca się dominacja parków handlowych

Po kilku dużych transakcjach najlepszymi centrami handlowymi w 2024 r., na początku 2025 r. parki handlowe i centra „convenience” zdominowały sektor. Te klasy aktywów, powszechnie uważane za bezpieczne inwestycje, niezmiennie cieszyły się dużym zainteresowaniem inwestorów, stanowiąc 50% wszystkich transakcji i 59% całkowitego wolumenu sektora w I półroczu.

Transakcją, która wyróżniła się w tym okresie, było nabycie portfela 10 małych parków handlowych A Centrum przez czeskiego inwestora My Park, który tym samym zadebiutował na polskim rynku. Niedługo po tej transakcji została sfinalizowana sprzedaż Arkad Wrocławskich, będących w trakcie rozbiórki, do Vastint. Kolejną znaczącą transakcją było przejęcie bydgoskiego CH Glinki przez Redkom Development. W obu transakcjach Avison Young reprezentował stronę sprzedającą.

„Spodziewamy się kolejnych transakcji parkami handlowymi i nieruchomościami typu „convenience”, ale także centrami handlowymi o dominującej pozycji w miastach i o solidnych, stabilnych fundamentach, które pozostają również w obszarze zainteresowania inwestorów.” - komentuje Artur Czuba, Senior Director, Investment w Avison Young

Sektor w liczbach:

-         322 milionów euro – wolumen sektora w H1 2025

-         20 transakcji

-         2 istotne transakcje z planem przyszłej przebudowy z udziałem Avison Young

-         Debiut nowego inwestora z Czech w segmencie parków handlowych

Sektor PRS – transakcje w Warszawie i Gdańsku

W pierwszej połowie 2025 r. rynek mieszkaniowy w Polsce zrealizował wolumen inwestycji w wysokości 223 mln euro, z czego za 150 mln euro odpowiadały 3 projekty PRS w Warszawie. AFI Europe zrealizowało 2 z tych transakcji, a trzeci projekt pozyskała od Xior Student Housing Syrena RE. Pozostałe 3 transakcje zostały sfinalizowane przez NREP i dotyczyły trzech aktywów co-livingowych zlokalizowanych w Gdańsku, przy których zespół inżynierów Avison Young świadczył kompleksowe usługi m.in. monitoringu projektu i nadzoru prac budowlanych.

Obecnie ponad 50% istniejących zasobów PRS znajduje się w posiadaniu 3 głównych operatorów. Platforma Resi4Rent pozostaje niekwestionowanym liderem pod względem ukończonych lokali PRS, a za nią plasują się Vantage Rent i państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem. Łącznie zarządzają one około 11 400 lokalami w modelu PRS.

Jeśli chodzi o nowe inwestycje, Resi4Rent również jest liderem rynku, odpowiadając za prawie 1/3 mieszkań w budowie. Na kolejnych miejscach znajdują się platforma Life Spot (14%) i Fundusz Mieszkań na Wynajem (10%).

Co nas czeka w drugiej połowie roku?

Nadszedł ostatni moment, aby skorzystać z atrakcyjnych cen nieruchomości. Wraz z wyczekiwanymi obniżkami stóp procentowych, spodziewany jest spadek stóp kapitalizacji, co sprawia, że obecne warunki są szczególnie korzystne dla kupujących.

Oczekujemy stabilnej aktywności inwestorów typu „mid-cap”, we wszystkich klasach aktywów nieruchomości komercyjnych.

Spodziewamy się, że po ustabilizowaniu się sytuacji gospodarczej, na rynek powróci kapitał typu „core”, przywracając duże transakcje najlepszymi aktywami.

[importantcollectionchaosthings]

W Gliwicach wystartowała budowa parku handlowego Andersa

Park handlowy, który powstaje w Gliwicach przy ulicy Andersa i Okulickiego jest już w większości skomercjalizowany.

Do najemców parku dołączyły marki z różnych segmentów, m.in. Sinsay, Żabka, Rossmann, czy Fabryka Formy. Podpisane dotąd umowy najmu obejmują zdecydowaną większość powierzchni handlowej, którą dwukondygnacyjny obiekt dostarczy na gliwicki rynek. Operatorem spożywczym parku Andersa został Kaufland. Do dyspozycji klientów centrum zostanie oddany wspólny parking, liczący 278 miejsc postojowych. Lokalną ofertę handlową wzbogacają, położone w bliskim sąsiedztwie obiektu sklepy Lidl i Biedronka. Poza sklepami otworzy się w nim także klub fitness ogólnopolskiego operatora.

Nowy park handlowy o powierzchni ponad 4900 mkw. wyróżnia śródmiejska lokalizacja. Centrum zakupowe usytuowane jest bezpośrednio przy głównych, gliwickich ulicach Andersa i Okulickiego w otoczeniu osiedli mieszkaniowych, m.in. rozbudowywanego przez firmę Atal osiedla Ogrody Andersa.  

- Każdy proces komercjalizacji ma swoją specyfikę. Gliwicki rynek jest szczególnie wymagający, funkcjonuje na nim duża ilość galerii i parków handlowych i nieustannie powstają nowe centra. Obecnie trwa m.in. przebudowa Tesco. Średnie nasycenie powierzchniami handlowymi w mieście jest większe niż dla województwa śląskiego i całej Polski. To sprawia, że wewnętrzna konkurencja w Gliwicach, które liczą przeszło 170 tys. mieszkańców jest silna. Oferta wchodząca na rynek musi być atrakcyjna dla okolicznych mieszkańców, wpisywać się w codzienne potrzeby i komplementarnie uzupełniać lokalną propozycję handlową. Niemniej, jak pokazuje proces komercjalizacji, zapotrzebowanie na powierzchnię wśród najemców jest nadal duże – mówi Piotr Szymoński, Director w firmie Walter Herz, która jest wyłącznym agentem komercjalizacji gliwickiego parku handlowego.

Za zakres deweloperski i projektowy inwestycji odpowiada firma SPEC BAU POLSKA, która pełni również funkcję generalnego wykonawcy przy tym projekcie. Prace budowlane realizowane są zgodnie z założonym harmonogramem. Otwarcie parku planowane jest na pierwszą połowę 2026 roku. Na tym obszarze w promieniu 15 minut jazdy samochodem zamieszkuje niemal 200 tys. potencjalnych klientów obiektu. Za komercjalizację nieruchomości odpowiada firma Walter Herz.

[importantcollectionchaosthings]

Warszawski sektor biurowy

I półrocze 2025

Autor Agnieszka Bykowska, Research Analyst w Avison Young

Rynek biurowy w Warszawie - podsumowanie I półrocza 2025

RYNEK W LICZBACH

Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej (mkw.) - 6,33 mln

Nowa podaż (mkw.) - 85 200

W budowie i renowacji (mkw.) - 140 500

Popyt (mkw.) - 301 400

Wskaźnik pustostanów - 10,8% (wzrost o 0,3 pp. kwartał-do-kwartału)

PODAŻ BIUROWA

W pierwszej połowie 2025 r. zostały dostarczone 3 projekty biurowe – The Bridge (51 800 mkw.) oraz Office House (27 800 mkw.), oba zlokalizowane w rejonie Ronda Daszyńskiego, a także nowa siedziba CD Projekt (5 600 mkw.) w strefie biurowej Wschód.

Wciąż obserwujemy coraz częstsze przekształcanie nieruchomości biurowych na nowe funkcje, najczęściej mieszkaniowe, co często wiąże się z gruntowną modernizacją lub całkowitą przebudową.

Aktywność deweloperska pozostaje umiarkowana, lecz stabilna, z prawie 90% nowej powierzchni powstającej w centralnych lokalizacjach.

POPYT I WAKAT

Strefy biurowe Centrum, Służewiec oraz CBD niezmiennie pozostają najbardziej atrakcyjne dla najemców, odpowiadając za 80% całkowitej wynajętej powierzchni w Warszawie.

Choć nowe umowy (razem z umowami na potrzeby własne właścicieli) dominowały w strukturze popytu, to renegocjacje zyskują na znaczeniu, odpowiadając za ponad 40% całkowitej wynajętej powierzchni w stolicy.

Lekki wzrost pustostanów – do 7,8% (o 0,4 pp. kwartał-do-kwartału) w strefach centralnych oraz do 13,3% (wzrost o 0,3 pp. kwartał-do-kwartału) w strefach poza centrum.

Z ponad 680 000 mkw. wolnej powierzchni biurowej w całej stolicy najwięcej znajduje się na Służewcu (ponad 223,9 tys. mkw.) oraz w Centrum (ponad 155,8 tys. mkw.).

WARUNKI OFERTOWE NAJMU

Powierzchnie na najwyższych piętrach odznaczają się wyższymi stawkami czynszów, przekraczając średni czynsz w budynkach klasy A (ponad 30 euro/mkw./miesiąc).

Obserwujemy wyraźny zwrot w stronę „rynku wynajmującego”, który dyktuje warunki najmu oraz wpływa na znaczny spadek zachęt finansowych oferowanych najemcom.

W związku z końcem okresu rozliczeniowego, odnotowaliśmy średni kwartalny wzrost opłat eksploatacyjnych o 3%.

Centralne lokalizacje (budynki klasy A): 22,00-28,00 euro/mkw./miesiąc

Poza centrum (budynki klasy A): 16,00-19,50 euro/mkw./miesiąc

Średnia opłata eksploatacyjna: 28,00 zł/mkw./miesiąc

BIUROWY RYNEK INWESTYCYJNY – I POŁOWA 2025 r.

