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韓国ソウル江南地区の賃貸アパート保証金相場が下落止まらず今年はさらに1万戸が賃貸に出る？

江南チャーター価格の半分...10,000の新しいアパートが流入しています (daum.net)

今月中旬、ソウル市江南区開浦洞の入居4年目の84㎡のアパート「レミアンブレッシング」が8億ウォンで取引されました。昨年6月には同地域が16億ウォンで取引されたため、総額は半年で半減した。近くで営業している認可ブローカーは、「チャーターローンの金利が高騰するにつれて、人々が賃貸住宅を探すのをやめるにつれて、チャーターの提示価格は急速に下落している」と述べ、「近くの大型複合施設のアパートが3月から入居する予定であるため、市場のムードは改善しそうにない」と付け加えた。

　不動産価格が2倍にまで膨れ上がり、韓国でおそらく人気No.1の江南地区のアパートのチョンセが最近8億ウォンで取引されたそうです。そのアパートは昨年6月に16億ウォンで取引されたというので実に半額。高金利でチョンセの保証金を用意することが困難な上に今年近くに新しいアパートが入居開始になるということで、江南区でも叩き売りが出てきたということでしょう。

江南の賃貸価格の下落は、住宅の好みが最も高い地域につながりますが、珍しいことです。昨年上半期は借家不足が叫ばれていたが、今では敷金を数億ウォン引き下げても入居者が見つからないケースが多発している。チャーターの顧客は非常に少ないため、契約は昨年の半額で署名されることがあります。こうした中、江南エリアでは今年1万戸以上の新築マンションの入居が見込まれており、賃貸価格の下落がさらに加速することが示唆されています。「新しいテナントから受け取った敷金が、既存のテナントから受け取った保証金を完全に返還できない「逆税」に広がるという懸念が高まっています」と専門家は述べています。

　チョンセの保証金は、通常2年1期の契約が完了する時に返さないといけません。今年返す保証金は、2年前の相場をもとにした金額になりますから相当な額になっているでしょうね。

家主が現金であるいは銀行から一時的に借りて用意できるなら問題ありませんが、現金がなかったら解約される部屋に次の借り手を探してその保証金を回すしかありませんが、この不動産市場の冷え込み、価格下落では2年前の相場と同じ保証金では借り手がつかず半額といった取引額になることが懸念されます。

足りない分は家主が別に用意しなきゃいけないけど、高金利でハイリスクな状況に銀行も貸し渋りが問題になっていますから、事故になるケースがこの先、多発するかもしれません。

そんな中、過去最高��テナント数も待っています。Real Estate R114によると、今年の江南4区のアパート数は12,402で、昨年のアパート数(3,592)の4倍です。3月には江南区開浦洞に3,375戸の「開ポザイフ邸」、8月には瑞草区盤浦洞に2,990世帯の「レミアンワンベイリー」が入居する。新しいアパートの占有率が増加するにつれて、賃貸数が増えるにつれて賃貸価格はさらに下がる可能性があります。

既存のアパートの状況がこれだけ悪いのに加えて新築アパートが次々に入居がスタート。昨年の4倍って…まぁ、プロジェクトそのものを担保に資金を調達して開発するケースが多いので、状況が悪いからといって延期や中止が簡単にできませんからね。とにかく計画通りに販売開始をして最低限7割は売らないと赤字。不動産価格の下落が予想される中、様子見で不動産市場が冷え込んでいるのに大量投入でさらに価格が落ちる可能性があったら借り手側も怖いでしょうね。2年後に果たして保証金が帰ってくる保証がない。