Polski rynek biurowy zakończył pierwsze półrocze 2025 roku z wolumenem inwestycyjnym na poziomie 411 milionów euro, co stanowiło 24% całkowitego wolumenu w Polsce.

Rynek biurowy w Warszawie odnotował 10 sfinalizowanych transakcji o łącznej wartości ponad 216 milionów euro, w tym 2 transakcje typu „core”.

Największą transakcją był zakup budynku Wronia 31 w Warszawie przez Uniqa Real Estate.

Kolejną transakcją typu „core” w Warszawie była sprzedaż Plac Zamkowy – Business with Heritage.

Polski kapitał odpowiadał za 44% wolumenu w warszawskim sektorze biurowym.

CO DALEJ?

Właściciele nieruchomości nadal preferują długoterminowe umowy najmu – standardem stają się kontrakty 7-letnie.

Oczekiwany jest wzrost opłat eksploatacyjnych w związku z nadchodzącymi rekalkulacjami.

Przewiduje się ograniczoną dostępność modułów biurowych powyżej 5 000 mkw., które będą coraz rzadsze lub wręcz niedostępne na rynku.

[importantcollectionchaosthings]

Scallier skomercjalizuje kilka nowych parków handlowych

Firma Scallier uzyskała wyłączność na komercjalizację pięciu nowych parków handlowych w Toruniu, Bydgoszczy, Rudzie Śląskiej, Zabrzu i Darłowie, których budowa rozpocznie się na przełomie 2025 i 2026 roku. Łączna powierzchnia komercjalizowanych obiektów, które mają zostać oddane do użytkowania w pierwszej połowie 2027 roku, przekracza 40 tys. mkw. GLA.

– Każdy projekt, który komercjalizujemy niesie pewnego rodzaju wyzwanie. Naszym zadaniem jest weryfikacja lokalnego rynku oraz najemców w poszukiwaniu najbardziej odpowiedniego mixu najemców, optymalizacja stawek czynszu oraz wykorzystywanie rozwiązań, które mogą przyczynić się do wzbogacenia i uatrakcyjnienia oferty handlowej i usługowej obiektów. Każdy park traktujemy indywidualnie. Opracowując strukturę najmu dla danej inwestycji mamy na względzie przede wszystkim wygodę klientów dokonujących szybkich, codziennych zakupów oraz możliwość dostarczenia im komplementarnej oferty w optymalnych cenach. Tworzymy efektywnie działające obiekty handlowe, które spełniają założenia stawiane przez inwestorów i stanowią jednocześnie  interesujące, przyjazne miejsca zakupowe dla konsumentów – mówi Bartosz Nowak, partner zarządzający w Scallier.   

Park handlowy, który otwarty zostanie w liczącej około 330 tys. mieszkańców Bydgoszczy przy ulicy Grunwaldzkiej, w sąsiedztwie osiedli mieszkaniowych i DK nr 80 dostarczy na lokalny rynek około 13 tys. nowoczesnej powierzchni handlowej.   

W Toruniu, w którym mieszka prawie 200 tys. ludzi, który podobnie, jak Bydgoszcz charakteryzuje się sporym zapotrzebowaniem na obiekty handlowe, nowy park handlowy, który powstanie przy ulicy Bukowej, w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej i pobliżu trasy średnicowej będzie miał powierzchnię 10 tys. mkw.  

W nadmorskim Darłowie w pierwszym etapie inwestycji oddany zostanie park o powierzchni przeszło 7 tys. mkw., położony przy głównej drodze dojazdowej do Darłowa i Darłówka. Miejscowość wypoczynkowa licząca około 12 tys. mieszkańców wyróżnia się dużym potencjałem nabywczym ze względu na napływ do kurortu około 1 miliona odwiedzających rocznie.     

Realizacja drugiego etapu projektu w Rudzie Śląskiej przyniesie 6 tys. mkw. W pobliżu parku przy ulicy Bukowej usytuowana jest dodatkowo Castorama oraz Aura Park.

W przypadku parku handlowego powstającego w Zabrzu przy ulicy Wolności firma Scallier zaangażowana jest, nie tylko w proces komercjalizacji, ale również zarządzania projektem, co wiąże się z wyborem, kontraktacją oraz koordynacją pracy wszystkich wykonawców uczestniczących w procesie realizacji inwestycji, począwszy od projektowania po zakończenie budowy. Obiekt powstanie w miejscu wyburzonego, starego, sieciowego marketu. Miejscową ofertę wzbogaci usytuowany w bezpośrednim sąsiedztwie sklep Aldi.   

– Ostatnie miesiące były dla naszej firmy okresem bardzo intensywnej pracy, który owocował licznymi otwarciami nowych parków. W listopadzie 2024 roku otwarty został park handlowy w Rudzie Śląskiej, który skomercjalizował Scallier, a w maju bieżącego roku park w Pyrzycach. W pierwszych miesiącach tego roku uruchomiony został również nowy obiekt handlowy w Kościanie, którego realizacja oparta była na przebudowie budynku dawnego Tesco. W parku otwarty został pierwszy w mieście sklep Worldbox oraz m.in. Rossmann, Sinsay i klub Xtreme Fitness, a operatorem spożywczym została Biedronka – informuje Anna Wojciechowska, Senior Leasing Manager w Scallier. – W sierpniu zaplanowane zostało otwarcie Shopping Parku Ławica o powierzchni 6 700 mkw. w Poznaniu przy ulicy Bukowskiej, w którym operatorem spożywczym będzie Lidl. W październiku z kolei na rynek wejdzie nowy, wrocławski park, usytuowany przy ulicy Średzkiej. W grudniu otwierany będzie park handlowy o powierzchni 7200 mkw., zlokalizowany przy ulicy Bydgoskiej w Chełmży – wymienia Anna Wojciechowska.    

Bartosz Nowak przyznaje, że możliwości rozwoju rynku parków handlowych w Polsce są wciąż bardzo duże, biorąc pod uwagę poziom nasycenia powierzchniami handlowymi oraz rosnącą popularność, jaką cieszą się lokalne centra w kontekście realizacji codziennych zakupów. – W Scallier nieustannie dążymy do rozszerzania portfolio najemców parków, m.in. o nowe marki, które wchodzą na polski rynek oraz przyciągające klientów placówki handlowe i usługowe, które mogą przyczynić się do zwiększenia atrakcyjności centrów wśród klientów i podniesienia rentowności obiektów. Dbamy o to, by parki oferowały usługi, które są obecnie najbardziej interesujące dla użytkowników, jak strefy rozrywki, nowoczesne przestrzenie przeznaczone do spędzania wolnego czasu, wyjątkowe propozycje gastronomiczne, czy punkty e-commerce. W nowych parkach rozbudowujemy również ofertę związaną z modą, sportem oraz zdrowiem i urodą – informuje.

[importantcollectionchaosthings]

Otwarty przez Scallier w rumuńskim Ploiești FunShop Park wita Supeco, format dyskontowy Grupy Carrefour

Niedawno otwarty FunShop Park w rumuńskim Ploiești kontynuuje dywersyfikację oferty najemców, wzbogacając ją o Supeco, format dyskontowy należący do Grupy Carrefour. Operator podpisał umowę najmu na ponad 1300 mkw. powierzchni w parku handlowym, który działa od kwietnia 2025 roku. Supermarket, który uzupełni ofertę handlową FunShop Park w Ploiești ma zostać otwarty dla klientów w trzecim kwartale 2025 roku.

W centrum działają takie, znane marki, jak DM, Sinsay, TEDi, KiK, ZooCenter, Pepco, Jysk, Hervis, New Yorker, CCC, Flanco i Agroland. Ponadto, w ramach kompleksu funkcjonuje wolnostojący supermarket Lidl.

– Supeco aktywnie poszukuje lokalizacji, które wspierają naszą misję oferowania wysokiej jakości produktów w niskich cenach, w prostym i efektywnym formacie zakupowym. Doskonałe wyniki, jakie dotąd osiągnęliśmy potwierdzają, że nasz model dyskontowy odpowiada na potrzeby i oczekiwania lokalnych konsumentów – mówi Arnaud Dussaix, Director Business Unit Supeco. – Jako Grupa zdobyliśmy w Rumunii duże doświadczenie w prowadzeniu sklepów w parkach handlowych oraz dogłębne zrozumienie oczekiwań klientów, odwiedzających tego typu lokalizacje. Nowy sklep w FunShop Park w Ploiești zaoferuje nowoczesne środowisko zakupowe oraz szeroki, zróżnicowany wybór produktów w konkurencyjnych cenach – dodaje.

– Dzięki transakcji najmu zawartej z firmą Carrefour, FunShop Park w Ploiești jest już niemal całkowicie skomercjalizowany. Poza zróżnicowaną ofertą handlową, park zapewnia szeroką gamę usług, w tym popularny, sieciowy fitness club oraz zachęca ciekawymi propozycjami gastronomicznymi, obejmującymi restaurację Rimini oraz koncept kulinarny FryDay w modelu Drive Thru – informuje Wojciech Jurga, partner zarządzający w firmie Scallier, odpowiedzialnej za realizację, komercjalizacje i zarządzanie parkiem. Polska firma uruchomiła dotąd w Rumunii obiekty sieci FunShop w Roșiorii de Vede, Focșani, Turda, Vaslui, Timișoara, Moșnița Nouă i Arad.

FunShop Park w Ploiești dysponuje powierzchnią 10 tys. mkw. Inwestycja dostarczyła na regionalny rynek zróżnicowaną ofertę handlową, usługową i rekreacyjną, zaspokajając bezpośrednio codzienne potrzeby mieszkańców północnej części Ploiești. Projekt zapewnił jednocześnie dodatkowe funkcje m.in. w postaci zewnętrznej strefy food core, przyczyniając się do aktywizacji życia lokalnej społeczności.

[importantcollectionchaosthings]

Rynek magazynowy w Polsce – mniejsze ośrodki

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young

Trójmiasto

Dzięki silnym fundamentom i utrzymującemu się popytowi, Trójmiasto zajmuje silną pozycję na logistycznej mapie Polski. Dzięki dostępowi do portów, solidnej infrastrukturze i bliskości rynków Europy Północnej i Wschodniej, region przyciąga duże, perspektywiczne inwestycje.

Obecnie w przygotowaniu znajduje się blisko 800 000 mkw nowoczesnej powierzchni magazynowej, a kolejni deweloperzy zabezpieczają grunty i planują nowe projekty.

Coraz większa część nowej powierzchni w Trójmieście jest przystosowywana do specjalistycznych zastosowań, takich jak lekka i średnia produkcja, składowanie materiałów recyklingowych i towarów używanych. Jednocześnie na popularności zyskują elastyczne jednostki SBU, które zaspokajają potrzeby lokalnych firm, miejskich dostawców usług i drobnych producentów poszukujących funkcjonalnej, dobrze skomunikowanej przestrzeni.

Rynek magazynowy w regionie Trójmiasta pozostaje w fazie aktywnego wzrostu, zaspokajając zróżnicowane potrzeby inwestorów, dostawców usług logistycznych i producentów chcących zaistnieć w Polsce Północnej.  – komentuje Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:

1,8 mln mkw istniejącej powierzchni

80 tys. mkw w budowie

3,60 – 5,50 euro / mkw / miesiąc (czynsz)

Największa transakcja najmu w Polsce

Największa transakcja najmu w Polsce w I kw. 2025 r. została zrealizowana w Gdańsku - firma logistyczna z sektora 3PL wynajęła 67 800 mkw w 7R Gdańsk III Park. Transakcja ta podkreśla rosnące znaczenie Trójmiasta jako kluczowego hubu logistycznego w Polsce.

Strategiczne znaczenie regionu

Dostęp do portów morskich, dobrze rozwinięta infrastruktura drogowa i kolejowa oraz silna łączność z rynkami Europy Północnej i Wschodniej sprawiają, że region Trójmiasta jest jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji zarówno dla krajowych, jak i międzynarodowych inwestycji magazynowych.

Silny potencjał deweloperski

W regionie Trójmiasta planowanych jest blisko 800 tys. mkw nowej powierzchni magazynowej, a kilka dużych projektów jest już w trakcie realizacji. Deweloperzy tacy jak MDC², Panattoni, 7R, GLP, CTP i Peakside aktywnie poszerzają swój zasięg poprzez inwestycje na dużą skalę. W planach są zarówno tradycyjne obiekty typu big-box, jak i elastyczne formaty SBU. Jednocześnie nowi gracze przygotowują się do wejścia na rynek, jeszcze bardziej umacniając pozycję Trójmiasta.

Polska Zachodnia

Dzięki wysokiej dostępności powierzchni magazynowej, Polska Zachodnia pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla najemców poszukujących elastycznych i szybkich do wdrożenia rozwiązań. Obecne warunki rynkowe sprzyjają negocjowaniu korzystniejszych warunków najmu, co jest szczególnie atrakcyjne dla firm działających w dynamicznym otoczeniu biznesowym.

Co ciekawe, Polska Zachodnia staje się cichym beneficjentem trendu nearshoringu. Przygraniczne lokalizacje zyskują na znaczeniu wśród niemieckich firm logistycznych i produkcyjnych przenoszących działalność w poszukiwaniu tańszych alternatyw przy jednoczesnym zachowaniu bliskości rodzimego rynku. – komentuje Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:

1,7 mln mkw istniejącej powierzchni

30 tys. mkw w budowie

3,40 – 4,30 euro / mkw / miesiąc (czynsz)

Niska aktywność deweloperów

W regionie odnotowano ograniczoną aktywność deweloperów, przy niewielkiej liczbie nowych projektów ukończonych i oddanych do użytku.

Popyt na mini-huby

Inwestorzy poszukują obiektów o powierzchni od 5 000 do 15 000 mkw, z szybkim dostępem do autostrad A12 i A15.

Beneficjent trendu nearshoringu

Region korzysta z rosnącej presji wywieranej na niemieckie firmy, by przenosiły produkcję i logistykę bliżej granicy.

Najwyższy wskaźnik pustostanów - poziom pustostanów nieznacznie przekracza 20%.

Kraków

W przeciwieństwie do największych rynków, obecność dużych obiektów e-commerce w krakowskim hubie magazynowym jest ograniczona. Rynek obsługuje głównie lokalne i regionalne firmy zajmujące się dystrybucją, handlem detalicznym, żywnością i lekką produkcją.

Wysoce zurbanizowana struktura Krakowa i rygorystyczne przepisy planistyczne ograniczają rozwój dużych parków logistycznych w granicach miasta. W rezultacie większość inwestycji zlokalizowana jest w Skawinie, Balicach, Niepołomicach i Wieliczce, czyli poza centrum miasta. Wysokie ceny gruntów i ograniczona konkurencja sprawiają, że jest to jeden z droższych rynków, szczególnie w segmencie logistyki miejskiej i SBU.

Dla wielu firm region ten stanowi idealną lokalizację dla dystrybucji regionalnej, z dogodnym dostępem do autostrady A4 i połączeniami z południowo-wschodnią Polską. Region krakowski ma potencjał, aby stać się strategicznym punktem dystrybucyjnym dla wschodniej Polski i bazą operacyjną dla działalności transgranicznej. Może to zachęcić deweloperów i fundusze inwestycyjne do rozważenia nowych projektów w tym regionie. – komentuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:

1,2 mln mkw istniejącej powierzchni

50 tys. mkw w budowie

4,60 – 6,80 euro / mkw / miesiąc (czynsz)

Wysokie ceny gruntów ograniczają rozwój dużych magazynów

Ograniczona dostępność gruntów przemysłowych i wysokie ceny gruntów istotnie ograniczają rozwój projektów typu big-box. Popyt przesuwa się w kierunku mniejszych, bardziej kompaktowych obiektów.

Rośnie sektor farmaceutyczny i kosmetyczny

Firmy z sektora farmaceutycznego, kosmetycznego i laboratoryjnego aktywnie poszukują obiektów łączących funkcje magazynowe, chłodnicze, biurowe i salonów wystawowych.

Szybki rozwój segmentu small business units (SBU)

Segment SBU dynamicznie się rozwija, szczególnie w północnych dzielnicach Krakowa, takich jak Nowa Huta i Rybitwy. Wzrost ten jest odpowiedzią na potrzeby lokalnych firm poszukujących miejskich przestrzeni ze zintegrowanymi strefami biurowymi.

Modele hybrydowe zyskują na popularności

Obiekty integrujące funkcje magazynowe, biurowe i centra obsługi klienta są coraz bardziej preferowane, tworząc wszechstronne przestrzenie wspierające sprzedaż, logistykę i interakcję z klientem końcowym.

Szczecin

Szczecin pozostaje stabilną i obiecującą lokalizacją logistyczną, a aktywność rynkowa na początku 2025 r. odzwierciedla ostrożne, ale stabilne podejście zarówno deweloperów, jak i najemców.

Wolumen powierzchni magazynowej będącej obecnie w budowie sygnalizuje wiarę deweloperów w długoterminowy popyt. Jednocześnie około 70% wszystkich transakcji stanowiły odnowienia umów najmu, co sugeruje, że najemcy przedkładają ciągłość i utrzymanie istniejących lokalizacji nad ekspansję lub relokację w obecnym otoczeniu rynkowym.

Stawki czynszu pozostają stabilne i wahają się od 4,10 do 5,50 euro za mkw miesięcznie.

Szczecin nadal przyciąga firmy obsługujące rynki zachodnie i skandynawskie. Bliskość granicy, dostęp do portów morskich i dobrze rozwinięta infrastruktura sprawiają, że region jest naturalnym wyborem dla operatorów logistycznych i producentów poszukujących sprawnych połączeń z Europą Północną i Zachodnią. – komentuje Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young.

RYNEK W LICZBACH:

1,1 mln mkw istniejącej powierzchni

80 tys. mkw w budowie

4,10 – 5,50 euro / mkw / miesiąc (czynsz)

Imponująca transakcja najmu w Szczecinie

Firma z branży e-commerce przedłużyła umowę najmu 38 400 mkw w Accolade Funds Park Szczecin I - to największa transakcja najmu w regionie, podkreślająca znaczenie Szczecina w północno-zachodniej Polsce.

Powierzchnia magazynowa w budowie

Około 80 000 mkw nowoczesnej powierzchni magazynowej jest obecnie w budowie w regionie.

Wysoki udział odnowień umów najmu

Ponad 70% umów najmu zawartych w regionie stanowiły odnowienia istniejących kontraktów, co wskazuje na ostrożne podejście najemców do ekspansji i relokacji.

[importantcollectionchaosthings]

Rynek magazynowy w Polsce – Wielka Piątka

Początek 2025 roku

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young

Warszawa

Warszawski rynek magazynowy utrzymuje silną pozycję dzięki połączeniu kluczowych czynników: bliskości dużej bazy konsumentów, dobrze rozwiniętej infrastrukturze transportowej i rosnącemu zapotrzebowaniu na logistykę ostatniej mili. Obserwujemy stały wzrost zarówno w granicach miasta („Warszawa I”), gdzie szybkość dostaw i dostęp do siły roboczej mają kluczowe znaczenie, jak i w strefach podmiejskich („Warszawa II”), które oferują większą skalę i elastyczność dla operacji produkcyjnych i dystrybucyjnych.

Pomimo pełnego wyzwań otoczenia gospodarczego, aktywność najemców pozostaje stabilna, a rynek nadal odznacza się wysoką dynamiką. - komentuje Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:

- 7,1 mln mkw istniejących zasobów

- 350 tys. mkw w budowie, z czego 25% w samej Warszawie (Warszawa I)

- 5,50 - 8,50 euro / mkw / miesiąc (czynsz w samej Warszawie – Warszawie I)

- 3,60 - 5,75 euro / mkw / miesiąc (czynsz poza miastem – Warszawa II)

Wysokie czynsze, rosnąca elastyczność

Warszawa I nadal ma najwyższe stawki czynszowe w Polsce, sięgające nawet 8,50 euro / mkw. Deweloperzy są jednak coraz bardziej otwarci na negocjacje, oferując dłuższe okresy bezczynszowe i bardziej elastyczne warunki najmu.

Rynek w fazie nadpodaży

Region przeżywa obecnie fazę nasycenia. Wiele obiektów oddanych do użytku w latach 2023-2024, zwłaszcza wielkopowierzchniowych obiektów typu big-box, pozostaje niewynajętych. Obszar ten stoi w obliczu spekulacyjnej nadpodaży przy spowalniającym popycie.

Boom na małe powierzchnie magazynowe

Istnieje duży popyt na powierzchnie do 1 500 mkw, głównie ze strony firm z sektora D2C z branży kosmetycznej, odzieżowej oraz elektroniki użytkowej.

Kreatywne zachęty ze strony deweloperów

W odpowiedzi na presję rynkową, wynajmujący oferują niestandardowe zachęty w celu przyciągnięcia najemców, w tym nawet 12-miesięczne zwolnienie z opłat eksploatacyjnych lub gwarancje rekompensaty w przypadku opóźnień w dostawie.

Lokalizacje przyjazne pracownikom jako kluczowy atut

Preferowane są lokalizacje z dobrym dostępem do transportu publicznego, w szczególności kolei podmiejskiej (SKM), tramwajów i ścieżek rowerowych. Dostępność staje się kluczowym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji przez najemców.

Aktywny rynek podnajmu

Segment podnajmu nabiera tempa, napędzany zwiększoną aktywnością operatorów 3PL i firm logistycznych poszukujących krótkoterminowych umów najmu (6-12 miesięcy). Elastyczne modele najmu zyskują na popularności, zwłaszcza wśród najemców zarządzających ryzykiem sezonowym lub związanym z popytem.

Zielona logistyka zyskuje na popularności

Zrównoważony rozwój ma coraz większe znaczenie, a najemcy często żądają instalacji paneli fotowoltaicznych w ramach negocjacji najmu. Kwestie środowiskowe są stają się obecnie priorytetem, szczególnie w przypadku miejskich obiektów logistycznych.

Górny Śląsk

W przeciwieństwie do regionów tradycyjnie związanych z logistyką (np. Polska Centralna), znaczna część działalności leasingowej na Górnym Śląsku generowana jest przez firmy produkcyjne. Obiekty przemysłowe są często dostosowane do konkretnych potrzeb operacyjnych i obejmują takie elementy, jak infrastruktura technologiczna, dźwigi i linie produkcyjne. W regionie znajduje się największa koncentracja zakładów produkcyjnych w Polsce - szczególnie w sektorach motoryzacyjnym, AGD, przemysłu ciężkiego i chemicznym. Działalności magazynowe i logistyczne często służą jako bezpośrednie wsparcie dla zakładów produkcyjnych (np. systemy Just-In-Time, produkcja na zamówienie).

Pomimo wyzwań, takich jak rosnące wskaźniki pustostanów i zwiększona ostrożność najemców, Górny Śląsk pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla inwestorów i deweloperów. Strategiczne położenie, dobrze rozwinięta infrastruktura transportowa i zróżnicowane zasoby powierzchni magazynowej stanowią solidną podstawę do dalszego rozwoju sektora przemysłowego i logistycznego. - komentuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:

- 6,0 mln mkw istniejących zasobów

- 300 tys. mkw w budowie

- 3,80 - 5,95 euro / mkw / miesiąc (czynsz)

Przyciąganie przemysłu lekkiego z Europy Środkowo-Wschodniej

Region zyskuje na znaczeniu wśród producentów samochodów i komponentów przenoszących działalność z Czech i Słowacji. Strategiczna lokalizacja Śląska i jego baza przemysłowa sprawiają, że jest to idealne miejsce dla nearshoringu.

Rosnące zapotrzebowanie na dostawy energii

Inwestorzy coraz częściej zabezpieczają moce energetyczne z dużym wyprzedzeniem, często wykraczającym poza bieżące potrzeby, aby zapewnić wystarczające zasoby dla przyszłych działalności. Dostępność energii stała się krytycznym czynnikiem wyboru lokalizacji.

Ograniczona dostępność gruntów

Dostępność gruntów pod projekty inwestycyjne jest ograniczona, szczególnie w obszarach o wysokim popycie w Katowicach i Gliwicach. W takich lokalizacjach trudno jest znaleźć działki większe niż 5 ha, co utrudnia realizację dużych projektów typu Build-to-Suit (BTS).

Wrocław

Aglomeracja wrocławska może poszczycić się jedną z najwyższych koncentracji zakładów produkcyjnych w Polsce. Wraz z Górnym Śląskiem i Poznaniem, plasuje się w czołówce regionów pod względem gęstości inwestycji przemysłowych, napędzając silny popyt na powierzchnie produkcyjne i logistyczno-magazynowe. Wrocław jest również ważnym ośrodkiem akademickim, dostarczającym wykwalifikowaną siłę roboczą dla sektorów logistyki, automatyki i IT.

Region jest krajowym liderem w rozwoju terminali intermodalnych, z kluczowymi obiektami w Kątach Wrocławskich, Legnicy i Brzegu Dolnym. Przyciąga to firmy, szczególnie z branży motoryzacyjnej i chemicznej, które chcą korzystać z połączonych rozwiązań transportu drogowego i kolejowego. Oczekuje się, że w nadchodzących latach Dolny Śląsk pozostanie jednym z najważniejszych regionów przemysłowych i logistycznych w Polsce. - komentuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:

- 5,2 mln mkw istniejących zasobów

- 50 tys. mkw w budowie

- 3,50 - 5,40 euro / mkw. / miesiąc (czynsz)

Dostęp do energii jako bariera rozwoju

Pomimo dużego zainteresowania inwestorów, region boryka się z ograniczoną dostępnością mocy przyłączeniowej do sieci, zwłaszcza dla projektów wymagających ponad 1 MW. Średni czas oczekiwania na podłączenie wynosi obecnie 16-20 miesięcy. Ta bariera opóźniła kilka projektów BTS, głównie dla operatorów e-commerce. Pojawiające się obejścia obejmują współdzielone rozwiązania w zakresie przepustowości, podczas gdy dostawcy usług logistycznych coraz częściej wykorzystują nadwyżki energii z sąsiednich obiektów.

Nowa fala inwestycji z Korei Południowej

Dolny Śląsk zyskuje strategiczne znaczenie jako centrum łańcucha dostaw baterii, szczególnie dla firm współpracujących z LG i SK Innovation. Rośnie liczba zapytań ze strony koreańskich producentów komponentów do baterii. Region jest postrzegany jako naturalne rozszerzenie kompleksu LG Energy Solution w Biskupicach Podgórnych. Wrocław i jego okolice stają się główną bazą produkcyjną dla europejskiego sektora elektromobilności.

Polska Centralna

Polska Centralna to jeden z najbardziej strategicznych regionów magazynowych w kraju - zarówno pod względem lokalizacji, jak i skali działalności. Dzięki centralnemu położeniu i bezpośredniemu dostępowi do głównych szlaków komunikacyjnych, region ten jest naturalnym wyborem dla firm budujących ogólnopolskie sieci dystrybucyjne. Wysoka aktywność najemców i stałe zainteresowanie inwestorów potwierdzają jego stabilną i ugruntowaną pozycję na logistycznej mapie Polski. - komentuje Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:

- 5,0 mln mkw istniejących zasobów

- 250 tys. mkw w budowie

- 3,60 - 5,50 euro / mkw / miesiąc (czynsz)

Stabilizacja po szybkiej ekspansji

Po okresie silnego wzrostu w latach 2021-2023, rynek w Polsce Centralnej wchodzi w fazę nasycenia, szczególnie w okolicach Strykowa i Rawy Mazowieckiej. Wskaźnik pustostanów rośnie, ale region nadal przyciąga inwestorów ze względu na strategiczną lokalizację i infrastrukturę.

Pojawienie się modeli „magazyn jako usługa”

Nowy trend w wynajmie zyskuje na popularności - zamiast tradycyjnie wynajmować powierzchnię, najemcy płacą za określone usługi, takie jak pakowanie, cross-docking czy magazynowanie.

Napływ lekkiej produkcji

W regionie obserwuje się wzrost inwestycji w lekką produkcję, zwłaszcza w sektorach oświetlenia, HVAC i elektroniki. Relokacje z Europy Zachodniej napędzają popyt zarówno na obiekty gotowe do wynajęcia, jak i projekty typu built-to-suit (BTS).

Poznań

Początek 2025 r. przyniósł umiarkowane ożywienie w regionie Poznania, któremu towarzyszyła bardziej selektywna aktywność deweloperów i wczesne oznaki nasycenia rynku. Wskaźnik pustostanów osiągnął nieco ponad 8%, odzwierciedlając szerszy trend obserwowany na całym polskim rynku. Chociaż stawki czynszów pozostały względnie stabilne, deweloperzy oferują atrakcyjne zachęty i elastyczne warunki najmu w celu pozyskania najemców.

Rynek pozostaje aktywny, ale ewoluuje w bardziej zrównoważony i ostrożny sposób. Inwestorzy stają się coraz bardziej selektywni, a oczekiwania najemców wciąż się zmieniają - lokalizacja odgrywa coraz ważniejszą rolę w planowaniu łańcucha dostaw. - komentuje Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young

RYNEK W LICZBACH:

- 4,0 mln mkw istniejących zasobów

- 80 tys. mkw w budowie

- 3,60 - 5,50 euro / mkw / miesiąc (czynsz)

Nowi najemcy jako efekt nearshoringu

Region Poznania nadal przyciąga małych i średnich producentów z Europy Zachodniej, którzy przenoszą działalność

do Polski w ramach strategii nearshoringu. Kluczowe czynniki to niższe koszty pracy i gruntów, a także dobra logistyka. Coraz częściej firmy te wybierają lokalizacje poza korytarzem autostrady A2, gdzie dostępność gruntów i ceny są bardziej konkurencyjne.

Ostrożność deweloperów w ekspansji

Na początku 2025 r. w regionie Poznania oddano do użytku około 60 000 mkw nowoczesnej powierzchni magazynowej, co stanowiło prawie 10% nowej podaży w kraju. Choć region pozostaje silny, deweloperzy wykazują zwiększoną ostrożność inwestycyjną. W marcu 2025 r. w budowie znajdowało się około 80 000 mkw powierzchni, co wskazuje na wyważone podejście w porównaniu z bardziej aktywnymi rynkami. Deweloperzy uważnie monitorują popyt i rosnący poziom pustostanów przed rozpoczęciem nowych projektów.

Stabilne czynsze z zachętami

Czynsze w regionie Poznania pozostały stabilne na początku 2025 roku. Jednak rosnące wskaźniki pustostanów skłaniają deweloperów do oferowania bardziej konkurencyjnych pakietów zachęt, co skutkuje coraz bardziej atrakcyjnymi czynszami efektywnymi dla najemców.

[importantcollectionchaosthings]

Rynek magazynowy w Polsce

Raport | Początek 2025 roku Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young

Tło ekonomiczne

Polska gospodarka mocno odbiła w 2024 roku. Realny PKB wzrósł w tym roku o 2,9%, co oznacza znaczny wzrost w porównaniu z zaledwie 0,2% w 2023 roku. Ożywienie było napędzane głównie przez konsumpcję prywatną, wspieraną przez silny wzrost płac, zwiększone wsparcie rządowe dla gospodarstw domowych, poprawę zaufania konsumentów i złagodzenie presji inflacyjnej. Prognozuje się, że w 2025 r. realny PKB wzrośnie o 3,6%, podczas gdy w 2026 r. spodziewany jest umiarkowany wzrost, który powinien wynieść 3,1%.

Poziom zatrudnienia spadł w pierwszej połowie 2024 r., odzwierciedlając stłumioną aktywność gospodarczą w poprzednim roku, a stopa bezrobocia wyniosła 2,9% na koniec roku. W latach 2025 i 2026 spodziewany jest umiarkowany wzrost zatrudnienia, ograniczany przez stagnację siły roboczej i kurczącą się populację w wieku produkcyjnym. Oczekuje się jednak, że rosnąca stopa zatrudnienia wśród przesiedleńców z Ukrainy pozytywnie wpłynie na ogólny poziom zatrudnienia. Przewiduje się, że bezrobocie nieznacznie spadnie w 2025 i 2026 r., odpowiednio do 2,8% i 2,7%.

Inflacja HICP wyniosła 3,7% w 2024 roku. W 2025 r. prognozowany jest tymczasowy wzrost inflacji zasadniczej do 4,7%, spowodowany odmrożeniem cen energii i wzrostem akcyzy. Polska jest największą gospodarką w regionie Europy Środkowo-Wschodniej i jedną z najszybciej rozwijających się gospodarek w Unii Europejskiej, szczycąc się również stabilnym rynkiem pracy z utrzymanymi konsekwentnie niskimi stopami bezrobocia. W rzeczywistości Eurostat sklasyfikował Polskę jako kraj o drugiej najniższej stopie bezrobocia w UE w 2024 roku.

Rynek magazynowy w Polsce - stabilizacja z nutą ostrożności

„Na początku 2025 r. polski rynek magazynowy wykazywał oznaki stabilizacji, której towarzyszyła rosnąca ostrożność wśród

zarówno deweloperów, jak i najemców. Gracze rynkowi coraz bardziej koncentrują się na ograniczaniu ryzyka w świetle zmieniającego się krajobrazu gospodarczego i geopolitycznego.” – zauważa Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 35 mln mkw. Jest to jednak również sygnał spowolnienia przyszłego potencjału wzrostu. Powierzchnia niewynajęta osiągnęła rekordowy poziom 3 mln mkw, co przekłada się na średni wskaźnik pustostanów na poziomie nieco ponad 8%.

W I kw. dominowały renegocjacje umów najmu, które stanowiły ok. 60% transakcji, ponieważ najemcy przedkładali ciągłość operacyjną i kontrolę kosztów nad relokację lub ekspansję.

Nowe inwestycje uległy znacznemu spowolnieniu. W budowie pozostawało jedynie 1,4 mln mkw powierzchni, przy czym uwaga skupiona była na projektach typu (BTS/BTO). Projekty spekulacyjne są mniej powszechne i starannie zarządzane pod kątem ryzyka.

Czynsze utrzymywały się na stabilnym poziomie i wynosiły od 3,70 do 5,50 euro/mkw miesięcznie, w zależności od lokalizacji i jakości aktywów. Efektywne stawki czynszu znajdują się pod presją w regionach o wysokim poziomie pustostanów, co skłania wynajmujących do oferowania coraz bardziej konkurencyjnych warunków najmu.

Wysoką aktywność najemców odnotowano w Warszawie, na Górnym Śląsku, w Łodzi oraz Trójmieście, gdzie podpisano największą od początku roku umowę najmu.

Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w Polsce Zachodniej i we Wrocławiu, gdzie wynajmujący stają się coraz bardziej elastyczni zarówno pod względem okresu najmu, jak i oferowanych stawek czynszu.

„W kontekście tego, co nas czeka, spodziewamy się utrzymania obecnych trendów. Przedłużenia umów najmu będą nadal dominować w popycie, podczas gdy deweloperzy pozostaną selektywni przy rozpoczynaniu nowych inwestycji. Nearshoring staje się kluczowym czynnikiem wzrostu, szczególnie w regionach przygranicznych. Polski rynek magazynowy przechodzi od szybkiej ekspansji do bardziej dojrzałej fazy, zdefiniowanej przez strategiczne, dostosowane do popytu inwestycje.” – dodaje Dorota Koseska.

Perspektywa najemców

Polski rynek magazynowy wykazuje tendencję do tworzenia korzystnych warunków dla najemców, zwłaszcza w regionach o wyższym poziomie pustostanów oraz w starszych lub mniej elastycznych obiektach.

Z kolei warunki sprzyjające wynajmującym dominują w lokalizacjach o ograniczonej dostępności, szczególnie w przypadku dużych powierzchni (>30 000 mkw). W takich przypadkach deweloperzy posiadający gotowe do wynajęcia obiekty mogą dyktować warunki, ponieważ dostępność często ma większe znaczenie niż cena, szczególnie przy czasie realizacji nowych inwestycji wynoszącym od 8 do 12 miesięcy.

„W rezultacie rynek staje się coraz bardziej hybrydowy, a przewaga leży po stronie tych, którzy są najlepiej przygotowani do zaspokojenia bieżącego popytu, czy to poprzez elastyczność, czy natychmiastową dostępność.” – podsumowuje Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young

W ostatnich latach najemcy przestali poszukiwać standardowej powierzchni magazynowej na rzecz rozwiązań dostosowanych do ich potrzeb operacyjnych.

Kluczowe oczekiwania najemców wobec deweloperów:

- Dostosowanie do konkretnych procesów (np. lekkiej produkcji, montażu, pakowania lub specjalistycznej logistyki)

- Elastyczne warunki najmu i harmonogramy inwestycji (okres najmu, etapowe zajmowanie powierzchni, potencjał ekspansji)

- Proaktywne wsparcie w całym projekcie, od doradztwa technicznego i uzyskiwania pozwoleń po terminową dostawę

Coraz większy nacisk kładzie się również na:

- Zrównoważony rozwój z popytem na certyfikowane budynki (BREEAM, systemy oszczędzania energii i gotowość do wykorzystania energii odnawialnej)

- Strategiczną lokalizację, w której dostęp do infrastruktury transportowej, siły roboczej i logistyka ostatniej mili przeważają nad kwestiami kosztowymi

- Elastyczność partnera, który rozumie ich działalność i wspiera cały proces inwestycyjny.

Jakie trendy obserwujemy w tym roku?

„Nearshoring nabiera kształtu, a firmy przenoszą się bliżej Europy Zachodniej i Północnej. Polska, a zwłaszcza jej wschodnie i południowo-wschodnie regiony, korzystają ze swojej lokalizacji i infrastruktury.” – komentuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young

Regiony o wysokiej dostępności powierzchni konkurują o najemców - w zachodniej Polsce i na obszarach o wysokim poziomie pustostanów wynajmujący stoją w obliczu większej presji, co sprzyja elastycznym umowom najmu i zachętom finansowym, atrakcyjnym dla firm dbających o budżet.

„ESG staje się coraz ważniejsze w decyzjach najemców – najemcy wymagają obecnie standardów takich jak BREEAM, panele słoneczne i odzyskiwanie energii. – podkreśla Łukasz Ciepły - Nowoczesne, ekologiczne budynki mają przewagę nad starszymi magazynami.”

Nowe technologie odpowiadają na rosnące koszty operacyjne - niedobory siły roboczej napędzają inwestycje w automatyzację magazynów i inteligentne rozwiązania, zwłaszcza w centrach logistycznych i e-commerce.

[importantcollectionchaosthings]

Polski rynek inwestycyjny 2025. Nastroje i trendy

Wnioski po 15. Forum Rynku Nieruchomości

Rynek nieruchomości w Polsce pozostaje w fazie oczekiwania na kluczowe impulsy inwestycyjne, zauważa Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz. – Nadal mocno wyczuwalna jest potrzeba obecności i oczekiwanie na inwestorów typu core i core plus, którzy mogliby zapewnić stabilizację oraz rozwój projektów o niskim profilu ryzyka. Obserwujemy jednocześnie duże zainteresowanie zakupem gruntów pod zabudowę mieszkaniową w największych miastach, z których każde charakteryzuje własna specyfika, dlatego analizy należy przeprowadzać lokalnie, w odniesieni do konkretnego regionu – informuje Bartłomiej Zagrodnik.   – Deweloperzy na coraz większą skalę poszukują możliwości adaptacji starszych budynków i zmiany ich funkcji, co wynika zarówno z ograniczonej dostępności gruntów, jak i rosnącego znaczenia zrównoważonego rozwoju w podejściu do inwestycji. W praktyce działania w tym obszarze hamuje wciąż niedostatecznie przejrzyste i nieelastyczne otoczenie prawne. Uczestnicy rynku zgodnie wskazują na potrzebę poprawy regulacji, co przyczyniłoby się do pobudzenia podaży, szczególnie w kontekście projektów mieszkaniowych – przyznaje. – W segmencie biurowym natomiast rynek oczekuje głównie spadku kosztów finansowania, co umożliwiłoby powrót do Polski inwestorów z Europy Zachodniej oraz Azji. Obecny poziom stóp procentowych i niepewność makroekonomiczna pozostają barierami dla większej aktywności kapitałowej w tym sektorze – zaznacza Bartłomiej Zagrodnik.

Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory w Walter Herz potwierdza, że podczas wydarzenia niezmiennie widoczne było wyraźne zainteresowanie inwestorów dobrze zlokalizowanymi gruntami pod zabudowę mieszkaniową. – Wiele firm deweloperskich i podmiotów inwestycyjnych deklaruje gotowość do zawierania transakcji. Z licznych, przeprowadzonych rozmów z uczestnikami FRN wynika, że utrzymuje się duży popyt na dobrze przygotowane grunty mieszkaniowe. Inwestorzy są gotowi do działania, pod warunkiem zapewnienia stabilnych warunków i sprawnego otoczenia administracyjnego. Jednak tempo wydawania decyzji administracyjnych, szczególnie jeśli chodzi o pozwolenia na budowę, pozostaje wciąż kluczowym wyzwaniem w procesie wprowadzania na rynek nowych projektów. Usprawnienie pracy jednostek administracyjnych pozwoliłoby firmom zwiększyć płynność działania – wskazuje Emil Domeracki.

Podkreśla jednocześnie, że mimo trudności inwestorzy zagraniczni intensyfikują aktywność transakcyjną w Polsce. – W obliczu skomplikowanych procedur administracyjnych i często niespójnych zmian w przepisach planistycznych, preferują dziś mniejsze, bezpieczne projekty w największych miastach wojewódzkich. Stąd lokalne kompetencje i znajomość rynków regionalnych nabiera obecnie decydującego znaczenia w budowaniu zaufania i trwałych relacji z inwestorami. Aktualnie prowadzimy i nadzorujemy procesy administracyjne dla kilku nowych, mniej znanych inwestorów z regionu Morza Bałtyckiego, a także z Turcji i Węgier. Obecność tego kapitału jest potwierdzeniem, że Polska nadal pozostaje atrakcyjnym rynkiem do inwestycji – przyznaje.

Jak informuje Damian Karkosiński, Investment and Acquisition Specialist w Walter Herz, duże zainteresowanie gruntami pod zabudowę wielorodzinną mieszkaniową idzie w parze z gotowością do zawierania szybkich transakcji. – Obecne warunki rynkowe wciąż wymagają ostrożności inwestorów. Oczekiwane, dalsze obniżki stóp procentowych stanowiłyby istotny impuls dla potencjalnego ożywienia tempa sprzedaży mieszkań. Zdaniem analityków, biorących udział w Forum, ceny mieszkań pozostaną stabilne, wykazując tendencje wzrostowe w średnim terminie. Istotną rolę w przypadku rynku mieszkaniowego mógłby odegrać powrót inwestorów indywidualnych, którzy lokują kapitał w nieruchomości nabywane za gotówkę. W dłuższym horyzoncie coraz większy wpływ na koniunkturę w sektorze będą miały czynniki demograficzne, w tym struktura popytu i potrzeby mieszkaniowe młodego pokolenia. Nie bez znaczenia pozostają również decyzje legislacyjne i kierunek polityki mieszkaniowej. W tym, ewentualne próby nałożenia podatku od posiadania wielu nieruchomości mogą mieć znaczący wpływ na wyhamowanie aktywności inwestycyjnej w tym segmencie.

[importantcollectionchaosthings]

Maciej Wieczorkiewicz dołącza do Avison Young

Do zespołu doradców technicznych Avison Young w Polsce dołącza Maciej Wieczorkiewicz.

Maciej to doświadczony inżynier z wieloletnią praktyką w zarządzaniu projektami fit-out i inwestycjami w sektorze nieruchomości komercyjnych. W trakcie rozwoju kariery zawodowej pracował w takich firmach jak Made In Terior, TECAS Fitout czy Colliers Define. Posiada kompetencje nie tylko w zakresie projektowania powierzchni ale również nadzoru realizacji prac budowlanych wszystkich branż. Maciej wielokrotnie koordynował prace zespołów technicznych, odpowiadając również za negocjacje umów, zarządzanie kosztami i harmonogramami inwestycji, a także relacjami z interesariuszami.

„Cały nasz zespół posiada szerokie doświadczenie zarówno w realizacji jak i w monitorowaniu projektów fit-out powierzchni biurowych. - komentuje Tomasz Daniecki, Director, Head of Technical Advisory - Natomiast wraz z dołączeniem Macieja do naszego zespołu, będziemy mogli zaangażować się w świadczenie usług monitorowania prac fit-out w jeszcze większym zakresie.”

[importantcollectionchaosthings]

Scallier rozbudowuje struktury organizacyjne w Polsce

Scallier, poznańska firma działająca w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce i w Rumunii, rozbudowuje struktury zarządcze w ramach działalności na terenie kraju. Od połowy kwietnia br. działem zarządzania nieruchomościami w firmie kieruje Rafał Langer, który objął stanowisko Head of Property Management.

Rafał Langer ma ponad dwudziestoletnie doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi w Polsce, w tym projektami z sektora biurowego, magazynowego, handlowego, usługowego i mieszkaniowego oraz obiektami wielkopowierzchniowymi. Wiedzę ekspercką i doświadczenie w branży zdobył na polu współpracy z międzynarodowymi korporacjami, funduszami, instytucjami administracyjnymi, firmami deweloperskimi, a także podmiotami indywidualnymi z Polski i zagranicy. Rafał jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej na kierunku Zarządzanie Nieruchomościami.

Na stanowisku szefa działu zarządzania nieruchomościami w Scallier do jego kluczowych zadań należy rozwój projektów i optymalizacja procesów biznesowych w świetle standardów przyjętych przez firmę oraz koordynacja i bieżące wsparcie pracy zespołu zarządców nieruchomości. W nowej roli odpowiedzialny jest również za rozszerzanie i umacnianie relacji z inwestorami oraz strategiczną rozbudowę linii biznesowej w obszarze zarządzania nieruchomościami w Polsce. 

- Sektor retail od kilku lat podąża ścieżką szybkiego rozwoju. Pod względem ilości oddanej do użytku powierzchni handlowej w 2024 roku Polskę wyprzedziła w Europie tylko Francja. Utrzymująca się nadal świetna koniunktura na rynku pozwala szacować, że także w tym roku wielkość nowej podaży przekroczy w sektorze 500 tys. mkw. powierzchni. W strukturze nowych inwestycji dominują parki handlowe i mniejsze, lokalne centra zakupowe. Powierzchnia, jaką dysponują tego typu obiekty podwoiła się od 2020 roku, od kiedy przyspieszyła ekspansja tego formatu – informuje Bartosz Nowak, Partner Zarządzający w Scallier. – Nowe parki, powstające we wszystkich rejonach kraju, zarówno w większych miastach, jak i niewielkich miejscowościach wymagają efektywnego zarządzania. Rosnące koszty utrzymania nieruchomości mają bardzo istotny wpływ na wartość aktywów, dlatego wyspecjalizowana obsługa, oparta na dobrych relacjach z najemcami ma kluczowe znaczenie dla ich rentowności. Duże rozproszenie obiektów stawia większe wyzwania operacyjne, wymaga sprawnej koordynacji działań w różnych lokalizacjach dla utrzymania wysokiej jakość usług i zachowania optymalnego poziomu kosztów – dodaje Bartosz Nowak – podkreślając, że autorski model zarządzania nieruchomościami handlowymi firma doskonali od 14 lat. 

- Podjęte aktualnie działania i wdrażane rozwiązania pozwolą firmie dostarczać klientom kompleksowe, w pełni zintegrowane usługi oraz zwiększyć skalę działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami. Prowadzone rozmowy z potencjalnymi klientami dotyczące przejęcia zarządzania kolejnych obiektów, w tym portfeli inwestycyjnych rozproszonych lokalizacyjnie oraz intensywna aktywność w obszarze wynajmu powierzchni dają naszej firmie możliwość zwiększenia udziału w rynku – mówi Rafał Langer, Head of Property Management w Scallier.  

Firma Scallier od 2011 roku rozwija działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce oraz Rumunii. Na krajowym rynku zarządza aktualnie 51 obiektami, z około 75 tys. mkw. powierzchni. Grupa specjalizuje się w realizacji projektów handlowych -  jako inwestor, deweloper i partner biznesowy dostarcza kompleksowe usługi doradcze oraz produkty na rzecz inwestorów korporacyjnych i podmiotów indywidualnych.

W portfolio Scallier znajdują się inwestycje związane z budową, rozbudową i modernizacją parków handlowych, regionalnych centrów zakupowych i obiektów typu convenience. Działalność firmy skupia się jednocześnie na zarządzaniu nieruchomościami i komercjalizacji projektów. 

[importantcollectionchaosthings]

Polski rynek nieruchomości komercyjnych w 2025 po pierwszych 5 miesiącach

Pierwsze wyniki i prognozy przed oficjalnymi raportami za półrocze.

Dynamiczny początek roku

Pierwsze miesiące 2025 roku przyniosły wiele wydarzeń na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce - już w ciągu dwóch pierwszych miesięcy odnotowano łącznie 12 transakcji. Przedmiotem zakupów były aktywa ze wszystkich sektorów tego rynku. W kwietniu sfinalizowano największą w historii transakcję typu sale & leaseback, nie tylko w Polsce, ale także w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Polski producent okien, firma Eko-Okna, sprzedał 2 magazyny o łącznej powierzchni około 264 tys. mkw i wartości blisko 1 miliarda złotych, jednocześnie je wynajmując. Nabywcą został amerykański fundusz typu REIT Realty Income Corporation.

Dzięki wartości tej transakcji całkowity wolumen inwestycji po pierwszych 4 miesiącach roku wyniósł już około 1,1 miliarda euro. Był to wynik wyraźnie lepszy niż w analogicznym okresie roku 2024, co zapowiadało istotny wzrost aktywności inwestycyjnej na rynku. Co więcej, był to zwiastun powrotu dużych transakcji magazynowych, na które od dawna czekał rynek.

W maju aktywność nieco spowolniła i odnotowaliśmy tylko 3 transakcje - wszystkie w sektorze biurowym, wszystkie w Warszawie, o łącznej wartości zaledwie ok. 70 milionów euro. Co to oznacza dla rynku?

Zaledwie nabranie tchu

„Liczba transakcji w maju nie jest szczególnie imponująca, ale nie oznacza większego spowolnienia. Patrząc tylko na nasz pipeline projektów na sprzedaż, pozostajemy optymistyczni, jeśli chodzi o aktywność rynkową. – komentuje bieżącą sytuację na rynku Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young – Dalej liczymy na to, że wolumen na koniec 2025 roku przekroczy 5 miliardów euro. Oczywiście, wszystko będzie zależało od transakcji osiągających duże wartości - w szczególności w sektorze logistycznym czy handlowym - na które czekamy. Historyczna ograniczona aktywność inwestorów instytucjonalnych wynikała w ostatnich kilku latach z wielu czynników, w tym ze spadku wartości nieruchomości, wysokiego kosztu pieniądza czy też trudniejszego pozyskania finasowania zewnętrznego. Inwestorzy dalej podchodzą dość selektywnie do wyboru aktywów do kupienia i jest to sytuacja obserwowana nie tylko w Polsce, ale również na całym świecie. Obecnie w Polsce mamy sytuację, gdzie głównymi graczami są mniejsi inwestorzy, kapitał prywatny, czy też fundusze value-add, ponieważ ceny nieruchomości spadły i łatwiej o okazję.”

Polski kapitał rośnie w siłę

Na okazje cenowe poluje również polski kapitał, który staje się coraz bardziej widoczny w strukturze transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych – i to nie tylko mieszkaniowych. 2 z 3 akwizycji zrealizowanych w maju 2025 należały do polskich inwestorów. W jednej z nich, sprzedaży warszawskiego biurowca Lighthouse, doradzał Avison Young, który współwyłącznie reprezentował sprzedającego, Octava Property Trust.

W latach 2018-2022 średni procentowy udział polskiego kapitału w całkowitym wolumenie rynku wynosił ok. 2%. Od 2023 obserwujemy skokowy wzrost, przekraczający odpowiednio 7% i 10% w kolejnych dwóch latach. W całym 2024 roku polski kapitał, z 40 zrealizowanymi transakcjami, odpowiadał za 31% pod względem ilości transakcji i 10% pod względem wolumenu transakcji; średnia wartość transakcji wynosiła 12 milionów euro.

W pierwszym kwartale b.r. polscy inwestorzy zrealizowali 12 transakcji, które odpowiadały za 34% pod względem liczby transakcji i 17% pod względem wolumenu; średnia wartość transakcji wynosiła 10 milionów euro.

„Polscy inwestorzy, ze względu na posiadany kapitał - często gotówkowy - skupiają się głównie na mniejszych i tańszych aktywach. Ich zainteresowaniem w sektorze handlowym cieszą się zarówno pojedyncze, wolnostojące sklepy spożywcze, jak i parki handlowe, których cena oscyluje wokół kwot 5-15 mln euro, ale potrafi również zbliżyć się do kwot ok. 30 mln euro w przypadku nowszych i większych nieruchomości. W obszarze zainteresowania polskich inwestorów są też starsze obiekty biurowe o stabilnym przepływie pieniężnym i ugruntowanych lokalizacjach.” – dodaje Marcin Purgal

Sektor magazynowy

Polski sektor magazynowy po pierwszym kwartale 2025 r. był liderem pod względem zrealizowanego wolumenu (202 milionów euro i udział 29% w ogólnym wolumenie), a był to wynik bez wspomnianej wcześniej transakcji Eko-Okna, która została zrealizowana w kwietniu. Poza tą transakcją, nie było żadnej innej sprzedaży w tym sektorze, ani w kwietniu ani w maju.

Mimo to, wraz z wyczekiwanym większym przyspieszeniem na rynku inwestycyjnym, spodziewamy się rosnącej liczby transakcji portfelowych, a także transakcji fuzji i przejęć. Jedna znacząca transakcja została już sfinalizowana - GLP sprzedał swoje aktywa magazynowe do Ares Management (w tym duże portfolio znajdujące się w Polsce) w ramach globalnej transakcji typu M&A.

Sektor handlowy

Po sprzedaży kilku dużych centrów handlowych typu „prime” w 2024 r., początek 2025 r. został zdominowany przez aktywa typu „convenience” . Ta klasa aktywów, niezmiennie postrzegana jako bezpieczna opcja inwestycyjna utrzymuje swoją atrakcyjność wśród inwestorów. Spodziewamy się kolejnych transakcji parkami handlowymi i obiektami typu „convenience”, ale uwagę powinny też wzbudzić galerie handlowe o dominującej pozycji w miastach i stabilnych fundamentach. Ta klasa aktywów jest obecnie dość szeroko analizowana przez inwestorów i w niedługim czasie powinny pojawić finalizować się kolejne transakcje.

Sektor biurowy

Rynek inwestycji biurowych w Polsce cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów, choć kupujący dalej podchodzą do transakcji bardzo selektywnie. Strategie „value-add” i „core+” zyskują na popularności w określonych lokalizacjach, szczególnie tam, gdzie wartości zbliżyły do siebie oczekiwania sprzedających i kupujących.

Kapitał typu „core” pozostaje nieznacznie aktywny, ponieważ inwestorzy reprezentujący tego typu strategie nadal unikają ryzyka związanego z zawirowaniami gospodarczymi i geopolitycznymi. Z kolei inwestorzy typu „value-add” i oportunistyczni wykazują większą - aczkolwiek zachowawczą - aktywność, poszukując okazji bez przepłacania za aktywa.

„Ostatnim widocznym trendem na rynku nieruchomości biurowych są zakupy całych obiektów z przeznaczeniem na prowadzenie własnej działalności lub częściowo na potrzeby własne, a w pozostałej części na wynajem. Ostatnie tego typu transakcje dotyczyły takich firm jak Ryanair, Enter Air, Prokuratura Generalna czy PZPN, które nabyły budynki biurowe (zarówno puste jak i częściowo wynajęte) w celu ulokowania tam swojej siedziby, oczywiście po uprzednim remoncie i pracach adaptacyjnych. Z perspektywy użytkownika końcowego zakup i remont może być bardziej atrakcyjny niż najem lub budowa siedziby od nowa.” – komentuje Marcin Purgal

[importantcollectionchaosthings]

BLD Poland rozszerza warszawskie portfolio o grunt na Białołęce

Firma Walter Herz poinformowała o sfinalizowaniu transakcji zakupu gruntu inwestycyjnego na warszawskiej Białołęce, przeznaczonego pod budowę inwestycji mieszkaniowej, w której powstanie blisko 90 nowoczesnych lokali.

Nieruchomość gruntową nabyła BLD Poland, bu��garska firma deweloperska, wchodząca w skład grupy kapitałowej AG Capital, międzynarodowego koncernu, którego aktywa przekraczają 0,7 mld EUR. To już druga inwestycja, którą BLD przygotowuje w Warszawie. W styczniu bieżącego roku firma zadebiutowała na polskim rynku, nabywając na warszawskiej Saskiej Kępie parcelę przeznaczoną pod kameralną inwestycję mieszkaniową, w której zaprojektowanych zostało 30 apartamentów.

– Z satysfakcją informujemy o zakupie kolejnego gruntu inwestycyjnego w Warszawie, który zlokalizowany jest w rejonie ulicy Głębockiej. Na tej działce planujemy zrealizować naszą następną inwestycję mieszkaniową na rynku polskim. W 2024 roku zakupiliśmy grunt przy ulicy Genewskiej na warszawskiej Saskiej Kępie, gdzie w marcu rozpoczęliśmy realizację ekskluzywnej inwestycji mieszkaniowej Ivory. Po zbudowaniu solidnego portfolio inwestycyjnego w Bułgarii, zdecydowaliśmy się na terytorialne rozszerzenie zakresu działań i ekspansję w Polsce. Postrzegamy rynek polski jako silny i stabilny, niosący duże możliwości inwestycyjne. Rozważamy realizację na nim dalszych inwestycji w sektorze mieszkaniowym. Zgodnie z naszą strategią, chcemy tworzyć innowacyjne projekty, które dostarczają funkcjonalne, wysokiej jakości mieszkania, zapewniające duży komfort – informuje Aleksandra Kerner-Kruk z BLD Polska.   

– Cieszymy się, że mogliśmy wesprzeć firmę BLD Polska przy transakcji, która potwierdza duże zainteresowanie globalnych inwestorów gruntami inwestycyjnymi przeznaczonymi pod projekty mieszkaniowe w Warszawie. Jest to nasza kolejna transakcja w tym roku z zagranicznym inwestorem, co daje wyraźny sygnał, że nasz kraj pozostaje atrakcyjny dla kapitału zagranicznego. Warszawski rynek stawia jednak duże wyzwanie pod względem dostępności atrakcyjnych terenów, przygotowanych pod inwestycje wielorodzinne ze względu na najwyższą konkurencyjność w Polsce. Białołęka jest jedną z najdynamiczniej rozwijających się dzielnic w stolicy, jeśli chodzi o budownictwo mieszkaniowe. Cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem ze strony deweloperów. – przyznaje Damian Karkosiński z Walter Herz.      

Rozpoczęcie budowy inwestycji na Białołęce firma BLD Polska zaplanowała jeszcze w tym roku, a oddanie projektu do użytkowania nastąpić ma w pierwszej połowie 2027 roku.​ Oferta obejmie blisko 90 lokali, starannie zaprojektowanych z myślą o wygodzie mieszkańców. Aranżacja mieszkań zapewnia optymalne układy wnętrz przy maksymalnym wykorzystaniu przestrzeni i naturalnego światła.​ Strategiczna lokalizacja inwestycji, w bliskim sąsiedztwie parku handlowego Targówek, dwóch parków miejskich oraz szkół, przedszkoli i licznych lokalnych usług zapewnia wysoką jakość życia przyszłym mieszkańcom. ​

Firma BLD prowadzi działalność od 2006 roku. Ma na koncie ponad 2000 oddanych mieszkań w 11 projektach i 6 inwestycji mieszkaniowych w trakcie realizacji na rynku bułgarskim. Specjalizuje się w budowie nowoczesnych, funkcjonalnych projektów mieszkaniowych premium. Dzięki 19-letniemu doświadczeniu i innowacyjnemu podejściu tworzy wysokiej jakości przestrzenie mieszkalne, zapewniające najwyższy komfort. Deweloper należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Walter Herz

[importantcollectionchaosthings]

Warszawski biurowiec Lighthouse sprzedany

Firmy Avison Young i Colliers wspólnie doradzały Octava Property Trust przy sprzedaży budynku biurowego Lighthouse. Kupującym jest inwestor z polskim kapitałem.

Lighthouse powstał w 2001 roku i znajduje się przy ulicy Puławskiej 435A, przy skrzyżowaniu z obwodnicą Warszawy, co zapewnia wygodny dojazd nie tylko komunikacją miejską, ale również samochodem. Budynek oferuje ok. 6,300 mkw. powierzchni biurowej, która utrzymuje bardzo wysoki poziom wynajęcia.

„Ta transakcja dodatkowo wzmacnia pozycję rodzimego kapitału na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. W I kwartale 2025 r. polscy inwestorzy odpowiadali za 34% transakcji i 17% całkowitego wolumenu transakcji. Podmioty te nadal skupiają swoją uwagę głównie na mniejszych aktywach o niższej wartości, takich jak samodzielne obiekty handlowe, parki handlowe czy starsze budynki biurowe generujące stabilne przepływy pieniężne.” – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young

„Lighthouse to przykład stabilnego aktywa biurowego zlokalizowanego przy jednej z głównych arterii Warszawy – ulicy Puławskiej. W okolicy znajduje się sporo innych, kameralnych biurowców, które również cieszą się popularnością ze strony najemców; co z kolei sprawia, że ten klaster biurowy odznacza się relatywnie niskim poziomem pustostanów. Transakcja z jego udziałem pokazuje, że dobrze utrzymane budynki biurowe nadal cieszą się zainteresowaniem ze strony inwestorów nawet w wymagającym otoczeniu rynkowym.” – mówi Marek Paczuski, Senior Director, Investment Services w Colliers.

[importantcollectionchaosthings]

Zachodniopomorskie z nowym parkiem handlowym

Firma Scallier poinformowała o otwarciu parku handlowego w Pyrzycach, w województwie zachodniopomorskim. Projekt zrealizowany został w ramach partnerstwa strategicznego przez firmę PKB Inwest Budowa jako dewelopera inwestycji oraz firmę Scallier, odpowiedzialną za wybór i akwizycję lokalizacji, kompleksowe wsparcie doradcze, komercjalizację obiektu, jak również proces sprzedaży nieruchomości, który właśnie został wdrożony.

Nowy park handlowy jest pierwszym nowoczesnym centrum zakupowym w liczących około 13 tys. mieszkańców Pyrzycach, zlokalizowanych w odległości 45 km od Szczecina. Obiekt położony jest w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej i rekreacyjno-sportowej, kilkadziesiąt metrów od centrum, przy drodze wojewódzkiej nr 122, która podobnie jak dwie inne drogi wojewódzkie biegnące przez miasto i ułatwia dojazd do parku mieszkańcom 39 tysięcznego powiatu pyrzyckiego.

– Budowa parku handlowego w Pyrzycach rozpoczęta została w pierwszej połowie 2024 roku. Sprawny przebieg realizacji projektu we współpracy z PKB Inwest Budowa pozwolił na otwarcie obiektu w niespełna rok od rozpoczęcia prac. Park spełnia najwyższe standardy budowlane, został zaprojektowany z myślą o wygodzie klientów. Wszystkie lokale handlowe mają bezpośrednie wejście z zewnątrz. Dodatkowo, dla usprawnienia komunikacji parking został zintegrowany z przylegającym do niego terenem parkingowym marketu Bricomarche – informuje Bartosz Nowak, Partner Zarządzający w Scallier.

Jeszcze przed oficjalnym otwarciem pod koniec maja br. cała powierzchnia obiektu - 2 000 mkw. GLA została skomercjalizowana. Kameralny kompleks wprowadził na lokalny rynek popularne marki. Wśród sklepów, które w nim funkcjonują znajduje się Media Expert, CCC, Sinsay, Worldbox i Żabka. W najbliższym sąsiedztwie parku mieści się supermarket budowlano-dekoracyjny Bricomarche. W pobliżu znajdują się także popularne sklepy sieciowe Lidl oraz Biedronka.

– Zainteresowanie wynajmem powierzchni w nowoczesnych centrach typu convenience w miastach o niewielkim nasyceniu handlowym pozostaje nadal bardzo duże, co potwierdza szybka komercjalizacja parku w Pyrzycach – mówi Anna Wojciechowska, Senior Leasing Manager w Scallier,  odpowiedzialna za proces komercjalizacji obiektu. – Komplementarna oferta handlowa w tej lokalizacji z udziałem znanych marek, którą uzupełniają pobliskie markety spożywcze i przemysłowe pozwala zaspokajać lokalnej społeczności potrzeby zakupowe w atrakcyjnych warunkach – dodaje.  

Mieszkańcy Pyrzyc i okolic, którzy mają teraz do dyspozycji wysokiej klasy obiekt handlowy o ciekawych walorach wizualnych z dobrze dobraną ofertą mogą teraz zaspokajać większość bieżących potrzeb zakupowych w pobliżu domu.